近期，土地市場頻現轉冷信號，市場觀望情緒濃重，土地流拍已是市場常態。而在強者恆強的市場格局下，「小而美」已是過去式，「大而強」才是主旋律，中小房企要想更好地活下去，似乎只有做大、做強一條捷徑。鑒於土儲貨值與未來的銷售業績緊密相關，中小房企能否脫穎而出，成為下一輪黑馬乃至白馬企業，很大程度上取決於當下的投資抉擇。關於逆週期投資拿地，我們總結了以下四點要領：1）嚴控投資風險，2）深耕市場前景好的城市，3）壓縮回款週期，4）投資測算以限價為綱。

首先，拿地需謹慎當道，市場調整期宜降槓桿嚴控投資風險。不可否認的是，市場調整期並非土地投資的良好時機，多數城市因供求關係失衡，或者土地價格調整不到位，貿然投資拿地往往是風險大於機會。更為重要的是，「十個茶杯三個蓋」的高槓桿經營模式注定不可持續，一旦個別項目出現去化難題，便會引發「蝴蝶效應」，帶來不可抗拒的市場風險，極端情況下甚至會危及企業的生存空間。為了更好地活下去，土地投資建議謹慎當道，意即要將控制投資風險擺在更為靠前的位置，並以降槓桿為宗旨，將資產負債率降至相較合適的水平。尤其是前期激進拿地、資產負債率偏高的房企，更要緩拿地甚至暫時性退出土地市場，現階段不拿地才能在未來拿好地。否則連活下去的本錢都沒有，也就喪失了業績穩健增長的屏障，做大、做強更是無從談起。

第二，投資要收縮戰線，持續深耕未來的白馬以及黑馬城市。鑒於各城市市場週期迥異，城市佈局戰略也是不可忽視的重要因素。受制於金融去槓桿愈加嚴苛，房企融資渠道日漸逼仄，中小房企尤甚，已然陷入融資難、融資貴的困境。正如拳頭收回來，才能更好地打出去，企業還是要抵御各種誘惑，將有限的資源集中在市場前景長期看好的城市。一方面，收縮投資戰線，優化調整現有佈局城市，選擇性地捨棄一些市場前景不佳的城市。新晉投資拓展城市更要慎之又慎，最好控制在現有管理半徑之內。市場調整期房企要保持現有盈利能力，亟需控制各項開發成本，城市深耕戰略便是重要途徑，有助於控制企業的管理費用、營銷費用等各項成本支出。另一方面，深耕城市選擇也是決定企業成敗的重要因素，一旦城市佈局戰略出現重大失誤，極易誘發系統性風險。到底哪些城市會成為未來的白馬或者黑馬城市？可謂是眾說紛壇，市場週期說、城市篩選模型等不一而足。概括而言，不外乎產業、人口兩個維度，重點考察外來人口增量以及本地居民購買力。

第三，堅持現金為王，投資首選高週轉竭力壓縮回款週期。對於土地投資而言，利潤、現金乃是兩個重要維度，優秀的企業皆以雙贏為主要訴求。而在市場調整期，將更為考驗企業的回款能力，決定著企業能否更好地活下去。在保證盈利的同時，建議企業著重加強現金回款的考核力度，適當調升現金回款所佔權重，以期實現穩健經營、有質量增長。極端情況下更要犧牲一定的利潤率，以求換取更快的現金回款。我們認為投資首選高週轉項目，竭力壓縮回款週期，確保企業擁有充裕的現金流。尤其是三四線城市，高週轉便是基本功，現階段做不到高週轉的企業進入三四線可能都是風險。

第四，投資測算要以限價為綱，弱三四線考慮折價因素。而在具體的投資測算環節，建議秉持保守的基本方針，市場實難支持房價持續上漲。一方面，以限價為綱，未來售價測算要參照現有限價標準執行，甚至要在低於現有限價的基礎上，還能做到盈利。審慎投資、優選項目，才能有效抵御市場下行風險。另一方面，弱三四線城市房價現已升至階段性高點，一旦市場需求出現斷層，部分房企或將率先降價，進而引發降價風潮。弱三四線房價測算要保守再保守，不僅要做到房價0增長，而且要考慮折價因素。建議房企構建全週期思維模式，投資測算要將營銷前置，並在拿地、開發、營銷等環節建立預警機制，竭力壓縮各項成本支出，確保既定的利潤率不打折。

綜合而言，正所謂「他之毒藥，我之蜜糖」，下一批黑馬以及白馬房企也許就在於當下的抉擇。逆週期拿地固然需要勇氣，更要戰勝市場週期的戰略眼光。當下不啻為撿漏的良機，尤其是那些市場前景依舊看好，或者土地價格調整到位的城市，或將迎來較佳的拿地窗口期。