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陳海潮 Derek Chan
2023-09-25 10:17:14
八月轉手蝕讓228宗 佔比年內第三多

市況不就,後市走勢未見明朗,多了持貨期較長的業主亦加入沽售行列,令轉手獲利比率不跌反升,惟料大趨勢仍處低位窄幅上落。綜合土地註冊處資料所得,2023年八月份全港1,375宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共1,132宗,佔比82.3%,扭轉連跌兩月淡勢,自前月谷底的81.6%,回升0.7個百分點。

按物業區域劃分,八月份港島區表現較突出,以84%之數成為獲利成功比率最高的分區,按月並升2.4個百分點;其次為九龍區,報82.9%,按月大升5.7個百分點;至於新界區表現落後大市,只錄得81.5%,按月跌2.8個百分點,由前月優於大市變為跑輸大市。

按物業轉售價格分析,樓價1,200萬元以上的高價樓組別之獲利比率最高,錄得84.8%,按月大增5.7個百分點,涉及宗數139宗;此外,1,001萬至1,200萬元組別,月內獲利比率亦達84.0%,惟按月大減5個百分點,但仍勝過整體表現。

另一方面,數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為49.2%,按月升1.1個百分點,但仍連續4個月處於50%以下低位窄幅徘徊。八月份,帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.9%,按月升0.8個百分點,共錄549宗;至於帳面錄得虧損者達228宗,佔比按月跌0.3個百分點至16.6%,佔比仍為年內第三多;而平手的個案則有15宗,佔比也微跌0.3個百分點至1.1%。

此外,檢視上月10個獲利登記最多的屋苑,當中有4個屋苑成功錄得百分百獲利,而獲利成功比率最低者為日出康城的65%,再者是美孚新邨的75%。此10個屋苑當中,每宗平均賺幅介乎最少的9.1%至最多的1. 5倍不等。當中將軍澳中心晉身成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑,達1.5倍。至於上月榜內賺幅最低者為較新晉的日出康城,平均每宗只賺約9.1%,而次低者為迎海的23.8%。

住宅市場近期持續偏軟,除了持貨期短的業主沽貨較易蝕讓而拖低獲利比率及賺幅外,在看淡後市下,同時也多了持貨期較長的業主先行獲利,而此等業主仍多有不俗利潤,故此反而推升了八月獲利比率及平均賺幅。最近樓市仍然缺乏利好消息,因此筆者相信未來一、兩個月二手私宅轉手獲利比率將維持在81%至83%之間反覆徘徊,而平均每宗賺幅料在48%至50%之間窄幅上落。至於後向發展,則要視乎十月的施政報告會否減辣以理順樓市。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮