近年來，香港房地產市場的回報率一直不佳，而定期儲蓄的回報率相對較高。部分銀行現在提供的港元定期儲蓄利率約為4％，而美元定期儲蓄利率接近5％。相比之下，房地產市場的租金回報率通常只有2％至3％。因此，現在可能出現租金回報率超過買房回報率的情況。
在經濟學上，無風險利率是指將資金投資於一項沒有任何風險的投資項目並能獲得的利息回報率。美國國債債券利率一直被視為無風險利率的標準，因為它幾乎不存在違約風險。定期儲蓄也可以被視為相對低風險的投資項目。因此，在投資之前，許多投資理論都認為，投資回報率應該高於無風險利率才值得投資。換句話說，租金回報率必須高於買美元定期儲蓄或美國國債債券利率才能被認為是一個值得投資的選擇。
首先，假設現在我有一千萬港元，如果我去投資房地產，以太古城為例，我可以買到一個面積約為500平方英尺的單位，租金約為每月HKD20,000。假設在一年內，不需要支付管理費或維修費等其他費用，那麼租金回報率約為2.4％。如果我將這一千萬全部存入定期儲蓄，以目前的4%至5%利率計算，我每年可以收到約40萬元至50萬港元的利息。如果我租用上述的太古城單位，每年的租金是24萬港元，那麼我還可以有26萬港元的盈餘。
但是，如果我用這一千萬港元來買房，租金是否會超過供款？以太古城為例，一個面積約為590平方英尺的單位售價約為1100萬港元。假設利率為P-2.25%（其中P為5.75），供款期為30年，那麼每月供款約為49,844港元。總利息支出為HKD 6,841,405。這還未計算其他費用，如印花稅、裝修費、經紀佣金、律師費、差餉和管理費等等。如果將這些費用納入考慮，實際上的回報率可能更低，而買房和租房之間的差距可能更大。
然而，以上計算租金回報率的方式都不完全正確，因為必須考慮各種購買房產和租房的開支，如管理費、維修費、稅款、保險、水電費等等。這些費用將對租金回報率和買房回報率產生重大影響。因此，在進行投資決策時，必須全面考慮各種費用和風險，以便做出最明智的決定。
在投資房地產時，風險是無法完全避免的。房地產市場會受到各種因素的影響，包括政策變化、經濟周期、利率波動、市場需求和供應等。此外，投資房產還需要考慮房屋的地理位置、建築品質、租戶質量和租金收益等因素。因此，投資房產需要進行充分的風險評估和監控。
相比之下，定期儲蓄可以被視為相對低風險的投資，因為它幾乎沒有市場波動和風險。然而，定期儲蓄的回報率比房地產市場的回報率低，並且可能無法應對通貨膨脹的影響。此外，定期儲蓄的利率也會受到市場環境和政策變化的影響。因此，在進行定期儲蓄時，也需要考慮通貨膨脹風險和市場風險。
但是上述計算租金回報率都不正確，因為必須考慮各種買樓及租樓的開支，例如買入價會加印花稅、裝修費、經紀佣金、律師費等洗費，差餉、管理費等。假設計算在內，租金回報會更低，而買樓及租樓的差異會更大。我們在2019年提出2020年會出QE4，迫大家加最後一口槓桿，而過去兩年很多人已經加齊最後一口槓桿。可惜今天仍然期望槓桿後再見槓桿。而很多人想加槓桿，但是早兩年槓桿再槓桿再槓桿的人大有人在，可惜筆者人言微輕。
但是未來對於香港說供應的主要來源不單是北部都會區，而且更有一小時生活圈。但是小龍只可以講對於很多人說未來是危，在我眼中看到是財富的轉移機會。請多跟蹤小龍的文章，之後再論。
作者：江恩小龍劉君明
江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org
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