近幾個月來日圓已上升了不少， 有很多朋友選擇在「第二家鄉」買入房地產，原因可以千變萬化，有些朋友是因為自己想要移居日本，有些則是想要用來投資或度假，不管你想要購買日本房地產的原因為何，我們這篇文章都會為你講解一下購買房地產的須知事項。

__外國人在日本購買房地產有限制嗎？__

如果你是香港人或其他外國人，想要在日本購買房地產，不管是程序還是稅項都和日本人一樣，並沒有限制，你所購買的物業和土地都會擁有永久業權。

但是通常日本銀行並沒有提供貸款給並非居住在日本的外國人，如果你是中長期居住在日本的外國人，並擁有永居住權，很多銀行都願意提供貸款，審查條件和本地其他日本人差不多。基本上，就是看你有沒有能力確實還款。

具體審查項目包括：還款金額佔全年總收入的比重，其他貸款情況，有沒有穩定工作，例如工作、年資、工作狀況、如果你是個人經營者，還會看你的事業內容。

但如果你只有工作簽證， 就會按照你所持有的簽證類別批出不同的貸款條件。也只有部份銀行願意貸款，你也需要通過信用審查，但如果你是留學或其他簽證的話，由於收入不穩定，通常都無法申請貸款。

如果是香港買家，有一些中資銀行的日本分行能提供按揭，利率低，但申請比較麻煩，按中國銀行（日本）為例，最高按揭成數為樓價的五成，最低借貸額是20,000,000日圓，供款期最長可以分15年歸還，利率為3%。

__日本樓值得投資嗎？回報如何？__

說實話，日本房地產不宜短炒，而是適合長期持有作為收租之用，如果位於大城市，例如東京、大阪等小型物業出租後扣除稅項及成本後平均一年有4至7%回報率。

但是在日本買樓要注意如果於五年內賣出，將會有被徵收更多稅金的可能。

__日本買樓需要擔心地震嗎？__

日本處於地震帶，故此物業對防震要求嚴格，日本「新耐震法」規定1980年後落成的物業，要有六級耐震，到2000年後落成的物業則要有七級耐震，，所以業主不需要太擔心，而且你也可以購買地震保險來保障地震帶來的損失，保費並沒有太貴。但補額只能保障物業價格的一半左右。

__日本買樓能當作民宿或Airbnb出租嗎？__

自從2018年，日本實施住宅宿泊事業法後，如果你想將你的物業用作出租用途，必須要向政府申請許可，才能經營，而且每一個城市每一個地區都有不同的規定，在營運日期上也有限制，所以有興趣投資日本民宿的朋友必須要詳細了解物業所在地的規定。

例如某些物業便不能申請成為民宿，因為其身處在Residential的區域，二則在物業的建造上也要採用防火物料。

__日本買樓對移民有幫助嗎？__

在日本單純買樓並不能對申請永居住權有幫助，不管你擁有多少層樓，投資了多少錢也不例外，因為日本不是移民國。但如果你投資了幾個單位，並在運作出租事業，把這作為一盤生意來營運，則可以申請經營管理者的簽證，而如果你符合條件並在日本居留達五年，便有機會申請到永居住權。

__日本買房地產的實用術語__

以下是一些實用的日本房地產術語對照圖

L：寢室（Living）

D：飯廳・用餐間 （Dining）

K：廚房 （Kitchen）

UB：浴室 （Unit Bath）

WC：廁所 （Water Closet）

CL：衣櫃 （Closet）

RF：小閣樓 （Roof Floor）

SB：鞋櫃（Shoes Box）

MB：水箱・配電箱（Meter Box）

洋室：現代風的房間

和室：日式榻榻米的房間

バルコニー：陽台

洗：洗濯機置き場（洗衣機置放處）

クローゼット：衣櫃

ウォークインクローゼット：衣帽間

廊下：走廊

帖：1帖等於1張榻榻米的大小（1帖＝1.6562㎡）

__如何在日本避免買到凶宅？__

在日本，凶宅被稱為「事故物件」，通常在「事故物件」的物件說明書上也會有特別標註為「有告知事項（告知事項あり）」。若是單位內曾經發生過自殺、兇殺、火災等事件，則通通歸類於「事故物件」。

根據日本的宅地建物取引業法（中譯：房屋建地建築物交易業法），房屋中介有義務向房客說明「事故物件」的事項，但像香港一樣，其中也可能會有人刻意隱瞞或模糊帶過。

想要在日本避免買到凶宅，你可以到日本凶宅網 大島てる 查詢。另外，也要避免買入一些明顯比同區段的其他物業還要便宜更多的物業。

__總結__

以上是一些在日本買樓的實用資料，另外會再分一篇來詳細列出日本買樓的開支！