香港寸金尺土，很多朋友由於負擔不起正常的樓價。便會想要另闢途徑，買凶宅正是其中之一。最近筆者這邊便有朋友問我有關買凶宅的投資價值。

今天，就讓我們來說一說凶宅的各種相關資訊吧！

__凶宅的定義__

在香港的物業市場，凶宅一般泛指在單位內發生非自然的死亡個案才算是凶宅，例如燒炭、跳樓、謀殺案、吊頸等等。

如果單位內發生過這些情況，才會被界定為凶宅。而如果是自然死亡，例如在單位內老死或病故則通常不會被列入凶宅之內。 但由於香港法律上， 並沒有對凶宅進行嚴格定義，故此，在一些比較嚴格的銀行眼中，即使是自然死亡，也有可能不會接受其按揭申請。

__凶宅通常都比巿價便宜__

凶宅由於發生過兇案，在心理上，入住者總會有一定的心理壓力。 相信靈異傳說的朋友，就有可能覺得死者的靈魂會徘徊在屋內，故此對入住鬼屋有一定的抗拒。也因此，凶宅的價格與正常單位來說通常會較低。

故此，不介意房子曾經發生兇案的朋友便會有可能因此而選擇投資凶宅。

然而，投資凶宅也並不是這麼簡單。因為凶宅比較難出售，原因是很多時候，發生過兇案的凶宅，都沒有銀行會願意提供按掲。

想要購買凶宅的業主，通常都要以一炮過的付款方式將樓價全部繳清。故此，沒有一定購買力的業主是無法買入凶宅的。

而購入了凶宅的新業主，通常也會將其物業用作出租之用，他們會把物業租給一些不太相信靈異事件的基督徒、又或是外國人等等。

過去，凶宅的租金通常都會比市價便宜。然而現在，因為業主發現，如果租金太便宜的話會讓租客起疑，故此現時，凶宅的租金也會與市價看齊。從這方面看來，凶宅的投資價值便變得更加高了。

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__一個物業怎樣才會被定性為凶宅?__

如果是跳樓，假設死者從15樓跳下落在1樓單位的陽台上，那麼1樓的單位和15樓的單位都會成為凶宅。

另一方面，如果是一些非常出名的兇殺案，在兇案發生的整層樓，都有可能會被銀行列為凶宅。筆者便曾見過一個凶殺案的單位，他旁邊的數個單位都被銀行拒收按揭。

筆者有朋友之前想要將自己的工廠大廈單位按揭給銀行，結果因為該工廠大廈其中一層曾經有人以不自然方法了結生命，故此被銀行拒絕。 他的單位甚至並不在同一層！

__如何避免買入凶宅__

不管怎樣，樂意買凶宅的朋友都是少數，大部份的朋友都非常希望自己購入的物業不是凶宅，以下是一些有效避免買入凶宅的方法:

__要求地產代理簽字作証__

香港法律上，地產代理有義務、有責任在成交前告知新買家該單位是否凶宅，如果物業代理知道該單位是凶宅，然後在促成交易時故意隱瞞，業主便能藉此原因追討損失又或是踢契。

故此， 買家可以在簽署臨時買賣合約前，要求地產代理簽字作實證證實該單位不是凶宅。

因為如果他簽名作實了，以後查出是凶宅他便需要負責任。故此地產代理一定會很小心為你確保你的物業不是凶宅。

__上凶宅網查核__

上網到凶宅網查核，雖然在凶宅網上標註的凶宅不會清楚列明詳細地址，而是提及哪一個屋苑哪一座，是高層中層或是低層，發生過甚麼事等等。

但是，也能夠提供足夠的資料讓買家警醒，如果你發現自己想要購入的單位與凶宅網上的資料相似便要格外小心。

然而， 凶宅網也有可能不會把所有凶宅的資料都包括在內，所以準買家還需要再進一步向銀行查證。

__向銀行查詢估價__

在簽署臨時買賣合約前，先將單位的詳細地址找銀行查詢股價，因為銀行估價便能進一步核實該單位是否凶宅，如果是凶宅的話業主是不能在網上為凶宅估價的，而需要向銀行職員查詢。

而有問題的單位正常來說是估不到價的，有可能估到價， 都會比其他的單位為低，在這樣子的情況下，投資者便能推斷出該單位是有問題了。

__總結__ 投資凶宅，當然，其價格會比其他正常單位為低，但實際上筆者作為一位非常善於尋找比巿價便宜兩成的單位的投資者，我是非常不建議買入凶宅的，畢竟，凶宅在轉手和申請按揭上的難度，實在太高了。

__作者簡介__

蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。