商舖物業繼續沉底 買方市場價值下修
香港商舖市場近年持續面對價格調整，儘管旅遊業復蘇帶動部分核心區租金有所回暖，但買賣市場氣氛依然低迷，無論私人發展商抑或是公營機構，都陸續放售手上商舖資產，部分成交個案較估值出現明顯折讓，揭示商舖資產正在經歷一輪劇烈的價值重估。九龍市區新樓盤的全新商舖呎價低於3000元，亦反映市場承接力極度疲弱。
對比公營機構的沽售數字，私人參建市場的出貨狀況更為嚴峻。資料顯示，由市建局與長實(01113)合作發展的長沙灣樓盤愛海頌，其商舖平均成交呎價僅約2,996元，竟低於3000元，反映市場承接力極低。這類多屬基座商舖雖然跟隨住宅項目落成，但面對高息環境、消費習慣轉變、網上零售持續擴張，加上新發展區人口尚未完全成熟，投資者不願再為商舖資產付出高溢價。過往新盤商舖動輒過萬元呎價的時代已經過去，部分新盤開賣不久便商舖促銷，要以極低呎價才能夠尋找承接力量。
市區重建局作為本港重要的公營重建機構，近來成為商舖市場的大賣家。據報已經連續三個財政年度錄得淨虧損，單是2024‑2025財政年度淨虧損達27.2億元，雖然較上一個財年39.2億虧損有所收窄，但財政壓力仍然沉重，因此透過出售旗下商用物業套現，補充營運資金，維持重建項目的推進。其涉及的多宗商舖成交，正由兩極分化演變至單邊尋底。新發展區周邊住宅人口持續增長，有穩定本地消費人流，租金回報吸引，因而獲得投資者追捧，錄得溢價成交。但更多其他市建局放售舖位，卻出現顯著估值折讓。
據報，大角咀形品•星寓基座商場，總樓面面積約13,504方呎，估值約8000萬元，連同三個車位最終僅以7203萬元售出，較估值折讓一成，平均呎價僅5334元。灣仔囍滙1期5座1樓商舖，面積6853方呎，成交價2808萬元，平均呎價4097元，相較5000萬元市場估值，折讓幅度超過四成。同一批待售物業之中，還有商舖仍在找買家，可見除個別地段、租約條件優良的舖位之外，大部分非核心街舖、基座商舖，除了市建局「自用」及讓給社企使用，都要大幅讓步才可以吸引買家接貨。
值得留意的是，租金與售價出現明顯背馳。部分商舖仍可租出合理水平租金，卻在買賣市場上價格大跌，反映投資者不再只看即時租金回報，而是憂慮長遠空置風險、維修成本以及未來租金下行壓力。在高息環境下，資金更加偏好流動性更高的資產，商舖買家數目萎縮，逐漸變成買方市場，價格自然受壓，繼續尋底。
市建局賣舖除了套現，亦關乎本港未來住宅供應。2026‑2027財政年度，市建局將推出土瓜灣兩個大型重建項目，合共提供2120個住宅單位，當中土瓜灣道╱榮光街項目預計較快推出市場；庇利街項目更是政府撥地支援市建局財政的重點項目。重建需要龐大收購及建築開支，出售商舖套現的資金，不排除正是用於支援這些重建計劃。
綜合多宗成交可見，香港商舖已經走向價格沉底的格局。除非個別屬地段優越、有穩定租約、人流充足的物業，像啟德煥然壹居基座商舖是少數高於估值成交的個案，但也可能是見頂回落。否則，大量基座商場、二樓以上舖位、非核心街舖，就要面對大幅估值下調，拖低整體市場。九龍新盤商舖呎價跌穿3000元，正是市場重新計算商舖價值的寫照。短期而言，除非息口顯著回落，以及消費、人流進一步改善，否則商舖整體要走出沉底格局仍然存在難度。
胤源世創家族辦公室（香港）第一副總裁 – 黃偉豪
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<匯港通訊>