從全國格局來看，國有土地使用權出讓收入作為政府性基金收入的重要組成部分，在佔比政府基金性收入佔比居高不下。2018年1-7月，佔比達到86%，相當於全國一般公共預算收入的1/2。與國外相比，中國的「土地財政」主要是依靠增量土地創造財政收入，國外主要通過對存量土地徵收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。在「土地財政」收入模式下，地方政府聚集了大量可支配財力，但同時，過分依賴土地出讓收入負面影響越來越大。短期難動、長期要改是當前土地利益格局的博弈

從地方格局來看，土地出讓相當於地方財政一半，土地財政依賴度高的問題仍突出。從國有土地使用權出讓金/地方一般公共預算計算得出的土地依賴度來看，近兩年兩者比值保持0.5之上，意味著每年國有土地出讓收入相當於是地方財政收入的一半以上。反映了當前地方財政對於房地產行業的依賴程度仍然偏高。從歷史走勢來看，呈現出與房地產週期的一致性。在房地產市場處於上升階段時，土地依賴度呈現上行趨勢，地方政府寄希望於賣地來彌補和維持地方財政收支缺口。可以看到，2013年兩者比值達到0.6,同樣是房地產大年的2017年，比值達到0.57，為近5年次高，2018年上半年隨著地產進入調整期，土地依賴度稍有下降。

各省、市土地財政存在差異。近兩年地價、房價漲幅較快的浙江省和江蘇省土地依賴程度排在全國前列，國有土地使用權出讓收入幾乎與地方財政收入持平。城市來看，濟南以及中西部的重慶、成都、武漢土地財政依賴度較高，一線城市以及華北部分城市如大連、瀋陽土地依賴度整體偏低。在土地出讓收入總量上看，江蘇、浙江、廣東土地出讓收入領先全國，保持5000億以上，其中2017年江蘇省國有土地出讓收入達到6331億元，排在榜首。而貴州、陝西、海南、吉林則不足1000億元，主要是受到供地節奏影響。土地依賴度排名來看，長三角的浙江省和江蘇省對房地產依賴度更大。其中浙江省2017年國有土地使用權出讓收入5710億元，幾乎與地方財政收入持平。江蘇省兩者比值也在0.8以上，高於其他省份。相較而言，陝西、山東、湖南、吉林省對房地產依賴程度較輕，排名相對靠後，不僅土地出讓收入在政府性基金收入的佔比不足80%，與地方一般公共預算收入的比值也在0.5以下。主要是近兩年華北這些省份房地產市場熱度與東部相差較大，尤其是這一波週期中市場反應相對較慢。此外，房價、地價較低，也是土地財政依賴度相對較輕的因素之一。整體而言，一線城市如上海、北京的地方財政基本不需過度依賴房地產。二線城市中，近兩年市場火熱的城市土地依賴度普遍較高，典型的如重慶、成都。而此前庫存相對較高的城市如大連、瀋陽、青島，2017年土地財政依賴度相對較低。一方面是由於此前庫存過高，市場火熱程度不及東部等城市；另一方面，為了緩解此前賣地多導致庫存高企的情況，有意控制土地出讓，造成依賴度低。

從對房地產市場的影響來看，土地財政依賴過高導致未來供求失衡。通過對比近三年的土地消化週期和土地依賴度來看，多數城市還是表現出地方政府土地財政依賴度高，整體土地庫存較大，即去化時間相對緩慢的特徵。典型的如南昌和重慶，二者土地出讓收入幾乎與地方財政收入相持平，高依賴度下，近三年土地消化週期均在3年以上，位列13個城市之首。相較之下，成都、武漢稍顯特殊，高土地財政依賴下，近三年土地去化維持在1年左右。依賴度高仍保持供求平衡，與成都、武漢購房需求充足不無關係。而天津、青島、瀋陽、大連等土地依賴度相對較低的城市，土地去化週期普遍在1年以下。市場銷售隨著行業週期上行雖然是重要因素，但可以看到，政府仍在有意控制土地出讓的節奏，近三年青島、瀋陽、大連的土地出讓建築面積較此前均有大幅減少。從財政部公佈的各城市國有土地使用權出讓收入也可以佐證，青島、瀋陽等城市收入較2013年的高峰幾乎均出現腰斬。而大連2017年土地出讓金收入同比減少14%，土地財政依賴度降低存在一定被動性。因此，整體而言，高土地財政依賴對房地產最大的影響即會導致未來市場供求失衡，尤其是當前部分二線城市可出讓用地較多，不間斷的供地會造成未來潛在庫存偏高，影響市場銷售情況，對房價造成一定壓力。即便短期像武漢、成都需求充足的城市，也存在一定透支的風險。

展望未來，地方政府土地財政依賴度高的問題難得到緩解，土地財政難尋替代。短期難動、長期要改是當前土地利益格局的博弈。去槓桿、減稅等導致政府負擔更重，短期土地出讓仍是地方收入重要來源，尤其是經濟發展較弱的三四線，土地財政成為城市發展基建的重要支撐，棚改紅利尚未退潮時，大力供地仍是政府的不二選擇。長期而言，財稅改革不斷推進，提高中央和地方分成比例以及房地產稅等長效機制加快落地下，一定程度會緩解高土地財政的壓力，但實際效果如何仍要看政策落地執行情況。