__買樓置業， 是人生一大課題。 很多夫婦， 因為大家都有份供樓的關係， 都會選擇以聯名的方式購入物業。__
__聯名物業， 分成兩類： “分權共有”以及”聯權共有”。 其中， “聯權共有”是俗稱的長命契。__
__在香港的物業市場， 長命契常常都會被用於”居屋”及”村屋”。 那麼， 長命契到底是什麼呢? 而在轉讓物業、轉名、除名上又有什麼優缺點呢?__
__聯名持有物業： 分權共有及長命契__
__分權共有 (tenancy in common)__ __分權共有的意思， 即是指一個物業的聯名持有人， 各自擁有其相關的業權份數， 另一方無權干涉對方。 例如夫妻二人各自是有50%物業業權， 其中一方想要出售自己名下的50%業權時， 無需向另一方徵求同意， 也能自行出售或轉名。__
__聯名持有人， 也能自行決定如何處置自己名下的業權， 例如選擇轉名給子女， 又或是留作遺產， 又或是出售給他人。__
__這個情況下， 也就是說， 物業的分權持有人， 各自擁有物業一部分的權益， 而且與其他人擁有嘅權益分開， 互不干涉。 他們的權益， 沒有重疊。__
__分權共有的好處是， 假設聯名持有人其中一方， 出現財困， 被銀行或債主入稟追討， 由於其物業是分權共有的情況， 只有該名財困的共有人的業權會受到影響。 在這樣的情況下， 財務公司或銀行， 即使收樓， 也只能拍賣該名財困共有人的業權， 這樣的情況下， 市場便會稱之為半契樓，又或是碎契樓。__
__長命契， 聯權共有 (joint tenancy)__
__與分權共有不同， 長命契的聯名共有人， 就物業業權所作出的全部決定， 都需要獲得全部聯名共有人的同意， 才能通過。__
__舉一個例子， 一個夫妻以長命契方式，聯名持有一個物業， 假設其中一方想要將物業轉讓給其他人， 又或是將業權的一半轉讓給別人， 在沒有獲得另一方的支持下， 是不可能的。__
__長命契的優點__
__長命契的好處在於， 當業主想要保障自己的業權， 怕另一方在未來會自行處置業權， 是一個非常好的選擇。__
__現時來說， 當長命契的其中一位共有人去世以後， 物業業權， 便會自動轉移到其他共有人身上， 因為長命契的其中一個特點， 就是共有人有權優先承繼另一方的權益 (Right of survivorship) 直到物業業權人只剩下一位。 這也是長命契的由來。__
__就現時香港的銀行體制， 如果物業是長命契的方式聯名持有， 當其中一位共有人過身， 物業未供完的按揭貸款， 其他共有人並不需要重做按揭 (即是要重新通過測試)。__
__另一方面， 由於長命契的共有人離世後， 物業的權益便會自動歸其他所有， 不用辦理任何承辦手續， 物業共有人， 也不能以遺囑的方式， 將物業的權益指定給特定的受益人， 因此也能避免出現爭議。__
__長命契形成的條件__
__共同佔用物業 - 即是長命契的聯名共有人， 不能獨自佔有物業的任何部分， 也不能將另一名共有人排除於外__
__享有同等權益 - 業權共有人的權益都是均等的， 不會有人擁有更多或更少的比例__
__以同一文件取得業權 - 物業的所有業權共有人， 需要有同一份產權文件確立權益， 例如地契__
__在同一時間取得業權 - 業權共有人需要在同一時間取得業權__
__長命契缺點__
__以長命契方式持有物業， 當然也有其缺點， 就是因為所有聯名人都被視為擁有整項物業， 只要其中一名聯名人出現財困， 便有機會令所有聯名人的業權都被拖累， 需要共同承受惡果。__
__第二， 就是在買賣時， 由於必須要得到所有共有人的簽署才能生效， 如果物業的其中一位共有人， 心理或生理上都無法簽署文件， 就有可能， 令整個家庭， 都無法利用資產去進行買賣或銀行按揭。__
__長命契相關知識__
__長命契可以轉為分權共有__
__如果一位長命契物業的業權共有人， 希望將其權益交給後人承繼， 他可以找一位律師為自己做一份瓜分業權的契據， 向其他業權持有人發出通知。 然後將其瓜分契據登記在田土廳的記錄冊上。__
__居屋長命契__
__按現時香港政府的政策， 業主在購買居屋單位時， 可以提出與申請表上的其中一名家庭成員， 以長命契的方式聯名擁有該物業。 這樣的情況就是俗稱的居屋長命契。__
__如果居屋未補地價， 但業主想將其業權轉讓，除名，加名，轉名， 便需要事先向房委會取得同意， 才能進行。 在這樣的情況下， 房委會通常會酌情批核。 在不用補地價的情況下， 也能讓業主轉名除名。__
__可以不用長命契， 也能保障業權嗎？__
__長命契的主要作用， 在於保障持有人的業權， 避免其中一方作出傷害自己業權的決定。 但由於長命契的缺點， 市面上也出現了一種 “1%業權”的分權共有的方式來持有物業。__
__由於另一方持有的業權份數極低， 大幅縮窄了轉讓業權的可能性， 而業權大的聯名持有人去世時， 也能按自己的意願分配其遺產。__
__作者簡介__
蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。