表面看來，早前出爐的第三季二手居屋統計數據逆市大漲得驚人。全港單季爆出2,835宗買賣登記，按季大增七成，一舉刷新了近16年來的季度紀錄，涉資更直逼115億元大關。然而，只要細心拆解當中原因，便會發現這場「爆發」不過是一場統計數據的幻影。如果剔除大埔宏福苑多達1,722宗的特殊交易登記，第三季二手居屋市場的真身，其實是按季大跌三成二、僅錄得1,113宗買賣的「冷卻期」。
這場冷熱交替的轉變並非無跡可尋。回溯去年底至今年上半年，二手居屋市場一直維持著每季約1,600宗的高位運作，迅速消耗了市場上的優質平價盤源。踏入第三季後，在大市整體面對利好利淡因素拉鋸之際，撇除宏福苑後，二手居屋的補充購買力顯然未有跟上，加上可供選擇的優質盤減少，市場隨即出現高位回吐的走勢，讓真實交投量直接被打回原形。
值得注意的是，即使成交量大幅縮水，樓價卻呈現出驚人的韌性。撇除特殊因素後，上季二手居屋實際平均每宗售價依然高達427萬元，穩居近12個季度的次高水平。這種「量跌均價升」的現象，關鍵在於二手業主的心理防線非常堅固。歷經前兩季的旺市後，現時放盤的業主普遍心高氣傲，放盤叫價極為企硬。加上市場對中大型單位的剛性需求不減，配合港島等高價區域的優質放盤維持一定成交比例，合力將整體均價強行撐在「四百萬」大關之上。
將視角拉近至各區域與價位，交投的萎縮更顯全面。撇除宏福苑後，上季全數六個價格區間的實際登記量無一倖免地告跌，當中最受上車客青睞的「400萬至500萬元」主軸，成交宗數按季下挫三成四至360宗，但仍勉強保住最活躍組別的寶座。分區方面，九龍區成為這波冷風的重災區，登記量按季急挫三成八；新界區與港島區亦分別錄得逾三成的跌幅。不過，在普遍偏冷的氣氛中亦有奇兵突起，屯門龍門居在第三季就展現出驚人的爆發力，成交宗數與總值均逆市爆升超過五倍，成為上季異軍突起的黑馬。
展望第四季，二手居屋市場大機率需要繼續回氣。「居屋2025」剛於10月下旬鳴槍揀樓，首日即速銷262伙創下多年來新高，這股強勁的新盤吸金力無疑會分薄二手市場的客源。預料第四季隨著宏福苑的特殊登記尾聲，二手買賣將會在低位徘徊整固。市場若要重拾升勢，唯有寄望第四季稍後房署陸續向合資格人士發放新一期「白居二」准買證，待這批新血帶著剛性需求入市，二手居屋市場才有機會再次迎來真正的回升。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮