時至11月，香港的秋意漸濃，地產市場的氣氛亦如這天氣般，清涼之中帶著點點曖昧。走察看樓市，一手新盤開售現場依然人頭湧湧，幾百伙單位動輒即日售罄；但轉頭看看二手市場，屋苑成交卻持續牛皮，業主開價與買家出價彷彿仍隔著一道難以逾越的鴻溝。這種「一手熱、二手冷」的溫差，正是當前樓市最真實的寫照。
一手市場能夠維持理想交投，關鍵在於發展商的「求量不求價」策略。面對手頭上的存貨與新落成項目，發展商紛紛選擇了最務實的道路—以貼近甚至略低於市價開盤，再輔以各類靈活付款方案及優惠，將市場上累積的實質剛性需求一網打盡。對於自住買家而言，買一手新盤既享有較低的首期門檻與免去繁複裝修的優勢，定價又合乎市場預期，自然樂於入場。
相反，二手市場則陷入了典型的心理拉鋸。過去幾年經歷過市況起伏的二手業主，在看到宏觀經濟逐步回暖後，普遍不願再大幅劈價放售；而買家在有眾多一手新盤可供選擇的情況下，亦絕不輕易追價。雙方各不讓步，直接導致二手市場出現「有價無市」的沉悶局面。
市場目前的迷惘，根源在於當前極度矛盾的宏觀氣氛。亮點在於基本面：香港經濟在2026年的表現算是不俗，金融與專業服務業持續復甦，加上高才通等各類人才政策陸續為本地住宅市場注入新血。租金回報率穩步向上，更促使不少「租客轉買家」，為底層樓價提供了一道堅實的防線。
暗湧則在於貨幣政策：外部環境的不確定性依然懸在頭上。雖然去年第三季起美國聯儲局啟動減息給了市場短暫的喘息空間，但美國通脹黏性超出預期，市場對重新加息環境顯得憂慮。對於高槓桿的置業人士來說，每一次利率走勢的信號波動，都足以讓其放慢腳步。
筆者認為，2026年11月的香港樓市，既沒有「暴發式」大升的條件，亦缺乏「斷崖式」下跌的理由。這是一場資金、政策與心理預期之間的典型拉鋸戰。
發展商用「貼市價」去鎖定市場僅存的流動性，二手業主在拉鋸中等待轉機，而買家則在利好經濟與利淡息口的夾縫中仔細計算。對於市場參與者而言，當下的智慧不再是盲目推測暗湧中的高低點，而是明白在這段拉鋸期中，唯有回歸磚頭的自住與實質回報本質，才能在市場的波動中站穩陣腳。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮