置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0778
股息率：6.5%
每股股息：$0.45
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.7%）
集團網址：http://www.fortunereit.com
5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億） ：19.4／19.4／19.6／18.4／18.1
可分派收入（億）：9.71／9.86／9.94／9.70／9.81
每股盈利：1.68／3.12／0.76／-1.63／0.67
每股股息：0.51／0.51／0.51／0.47／0.45
--企業簡介--
置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。近年開始發展海外市場，但現時佔比仍較少。
--物業組合：私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都處理想的水平，雖然疫情對香港的租務市場有影響，但分析這房託的數據，由於持有的商場是民生類別，較少受疫情及自由行等因素影響，因此，整體對這房託的租金影響，只是輕微。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。
股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險，因為樓價及租金如果向下，對這房託都會略有影響。
由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，香港長遠的租務市場，較難以高增長，但長線平穩或略有上升。因此股息將呈平穩增值的模式，而現時的股息率是合理區，約處合理區中下。投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企業分析，並不構成任何投資邀約，投資者在投資前，請自行花時間研究企業，才決定是否適合自己。）