香港住宅物業市場長期依賴一套歷史悠久的參考指標，其中「傳統十大屋苑」更被視為整體市道興衰的縮影。惟隨著城市規劃重構、鐵路網絡拓展及人口居住模式轉變，此一沿襲多年的分析框架，其涵蓋面與時代貼合度已備受質疑。為回應市場對更全面數據的殷切需求，筆者公司研究部團隊經過系統性籌劃，正式發表「百大新晉屋苑」統計數據，冀能為業界及公眾提供一幅更全面的樓市數據圖景。
「傳統十大屋苑」的物業絕大部分落成於上世紀七、八十年代，樓齡普遍超過40年，部分更已屆50年以上。該等屋苑在當年確實擔當著風向標角色，惟時移世易，今日香港的住宅供應重心已隨著政府土地政策、鐵路站點周邊開發，以及大型新區規劃而出現根本性轉移。啟德新區、日出康城、港島南岸、荃灣西，以至沿東西鐵路鋪展的新興住宅帶，已逐步形成一股規模可觀且配套現代化的居住集群。這些新晉屋苑不僅在建築設計與設備規格上較舊區物業更具競爭力，其附設的多元化會所設施與綠色生活空間，亦更貼合現今家庭對居住環境與資產價值的雙重期待。
從市場實際成交表現來看，資金流向的趨勢變化已相當明顯。於本年第二季度，「百大新晉屋苑」整體買賣登記量達到2,075宗，較上一季度顯著增加26%。此一增幅不僅超越整體二手私人物業市場的15.1%，更大幅領先傳統十大屋苑的4.2%及傳統50指標屋苑的2.6%。如此懸殊的增長差距，清楚顯示二手市場的活躍重心已由傳統市區老牌屋苑，轉移至具備新規格與交通優勢的新晉屋苑。倘若市場參與者仍僅聚焦於傳統指標，勢必難以洞悉資金配置的真實動向。
為確保「百大新晉屋苑」指標的嚴謹性與實務參考價值，入選名單乃按三項具體準則訂定。第一，物業樓齡不得超過15年，以貫徹「新晉」之基本定義；第二，單位總數方面，普遍項目須達600伙或以上，港島區因用地條件特殊，則容許下調至300伙；第三，屋苑二手流通率須普遍達到3%或以上，以確保數據來源具備足夠的交易基礎。上述三項篩選條件的相互配合，既能有效反映新晉屋苑的市場活躍程度，亦能排除規模過小或交投疏落的項目對統計結果產生的干擾。
必須指出的是，新指標的建立並非否定傳統統計的既有價值，而是意在建構一套多維度的參照系統，令市場分析更具縱深。傳統十大屋苑數據仍能有效呈現核心市區老牌物業的價格走勢與抗跌能力，而「百大新晉屋苑」則聚焦於新興社區的承接力與年輕購買力的流向。對不同置業需求的準買家而言，若計劃購入傳統市區物業，可倚重既有數據；若屬意較新樓齡、現代化配套及長按揭年期的單位，則新指標所提供的資訊將更具決策參考價值。
隨著監察範圍由十個擴展至100個屋苑，數據處理的複雜程度與工作量均大幅增加。有見及此，研究部團隊在資料收集、整理及初步數據運算過程中，已適度引入人工智能技術作輔助工具，以提升整體作業效率與數據精確度。此外，為確保指標的時效性與代表性，百大榜單將設有年度檢討機制：凡有新落成的大型屋苑符合入圍條件，將按既定程序納入統計；而樓齡已逾越門檻或流通率長期偏低的現有成分屋苑，則會啟動退出機制。透過此等動態調整安排，務求使「百大新晉屋苑」長期維持其「新晉」與「活躍」兩項核心特質，與香港樓市的持續演進保持同步。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮