近期，各地2019年棚改預計開工量數據正式出爐，整體」腰斬」已成為不爭的事實，除福建、天津、廣西、廣東、西藏等少數幾個省市同比增長，其餘31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。這不僅衝擊市場預期，也在釋放一種信號，階段性去庫存任務已經完成，棚改對房地產銷售的促進作用正在消弭。

一、285萬套且同比銳減51%，僅福建、天津等5個省市增長，山東、河南等棚改大省降幅顯著 從目前已經公佈的37個省市2019年的棚改開工目標來看，基本「腰斬」，總體較2018年計劃開工量下調幅度為51%。從絕對值來看，江蘇、江西、安徽3個省市整體2019年計劃開工量依舊突破了20萬套，在諸多省市中名列TOP3，而寧波、寧夏、海南等7個省市因自身棚改規模較小的緣故，2019年開工量均不足1萬套。而從同比變化來看，各省市間有升有降，總體呈現出「跌多漲少」的局面。福建、天津、廣西、廣東、西藏等5個省市同比增長，福建的漲幅最為顯著，高達117%。其餘31個省市計劃開工量較2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的達15個。值得關注的當屬山東、河南、貴州、湖南等幾個棚改大省，同比跌幅均超70%。

二、近半數省市棚改開工量較年初目標顯著下調湖北、陝西、吉林等降幅都在50%以上 在可統計的19個省市之中，含江蘇、江西、河南、西藏在內等7個省市2019年棚改開工目標量變化並不是很大，漲跌幅在5%以內。近半數城市的目標較2019年初有了不同程度的下跌，遼寧、吉林、湖北、陝西等省市跌幅顯著均超50%，一方面源於部分省市年初披露數據較為籠統，基本是2年的目標開工量；另一方面湖北、陝西等省份因前期棚改開工量較大，基本也算是提前透支了未來的棚改空間，可以預期棚改對地方房地產銷售的推動也在減弱。此外，福建、四川等少數省份開工量較年初公佈的數據走高，這點也符合「因城施政」的調控思路，棚改目標同樣體現著有松有緊的特徵。

三、階段性去庫存任務完成加之地方財政壓力，2019年開工計劃下調早有預期 從歷年全國棚改實際開工量增長情況不難看出：2015年到2017年基本維持著逐年增長態勢，近3年的開工量都在600萬套以上，2018年目標雖然略有回調降至580萬套，但從實際的完成情況來看，全年棚戶區新開工改造為627萬套，目標完成率也創歷年新高達107.4%。前幾年的超額完成為後續棚改縮量埋下了伏筆，事實上，縱觀棚改三年規劃總量，從2015年-2017年的1800萬套到2018年-2020年的1500萬套，的確在收縮，棚戶區改造越改越少這既是目標任務也同樣符合客觀規律，不可能越改越多。另一方面，大力推進棚改貨幣化安置的一些負面效應已經顯現，比如加劇了地方財政負債壓力，推升三四線房價等等，基於三四線的庫存問題已經得到了初步解決，棚改開工量目標下調也在情理之中。

此外，今年兩會克強總理報告中也提及「繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造，保障困難群體基本居住需求。城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。」但是重點也集中在改造，並未有貨幣化安置、棚改目標等信息披露，由此我們也可以看出，2019年棚改政策收緊基本在預料之中，特別在地方財政相對緊張的背景下，貨幣化安置等方式也會漸漸退場，對地產銷售的刺激作用也將減弱。

綜上，我們認為：當前棚改規模「腰斬」，首先是對市場預期層面的衝擊，也在釋放一種信號，階段性去庫存任務已經完成，棚改對房地產銷售的促進作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉動20%左右的商品房銷售，這一作用力將在2019年乃至之後都將一去不復返。

不僅如此，貨幣化安置也持續收緊，早在2018年10月住建部座談會上就曾聲稱，2019年棚改貨幣化安置將以專項債券為主，政府購買棚改服務模式將被取消；同時地方政府也紛紛提出棚改將以實物安置為主，貨幣化安置比例也將降低，這點對於商品房銷售的影響也更為直接，缺少了資金面的驅動，居民購買力將大大降低。

事實上，我們對棚改三年攻堅戰任務即2018年-2020年的1500萬套持悲觀預期，後期棚改政策仍有可能持續收緊，對於不同能級城市的負面影響不盡相同，核心一二線城市因為良好的基本面和持續的外來人口湧入，需求尚有支撐，受棚改收縮影響較小；而針對普通三四線城市而言，房價上漲主要是棚改驅動，本地產業缺乏，居民支付能力較弱，棚改量的縮減和貨幣化安置比例降低無疑於雪上加霜，會加劇市場下行壓力。