回想在今年年初對於樓市大多數的分析都是非常樂觀，但是今天樓市蝕讓盤，劈價新聞天天都有，很多中小的樓盤都以百萬計蝕讓或劈價。而近日新盤劈價，令到二手樓市更加冷清。但位於油塘一個全新盤更「大劈價」搶客，首批以「平爆價」推售。很多人由唱好，突然變成唱淡。但是不論的士牌，工商的租金，債市股市都大跌，唯獨住宅仍然跌幅比較輕。那麼黑天鵝會來嗎?

近日除了樓市之外，的士牌的跌幅驚人。的士牌一直受投資者追捧，市區的士牌價於2015至2016年期間曾高見723萬元，在疫情期間，香港的士牌價一直處於低迷狀態，並且持續下跌。然而，今年初香港開始解除通關限制後，價格反覆向下。跟高峰差不多跌了一半。但是這跟經濟或樓市有什麼關係?

的士牌2月中旬市區的士牌價甚至達到高位約469萬元。然而，此後數個月連續下跌，本月更跌破400萬元。而近日跌勢加急，由約440萬跌至353萬。對於此當然有很多不同的解讀，例如牌價下跌受多個因素影響，包括現時利息增加、司機老齡化問題嚴重、的士保險費飆升、收入少且條例多等。

但是我坐的士的時間跟司機交談，主要有兩個發現1: 每到假期就沒有乘客, 2: 晚上出外的乘客更少。而這情況我跟餐廳老闆交談，大家都是不約而同的指出以上兩點。原本理應是旺市的星期六及星期日變成無生意。

同樣工商的租金大跌，而且2022年底整體商廈空置率上升至14.4%，按年增加2.1個百分點；至於空置樓面按年大增20.7%，高達逾2,000萬平方呎。這不約而同反映一樣事情，經濟比想像疲弱之餘，消費者的習慣及消費模式轉變。其中原因可能跟人口流出有關。

而量寬十年，美國聯儲局瘋狂開動印鈔機狂印美元，導致美元在全球氾濫，一個又一個資產泡沫。眾所周知，美國2020年疫情大量發債，之後今年第三季又大量發債。那麼誰會「美國欠了人很多錢」之下，仍然會爭先借錢比他? 那麼必須要危機爆發。

七傷拳為金庸武俠小說《倚天屠龍記》中崆峒派的武功，小說中提及「傷人七分，損己三分！」。美國長期外幣發行人違約評級（IDR）的「AAA」評級下調至「AA+」表面看來是對美國產生傷害，但是對於新興市場及公司債的修害更大。當美國打出七傷掌，你可見穆迪早前下調10間美國中小型銀行評級後。另一間評級機構惠譽亦警告可能會下調多間美國大型銀行評級。這一拳打出之後，沒有危機點會收手?但是奇怪的是，香港很多人仍然沈醉在泡沫之中，

筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但是下跌預期已經影成，或者之後的需求未必有這麼剛。如果有人說有樓就是成功的標準，這個講法其實是經不到周期的考驗。如果把握到一個樓市周期，幾年可以致富；但是如果遇上到一個樓市下跌周期，可以致命。樓不單儲存價值，同樣地亦是負債的來源。2020年小龍提出最後一口槓桿，但是槓桿已經加上，如何解套?

2008年最大的教訓是Too big can fail及黑天鵝事件是會發生，2008年之後大家認為樓市永遠不跌。而且大家忽略一個事情，很多人認為中國出口疲弱只地區性的問題，而忽略了其實全球的經濟下行風險。例如韓國7月出口額年減16.5％至503.3億美元，不僅是連續第十個月出口衰退，且與6月跌幅6.0％相比，擴大將近2倍，也超越市場預期的年減14.5％。現在如果引發全球的經濟衰退，可能只差最後一根稻草。

黑天鵝理論（英語：Black swan theory）是指極不可能發生，實際上卻又發生的事件。主要具有三大特性，滿足前兩點者即可稱為黑天鵝事件（英語：theory of black swan events）：

這個事件是個離群值，因為它出現在一般的期望範圍之外，過去的經驗讓人不相信其出現的可能。 它會帶來極大的衝擊。 儘管事件處於離群值，一旦發生，人會因為天性使然而作出某種解釋，讓這事件成為可解釋或可預測。 如果樓市大跌，是否符合黑天鵝理論的要求? 現在講樓市大跌其實沒有太多人相信(因為它出現在一般的期望範圍之外，過去的經驗讓人不相信其出現的可能。)。不過近日市場開始很多人轉向唱淡樓市，但不過大部人已經被前幾年唱好的分析，而加大在樓市的投資，更加大了槓桿形成鐵索連舟。

但這一次如果發生黑天鵝事件發生之後，市場會如何解讀？只會答這一次係黑天鵝事件，無人估到。但是事實上本欄已經不停警告，不停被批評，而不是事後孔明。但是小龍仍然樂於被鬧，我都是別人爸爸，我都明白很多人投資不是貪心，而是為了家庭。但如果你槓桿太高，希望有緣人可以提早做好防風措施。

作者：江恩小龍劉君明

江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org

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如果樓市大跌 會發生什麼事？買樓為人生最大決定之一! 若樓市跌三成 世界會如何？利率再升新興市場將出現黑天鵝本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。 HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)