1978年，內地首家「三來一補」企業在東莞創辦，從此拉開了東莞改革開放的序幕。四十餘年的時間，使得東莞從曾經的普通農業縣，變身為「世界工廠」。強大的製造業尤其是勞動密集型產業比重居於高位，吸引力眾多的外來人口。統計局數據顯示，2018年東莞常住人口量達839萬，而戶籍人口僅有232萬，非戶籍常住人口高達607萬人，這一數值僅次於上海、深圳、北京三個一線城市；同時就非戶籍常住人口佔比來看，高達72%，在全國居於首位，是最為典型的「移民城市」。

但是與外來人口眾多的京、滬、深等城市不同，東莞由於產業整體較為低端、外貿依賴嚴重、收入水平居於低位，下文將從其流動人口規模變動情況、居留意願、購買能力等多方面著手，對東莞流動人口的房地產需求規模做出趨勢性預判。

一、 流動人口規模：流動人口佔比超七成，近年「騰籠換鳥」致人口增長放緩 首先，從常住人口總規模上來看，東莞並非一直呈上漲趨勢，2015年東莞常住人口曾一度下滑1.1%，同比2014年減少8.9萬人，究其原因，一方面是由於農業轉移人口日益減少，自2015年起，全國流動人口規模由此前的快速上升進入緩慢下降通道，從源頭上對東莞的外來人口總量造成了影響，另一方面，也是由於近些年東莞加快了產業轉移的步伐，2015、2016年也是騰龍換鳥的關鍵期，經濟增速有所放緩，同時直接的表現2014、2015、2016年東莞城鎮居民人均可支配收入水平也陷入低谷。

二、 流動人口畫像： 低學歷、年輕化、單身、租房，近八成月工資收入不足5000元/月 當然，東莞由於歷史原因，外貿依賴極其嚴重，其製造業為主的產業特性，導致其流動人口與其他一二線城市存在較大差異：

首先，學歷低。國家衛健委發佈的《中國流動人口發展報告2018》中提到，京津冀城市群高素質流動人口佔比最高，其次為成渝城市群，接下來依次是長三角、長江中游和珠三角；其中珠三角流動人口中大專及以上的比例僅為16.42%，居於最末位。根據2017年全國流動人口調研數據，東莞大專及以上學歷人口僅佔11.6%，在珠三角城市群中也居於低位，而佔比最高的是初中學歷，佔比高達55%，其次是高中學歷，佔比為29%，由此可以看出其流動人口整體學歷水平之低，這也與其低端製造業為主的產業結構有直接關聯；其次，家庭小型化，單身居多。有半數以上的流動人口是未婚青年獨自在東莞工作，其次是父母、子女組成的三口或四口之間，超六成的家庭把子女帶在身邊；第三，90後青年為主。人口結構方面，從年齡結構來看，90後佔比高達53%，其次是80後，佔比為32%，70後相對較少，僅有13%，50後、60後更是寥寥無幾；從性別結構上看，男女性別比為1.02，整體來看較為均衡；第四，八成外地人月薪不足5000元。從收入水平上來看，平均收入水平均4088元/月，月工資收入在5000元以上的流動人口佔比僅有21%，近六成流動人口月工資收入在4000元以下，18%的流動人口月工資收入不足3000元，可以看出東莞整體的工資水平是比較低的；第五，省外外來人口主要來自廣西、湖南。八成流動人口均來自省外，其中以廣西、湖南居多，兩省（自治區）分別佔據外來人口總量的17%、16%，此外湖北、四川、江西、河南、貴州等省也佔據一定的比重，其餘省份佔比則處於較低水平。總的來看，來東莞的跨省流動人口多來自南方經濟欠發達省份的三四線城市。此外，2成流動人口來自廣東省內，並且以經濟相對落後的茂名、揭陽、梅州、湛江等城市為主。第六，有超四成流動人口是由單位、雇主包住或者是住在工作場所。這一水平明顯高於全國平均水平9%；另有3成流動人口的平均房租在588元/月，佔月平均收入的14%，住房支出比重明顯低於一二線城市；值得注意的是，僅有2.5%的人擁有自住房，比全國平均低了22個百分點。

三、居留意願：長期居留、落戶意向不足二成，收入越高越願意留下 全國流動人口調研數據顯示，來莞流動人口的落戶意願並不強烈，有明確落戶意願的流動人口不足三成（四成人未明確表態），究其原因，主要是由於東莞戶籍含金量不及京、滬，另一方面，隨著農村承包地、宅基地、惠農直補等利好政策出台，土地價值越來越高，使得農村戶口的「含金量」也逐漸提高，外來流動人口落戶的意願也被大大挫傷。而從居留意願上來看，有高達72%的人表示願意在此居住（1/4的人未明確表態），對於在莞居留時間上，有22%的人表示尚未想好，缺乏明確的規劃；居留時間超過5年的人僅佔13%；低於5年以下的佔到了37%，對於在莞居留的原因，也高度一致，近七成的人表示在此居住是因為工作機會較多、收入水平高。這一系列數據表明大部分的人來莞只是「謀生」的手段，他們缺乏長期的職業規劃，這部分人很大程度上會返回故鄉。值得注意的是，對於那些明確表示不繼續在此居留的3%人群，有半數表示要1年內返鄉，有近四成表示要去其他地方務工，而主要的務工城市目的地依然集中在廣東省，尤以廣州最為突出，其次是深圳等經濟較為發達的城市。綜合落戶意願以及居留時間兩方面因素綜合考慮（取長期居住和落戶的並集），僅有16.8%的外來人口願意留在東莞長期發展，按照東莞600余萬流動人口來計算的話，願意長期留在東莞、落戶東莞的流動人口僅有100萬人。由此可見，儘管東莞外來人口數量龐大，但最終能留下的數量卻並不多。但是值得注意的是，隨著收入水平的提升，外來人口也更願意留下。譬如個人月收入達8000元/月的居留意願達38%，較月入4000元/月群體高出了15個百分點。

四、核心剛需客群：目標購房客戶約佔5.3%，總需求接近5年剛需成交量 儘管東莞房地產市場實行嚴厲的「五限」政策（即限購、限貸、限價、限外、限售），但受粵港澳大灣區規劃利好的影響，加之深圳、廣州外溢效益的影響，東莞的樓市也一直保持較高的熱度。2018年全年商品住房成交量達507萬平方米，銷售額達906億元，商品住宅成交均價達17876元/平方米，根據東莞市統計局近期公佈數據，2019年9月東莞商品住宅銷售面積55.94萬平方米，銷售均價已經漲至20743元/平方米，價格較2018年漲幅高達16%，成交均價大幅提升。市場熱度的提升使得商品住宅價格快速提升，這對於流動人口的購買力勢必產生較大影響。因此在計算東莞實際的購房能力和購房規模時我們要充分考慮購房者的收入水平。首先,為了對流動人口的購房能力有一個更好的衡量，我們根據東莞的房價和合理的房價收入比反算出具有購買能力的工資水平的最低值約為6000元/月，據此，我們將目標客群的收入標準設定為個人月收入6000元或者家庭月收入12000元以上。而後，再結合長期發展的條件進行篩選，可知在東莞流動人口中，同時具有購買力和購買需求的佔比約為5.3%。（以下稱為核心剛需）按照600萬流動人口來測算，同時具有購房意願和購房能力的約有31.8萬人，預計將產生954萬平方米的購房需求[1]，這一體量接近東莞5年的剛需成交量。

五、小結： 東莞人口提質增量步伐加速，至2025年核心剛需有望增加15萬人 前不久，東莞發佈了《東莞市人口發展規劃（2020-2035年）》，規劃提到：東莞將實施積極的人口調控政策，單就近期目標來看，2025年，全市常住人口要達到960萬人；戶籍人口達360萬人。而目前東莞常住人口量僅839萬人，戶籍人口232萬人，距離2025年規劃戶籍人口和常住人口缺口均在120萬以上，即便按照目前的居留意願和收入水平來看，也可為東莞帶來6.4萬的核心剛需。

為了早日實現千萬人口的目標，早在2018年，東莞就已經放鬆了落戶政策，在全國率先取消積分落戶政策，只要同時符合「兩個五年」即可落戶：（一）持東莞有效《廣東省居住證》且累計時間滿5年（60個月）；（二）在東莞正常參保，且在東莞參加社會養老保險累計時間滿5年（60個月，不含一次性繳費年限）。落戶門檻明顯降低，學歷不再是限制落戶的攔路虎，低學歷的產業工人有了落戶希望，可進一步提升東莞的人口吸引力，落戶規模有望進一步提升。同時隨著深圳地價的飆升，近2年華為、阿里、京東等互聯網巨陸續把企業總部或重要部門落戶遷至地理位置同樣優越、地價相對便宜的東莞，這與2018年東莞人社局公佈的落戶人口數據一致，2018年東莞人才入戶數超15萬人，與前五年的總數相當，人才加速集聚。就東莞自身舉措而言，在提升勞動力素質上也不遺餘力，2018年開始實施的《東莞市人民政府關於實施百萬勞動力素質提升工程 打造「技能人才之都」的意見》提出，力爭到2021年，實現「十百千萬百萬」的目標，其中「十」是指技術工人的比例提升10%以上，即至少將推動60萬人進入技術工人的行列，隨著這部分群體的收入提升，可為東莞新增8-10萬的核心外來客群，相當於目前核心剛需總量的1/3。隨著產業升級紅利的釋放，東莞以製造業為主的弊端會逐步改善，經濟會更上一個新的台階，同時在智能製造等新興產業的帶動下，大量的高端人才、技能型人才在東莞湧現和聚集，進一步完善東莞人口結構，優化外來人口素質水平。若東莞的發展目標能夠如期按步完成，綜合人口增長和收入提升來看，2025年前東莞核心剛需將至少增加15萬人，成為剛需產品去化的重要動力。