2019年一季度，房地產政策層面熱鬧紛呈：兩會強調「夯實地方主體責任」，部分城市已出現調控局部性鬆動，央行數次降准信貸層面有所放鬆，房地產稅立法將穩步推進，粵港澳大灣區規劃落地……然而政策利好並未完全扭轉地產行業「頹勢」：1-2月商品房銷售面積同比下降3.6%，因傳統春節影響，新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑,僅房地產開發投資額同比上漲11.6%，增速繼續提升2個百分點。 本文將從房地產政策、行業銷售及投資情況和各線城市供應情況分析行業新變化。
1、 政策：一季度政策依舊維穩，下半年或將逐步放開「四限」
一季度，兩會作為政策風向標，引發市場廣泛關注，主要涉及房地產市場形勢、調控政策、金融政策、房地產稅立法、新型城鎮化和居民購房能力等6大方面。多省市公佈2019年棚改計劃開工量，整體有升有降，結合市場實際情況，不排除「計劃減量、實際超量」的可能性。粵港澳大灣區規劃給漸顯疲態的中國經濟注入一針強心劑，核心引擎在於香港、澳門、深圳和廣州4大中心城市，前海、南沙和橫琴將成改革試驗田及發展高地。珠海、濟南、阜陽等佈局鬆綁「四限」，海口、南京、西安等調降人才落戶門檻，但並不等同於調控政策實質性轉向。
展望未來，為了避免陷入「一降就放、一放就漲」的惡性循環，疊加3月市場回暖，政策寬松預期將有所減弱。不過，2019年調控政策微調放鬆已在預期之中，預計上半年整體維穩，因城施策、分類指導，夯實地方政府主體責任；下半年壓力城市將逐步放開調控，「四限」政策皆有放鬆可能性。
2、 行業：前2月銷售如期負增長，僅投資增速逆勢回升
步入2019年以來，樓市成交量持續走低，1-2月商品房銷售面積同比下降3.6%，因傳統春節影響，新開工面積與土地購置面積增速也均大幅下滑,僅房地產開發投資額同比上漲11.6%，增速繼續提升2個百分點。具體來看：
- 前2月銷售面積同比跌入負增長,延續去年以來下行調整走勢
2019年1-2月，全國商品房銷售面積為14102萬平方米，同比下降3.6%，商品房銷售額12803億元，增長2.8%，增速回落9.4個百分點。以此來看，自去年下半年以來全國市場成交熱度持續變冷、行業下行調整的趨勢依然延續。前2月重點城市的新盤項目開盤去化情況也足以說明市場真實情況，雖然各房企採用少量推盤、以價換量等營銷策略，但成交表現依舊不佳，認籌不足以致開盤去化率降至30%，甚至個位數。兩相印證之下，銷售回落也在市場普遍預期之中。
- 房地產開發投資增速同比增12%，唯一增幅逆市提升指標
2019年1-2月，全國房地產開發投資額為12090億元，較2018年同期增長11.6%，增速比2018年全年提高2.1個百分點。其中，中部、西部地區投資增速均明顯回升，尤其是西部地區房地產投資同比增長16.8%，增速提高7.9個百分點。 鑒於去年同期房地產投資基數並不低，且新開工和土地購置等多項相關指標降幅顯著，我們認為投資增速逆市上行主要源於房企為搶跑業績加緊施工所致。2019年1-2月份房地產開發企業房屋施工面積67.5億平方米，同比增長6.8%，增速提高1.6個百分點，為開發投資額的增長貢獻了巨大比重，因而帶動了開發投資額增速的強勁上升。 鑒於房地產銷售持續不振，商品房銷售面積現已步入負增長區間，在售項目去化率下降、銷售週期拉長等一系列負反饋效應將顯著抑制企業再投資熱情，預計年內房地產投資增速將轉升為降，步入下行通道。
三、供應：整體同、環比齊跌，預計二季度各線城市將顯著回升
據CRIC中國房地產決策咨詢系統數據顯示：2019年前2月71個重點城市新增供應面積約為4283萬平方米，同比下滑23%，與2018年四季度同期銳減64%。具體來看：
- 一線城市供應量環比銳減七成，二季度有望繼續低位回升
前2月，一線城市整體商品住宅供應面積下滑明顯，新增總量共計239萬平方米，環比銳減76%，同比上漲48%。預計二季度盤源預售審批通過將陸續入市，特別是春節之後2月中下旬以來一線城市二手房市場交易明顯活躍、新房成交量也隨之放大，迎來難得的「小陽春」銷售窗口期，預計二季度供應量會顯著增加，但受城市前幾年土地供給限制，新增供應總量還是難有突破。
- 二線城市供應同比跌幅最甚，二季度新增供應將顯著提升
前2月，25個重點二線城市商品住宅新增供應量總計2046萬平方米，環比下跌70%，同比下滑25%、跌幅高於其他各線城市。預計二季度各城市間分化仍將加劇。部分二線城市陸續發佈新政，如：山東全面取消城鎮落戶限制、南京實施積分落戶等政策的實施提高了城市居民的合理購房需求，加之一季度供應有所回暖，更多企業選擇合理價格推盤入市緩解資金壓力，預計二季度新增供應將會顯著提升。
3、三四線城市供應同、環比皆跌，新開工加速推動供應將持續高位
受整體市場下行的影響，春節返鄉置業潮較去年明顯失色。三四線城市商品住宅新增總供應量1998萬平方米，環比減少52%，同比下滑24%。現階段大部分三四線市場處在深度調整期，雖然預期政策有所放鬆，但房價已經觸及居民購買力上限，因此為避免庫存壓力的進一步加劇，2019年全年供應將會有所放緩，但就上半年而言，隨著三四月傳統旺季的到來，二季度開發商推盤入市積極性將顯著增強，且過去兩年三四線城市大量的土地成交都將集中形成供應，因此我們預計二季度三四線城市整體供應將會顯著增加。