香港樓市在2026年上半年表現極為亮眼，差餉物業估價署最新數據顯示，6月份私人住宅售價指數升至323.2點，按月再微升0.31%，不僅錄得連續13個月的升勢，更創下近33個月新高。縱觀整個上半年，本港樓價累升7.88%，寫下自2019年以來近7年最凌厲的上半年表現。若從去年6月的谷底算起，樓價在過去13個月內已累計反彈12.81%。儘管距離2021年9月398.1點的歷史高位仍有近兩成距離，但整體市場拾級而上的格局已相當清晰。
相比於買賣市場，租賃市場的表現更為亮眼。6月租金指數按月升幅擴大至0.93%，報205.8點，創近10個月最大單月漲幅，並迎來連續8個月破頂的佳績。拉長線路來看，租金自2024年底以來已連續19個月呈上升或持平狀態，累升7.24%。
租金走勢一枝獨秀，背後最重要的推手無疑是各類人才入境計劃及非本地畢業生留港政策的實質成效。大量專才與內地生源源不絕湧入本港，帶來極其龐大的實質住屋需求，當中以432至1,075平方呎的中小型單位最受追捧。隨著暑期內地生租住高峰期與專才落戶潮重疊，預計第三季租金仍有逾3.4% 的上升空間，全年租金回報將進入爆發期。
然而，樓市在6月下旬至7月間出現了短暫的觀望氣氛。美聯儲雖然連續5次會議按兵不動，但鷹派聲音抬頭，本港三大發鈔行暫維持最優惠利率（P）不變。加上中東局勢反覆及港股波動，令一二手市場交投在6月明顯放緩，7月樓價或面臨窄幅橫行甚至微調。
筆者認為，這股觀望情緒不過是港樓大升浪中的「中場休息」。客觀來看，息口因素對現時市場心理層面的影響遠大於實質衝擊。目前本港按揭利率仍處合理水平，而在經濟逐步回穩、外資持續流入的背景下，樓市基本面極為健康。租金持續創新高帶動收租回報率向上，不僅能吸引本地及境外資金鎖定勝局，更有望在息口疑慮消化後，促使部分長期租客「轉租為買」；同時，經濟復甦亦將推動換樓客升級物業，為中大型單位提供有力支撐。
展望下半年，儘管宏觀經濟仍面臨地緣政治及中美角力等不確定因素，且樓價在經歷上半年的快速反彈後，衝刺步伐或會有所放緩，但總體向好的大方向並未改變。預計8月至9月間，隨著暑期租賃旺季效應顯現、股市回穩及息口預期明朗化，港樓將重拾升軌。筆者初步預測下半年樓價仍有力再升約5%，全年累計漲幅達13%。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮