你好啊，最近有個煩惱，希望你可以比少少建議我。手頭上有100萬現金鬆動可用，單身，不婚不生育，想搬出來試下自己住。
不過，朋友極力勸我買樓，話100萬夠買層細樓我一個人。我看過如果買細單位，我的區最平也要300、400萬，實用280呎左右，樓齡就38年，月供1.6萬元。
我而家37歲，收入平均每月4.2萬元左右，7除8扣都夠供，工作就可以穩定，但幾年後有機會要轉工，人工會少1萬元。
不過，我覺得反正都是單身，無謂如此辛苦，租樓住算呢？
還是我照買樓，租給人先？不要用全部資金？
個案重點：
擁100萬元 37歲，單身 月入4.2萬元 幾年後有機會要轉工，人工會少1萬元 ### 重點目標：
想搬出來試下自己住 是否買樓 ## 分析：
買樓自住，最重要是滿足兩個條件：「供得起」+「物業滿足未來10-20年的住屋需求」。
每個人都有自住的需要，長遠都有置業的需要。
以你的收入，加上你的人生規劃，的確可以考慮買入一個單位自住。
現時香港處於加息周期，利息的成本比之前高，租樓住，可能較爲划算。
不過，如果你長遠打算獨立的話，現時樓價有所調整，不失為一個買入的時機，只要是滿足到我開頭講的兩點就得。
其次，當考慮買入物業的時候，最重要都是看該物業的質素、呎價、預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。
另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論，這會較好。
至於30/40年樓齡的物業，如果本身係有質素（如位置、附近發展、配套等），而又保養得好，都依然有平穏升值能力。如果係大型藍籌屋苑，升值能力就會更佳。
但當樓齡再高，就有機會面對潛在維修成本，而且做按揭都會較難（變相你想換樓，會較難找到新買家）。這時候，物業價值就有機會出現倒退，你要留意。
至於物業先放租，在香港現時法例下，是不能以高成數按揭進行的。如果要投資物業收租，最高的按揭成數不能高於5成，高於5成者，只能自住。
另外，我再講多少少香港樓市的情況，中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。
另外是高息因素，高息對樓市會不利，這就早1、2年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。當美國利息趨向更低水平，會對香港樓市有穩定作用。
至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。
在投資價值方面，租金回報率不高，以及按揭利率不低，加上長遠樓價難以倍升，令香港樓的投資價值，並不高。
相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。
政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平，自住則合理，可以考慮，最重要是考慮自己的負擔能力。
作者：龔成
原文刊登於 HKMoneyClub
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