一、 市場綜述：房地產市場仍處於初級發展階段，購房需求以純剛需為主 隨著「房票」等安置方式的大力推行，安慶的房地產市場熱度也快速上升，2016年以後商品房成交量逐年上升，至2018年成功突破500萬平方米，創下新高；價格更是連年增長，至2019年上半年成交均價已經達到6656元/平方米。因此，安慶房地產市場發展在早期可以說就是靠棚改來驅動。為了緩解棚改帶來的市場熱度快速攀升，安慶市政府在2018年開始對備案價實施管控，同時開始供應「雙限房」地塊，因此商品住宅價格漲幅在2018年有明顯的回落，2019年房價上漲速度明顯趨緩。

進入2019年下半年以來，隨著貨幣化安置的逐漸退出，樓市熱度有所下滑，客戶觀望期明顯變長，即使是不差錢的「房票」客戶也是如此，導致項目去化速度較上半年有明顯的下跌，如東方印項目現在的去化速度較5月之前下跌近三成，恆大觀瀾府開盤當天雖然好位置的戶型仍遭到爭搶，但大部分仍未售出，市場熱度有著較明顯的下滑。

二、 區域規劃：城市發展向東向北，市民對東部新城認可度逐漸升高 當前，主城區大致可分為四個板塊：老城區、東部新城、北部新城和開發區。老城區學校、醫療等各項配套齊全，但由於石化廠就在城西，污染較為嚴重，因此安慶目前主力向東向北發展。東部新城是安慶市政府主力發展的區域，政府早期就將政務配套、教育配套和醫療配套遷移至此，目前各類配套基本齊全，在售項目也多齊聚於此，隨著環保觀念的日益深入，安慶市居民對此區域也已經認可，房價約在1萬元/平方米左右。北部新城發展始於幾年前，以學區為主，基礎設施方面還有待完善，因此房價也比東部新城低2000元/平米。開發區則主要以產業用地為主，基本無房地產項目。

三、 客戶結構：下轄縣市進城置業需求成為主力，高峰期可達5成 具體來看，市場上客源主要有以下幾個來源：一是來自下面有優勢產業支撐的縣市返鄉置業客戶，平時可佔三成，春節或長假節點甚至超過5成，主要是市區房價不高，東部新城房價相比縣城房價僅高出2000元/平方米，在此背景下這類客戶也願意在市區置業，並且「老帶新」現象明顯；二是本地「持房票」的棚改客戶，佔比約在2成左右；三是政府、醫院、學校等事業單位收入水平相對較高的客戶，這類客戶有公積金保障，相對安慶100萬左右的套均總價，現行45萬的公積金貸款額度已經足夠充裕，這些人群是新房市場上的一大購房主力。

四、土地市場：下半年來土拍熱度明顯回落，供地計劃量恐難以完成 從安慶市2019年市區商品住宅用地供應計劃來看，土地供應主力仍集中在東部新城，佔比將近7成，其次是經開區，北部新城和老城區土地供應較少。因此，2019年上半年土地成交也主要集中在東部新城板塊。結合2019年以來的土地成交情況來看，安慶市區前7個月僅成交17宗地，總成交量僅佔今年供地計劃量的18%。土拍熱度也在4、5月份較高，下半年明顯下滑，最近一次土拍中出讓地塊基本底價成交，同時安慶的流拍現象也比較嚴重，前期多是由於未達底價而流拍，而8月份多宗地因報名數不足而取消拍賣，市場明顯轉冷。綜合來看，安慶接下來的土地供應量充裕，但由於市場轉冷，房企多在觀望，拿地積極性不高，供地計劃估計難以完成。

五、產業支撐：產業發展水平偏低，但下轄縣市有一定輸出產業優勢 整個安慶目前支柱產業仍以石化、紡織等傳統產業為主，雖然政府近幾年發展思路有所轉變，著力推進新能源汽車製造等新興產業發展，但這些產業還未能對整體經濟產生較強的拉動力。不過，安慶下轄縣市居民外出務工多是以做「小本生意」為主，如懷寧面點、裝修、服裝加工等，這些人群的購買力比較強，一定的民富基礎。

六、企業競爭：近兩年新入房企明顯增多，碧桂園、恆大市場份額靠前 受前兩年市場火熱影響，房企也在加速進駐安慶市場，碧桂園、恆大、融創、中梁、綠地等均有佈局，在售、代售項目合計基本都在1~2個；整體而言，市場上份額較大的當屬碧桂園、恆大等這類深耕三四線的品牌房企。從調研情況來看，安慶客戶對房企品牌、規模尚無明顯偏向，在價格接近的情況下，會著重考察產品；另外，客戶對新進房企有較高的好奇度，接受度也相對較高。

七、市場難點：棚改已經降溫，但新的購買力群體仍未形成 總體來看，安慶房地產市場目前樓市和地市熱度均有所下滑，隨著棚改的逐漸退場，安慶接下來商品房成交量可能會繼續縮減。不過政府只要能繼續管控好地價、房價以及土地供應節奏，市區憑借公共配套優勢和較低的房價水平，還是能夠繼續保持對周邊縣市購買力的吸引力，成交規模下滑幅度有望維持在可控範圍以內。