美聯儲主席鮑威爾早前發表講話，談到該全球主要央行的利率政策。他說，2022年前利率會維持與現水平相若。

目前利率比0%只高出25個基點。這對香港的房地產投資信託基金投資者有什麼影響？

香港的中央銀行是香港金融管理局，實際上跟隨美國的貨幣政策。

原因是什麼？主要是因為美元與港元掛鈎。聯繫匯率制度已有30多年的歷史（於1983年首次與美元掛鈎），金管局必須密切留意美聯儲的行動。

以下會講述為什麼低息環境對房地產投資信託基金來說是好消息，以及為什麼投資者應該在回報低的環境下買入房地產投資信託基金獲利。

低利率=尋找回報

在全球利率極低的環境下，當然需要尋找回報。今時今日也一樣。

如果投資穩定的收息股能夠獲利，為什麼還要把辛苦賺來的錢存入銀行（而回報率接近0%）？

全球金融危機發生後，這種現象在全球各地出現。

歐元區就是最好的例子。歐洲中央銀行現時的存款利率是負利率——自2014年起為應對歐元區危機而實施的政策。

這實際上代表銀行為了將準備金儲存在歐洲央行，需要向央行付款。為了鼓勵消費，結果導致過去十年歐洲的銀行一直没有盈利。

但對房地產投資信託基金有利

不過，低利率對房地產投資信託基金有利，原因有幾個。首先，借貸（或者說房地產投資信託基金的貸款）是房地產投資信託基金擴大投資組合的方式——主要通過收購。

如果這些基金能夠以低成本及低利率借貸，甚至將來以較低利率對貸款再融資，利息支出將會減少，並且有更多可派發的收入。

其次，由於現時有大量的負孳息率債券（今年年初，全球有高達13萬億美元的負孳息率債券），肯定會有一部分的資金流向回報更吸引的投資，包括房地產投資信託基金。

最後，如果您相信亞洲房地產會繼續增長，以及房地產對經濟運作的重要性，投資房地產投資信託基金是獲利的好方法。

投資者認為香港和新加坡的房地產資產長遠會升值，故兩地的房地產投資信託基金市場持續增長。

質量很重要

但是，對於投資者而言，識別房地產投資信託基金至關重要。是否有某類型的房地產投資信託基金在當地的表現會較好？

以新加坡為例，很明顯，以零售為主導的房地產投資信託基金（依賴顧客和人流）在2020年新冠肺炎引發的拋售潮中首當其衝。此外，這些基金保留了可觀的可派發收入，為受影響的租戶提供援助。

其他以物流和工業物業為主導的房地產投資信託基金卻表現良好，也會繼續派息。

留意長期趨勢

股息投資者至少應留意房地產投資信託基金的業務基本面以及管理層對增長的預測。

是否想有自然增長？母公司是否進行有利的收購？資產負債（債務）水平如何？以上只是其中一些需要留意的問題。

不過，對於重視收入的長期投資者而言，無可置疑， 派息的投資還會繼續存在。

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