__新鴻基地產（016）周四公佈截至2020年6月底止全期業績，大致符合市場預期。撇除投資物業公平值變動的影響後，基礎盈利（Underlying Profit）為293.7億港元，同比下跌9.4%，每股基礎盈利10.13港元，同比下跌9.4%。公司宣佈派發末期股息3.7港元，連同中期股息1.25港元，全年股息4.95港元，跟2019年度持平。__

__從新鴻基地產過往多年的業績和財務數據可以看到，公司符合Benjamin Graham對於防禦型投資者的七點選股準則（見__ __<防禦型投資者選股> 一文）：__

__（一）__ __企業要有足夠規模，銷售收入、資產等不能太小。__

__新鴻基地產是全港最大的地產發展商，市值近3000億港元，賬面資產淨值5718億港元，2020年度物業銷售收入412.6億港元，物業銷售利潤183.8億港元（同比下跌1.7%），淨租金收入185.7億港元（同比下跌5.6%），經營規模和現金流十分強勁。__

__（二）__ __財務穩健，流動比率充足，低負債比率。__

__新鴻基地產的財務非常穩健，截至2020年6月底的淨負債（銀行貸款__ __+__ __永久資本證券__ __-__ __現金）為847.1億港元，除以股東權益5718.1億港元，淨負債比率只有14.8%。__

__（三）__ __盈利穩定，過去十年持續每年均要有盈利。__

__新鴻基地產過去十年的基礎盈利紀錄：__

__（四）__ __持久的派息記錄，最少過去二十年均有派發股息。__

__新鴻基地產過去二十年的派息紀錄：__

__複合增長率 = 6.3%__

__（五）__ __盈利增長不能太低，過去十年的每股盈利增長不可少於三分之一，而第一年與第十年的每股盈利數字均以三年的平均計算。__

__新鴻基地產過去的每股基礎盈利紀錄：__

__財政年度（6月年結）__ __每股基礎盈利（港元）__

__2018至2020年三年平均每股基礎盈利為10.6港元〔（10.49__ __+__ __11.18__ __+__ __10.13）÷__ __3〕__

__2008至2010年三年平均每股基礎盈利為5.02港元〔（4.80__ __+__ __4.84__ __+__ __5.41）÷__ __3〕__

__過去十年的每股基礎盈利增長率等於111%〔（10.6__ __-__ __5.02）÷__ __5.02〕__

__（六）__ __適中的市盈率（P/E），股價不應高於過去三年平均每股盈利的15倍。__

__把新鴻基地產股價100.2港元（2020年9月11日），除以其過去三年平均每股基礎盈利10.6港元，得出歷史市盈率9.5倍。__

__（七）適中的市賬率（P/B），股價不應高於每股賬面資產淨值（Book Value）的1.5倍。根據經驗法則，市盈率乘以市賬率不應超過22.5。__

__把股東權益5718.1億港元除以發行股數28.98億股，得出新鴻基地產於2020年6月底的每股賬面資產淨值（Book NAV）為197.2港元（5718.1 ÷ 28.98）。 股價100.2港元，相當於市賬率（P/B）只有0.51倍（100.2__ __÷__ __197.2），低於其過去十年的中位數0.73倍約三成。__

__歷史市盈率9.5倍乘以市賬率0.51倍亦只有4.8，遠低於22.5！__

__總的來說，新鴻基地產的質素良好，股價相對於盈利和資產稍為偏低，相信已經反映公司短期的租金和物業銷售受到疫情持續、本地經濟放緩及消費疲弱的負面影響。所以新鴻基地產適合防禦型投資者，我會長線持有。__