⚠️「2047年大限」地契年期影響按揭？究竟要如何部署？🤨【樓巿蔣門人】

當年香港 1997年回歸時，曾說過 50 年不變，自從回歸到現在，已經過了20多年。

近年來，香港社會就地契問題出現了很多討論。那麼，到底地契年期是什麼？買樓時又有甚麼需要注意？地契到期會有甚麼影響？

其實，臨近 2025年，香港將陸續有地契到期，發展局透露，政府計劃於2023的下半年，提交修例以精簡地契續期程序，容許地契持有人以免補地價方式，將地契續期50年，只是續約後，每年要繳付應課差餉租值3%地租。

__土地業權__

說到地契，便不能不提及土地業權

香港的土地業權主要分為：

「永久業權」即土地由地主所擁有，他/她可在土地上作出任何發展。

相反，「土地租借權」則泛指土地仍由政府所持有。政府批出「土地租借權」的土地給承租人後，即使承租人仍可在土地上興建物業發展，但他/她的角色只屬於「租用者」，而不是真正「擁有者」。

為甚麼會有這兩種分別呢？就需要說一說歷史了。當鴉片戰爭後，中國政府與英國政府訂立了《南京條約》及《北京條約》。

將香港及九龍界限街以南，無條件割讓予英國政府，而英國的國皇/女皇會委派港督來管治香港。因此港九土地的地都由「英皇/英女皇」所持有。在這情況下，港督會代英皇/英女皇批出土地予發展商起樓，都是以「土地租借權」的形式所批出。

而後來，在第二次鴉片戰爭後的1898年，中國再按中英《展拓香港界址專條》，將新界租給英國，為期99年。

當時港英政府為了避免位於新界的居民出現反彈情緒，故對新界區土地也沿用大清律例，擁有土地的原居民都是地主，而他們持有的土地也屬於「永久業權」。

其後在1905年，港英政府為了堅定自己的土地擁有權，故在1905年起改以「集體官契」(Block Crown Lease) 方式替新界地主作註冊，透過相關制度改為「土地借租」，同時也充公了找不到業權人的土地，歸入英國政府作為官地一部份。

在上述的情況下，現時香港除了中環聖約翰座堂在該幅土地必須用作教堂之用的前提下，在1847年獲批「永久業權」，其餘的香港土地，都由政府所持有。

港英政府在殖民地年代初期批出的土地年期，多數為不可續期的75年期。

但在1848年至1898年期間，港英政府卻批出了大量的、集中在中環及山頂區的999 年期地契，於 1898年5月後，港英政府為了保持長期控制權就又停止批出這類長年期契約。

從此以後，港英政府批出的土地年期都改為75年期或99年期。有些75年期地契，卻可續期75年。因此本港土地契約年期，大致分為了75年、99年或999年期，以及可續期的75年契約。

__1980 年代中英聯合聲明__

來到1980年初期，新界土地年期在1997年屆滿，當時土地契約的不確定因素令小市民相當擔心。

然後在1984年，中英雙方簽署了《中英聯合聲明》，其中提及整個香港主權在1997年7月1日會回歸中國，而在附件三列明了數點土地處理事項。

__土地契約的種類__

土地契約可以分為很多種，住宅用途、工業用途、康樂及加油站用途等等，又可以分為不可續期契約及特殊用途契約，部份的特殊用途土地契約因為涉及牌照等事宜，所續的年期會有不同，例如用作康樂用途的土地契約續期，就不能超過15年。

按照地政總署的資料， 1997年政府為土地契約做了整套規定，假如屬於無續期權利，即是不可續期契約的土地，契約期滿就會由政府全權酌情決定，可以續約續期50年而不用補地價，但每年要交3%差餉租值作為地租。

例如薄扶林花園的地契本來於2006年屆滿，當年地政總署的做法就是不用補地價，直接續期50年到2056年，但是業主每年都要交相當於3%的差餉租值金額作為地租。當差餉租值增加，要交的地租也會相應增加。

2047大限將至，地契年期會否影響按揭，金管局其實一早就表明，不會因為2047問題而改變現時的按揭策略。

所以一般來說，你不用擔心地契方面會引起按揭審批的問題。

__地契年期查詢__

任何人都可以查詢地契年期，你只需要上土地註冊處網站，點選查詢分層土地登記冊輸入物業名及資料就可查詢資訊，其中 Lease Term指的是地契有效年期，Rent Premium則是指每年需交的地租。

即使你看見一些新出售的樓盤，但地契上卻寫著 999年期，即代表那是香港早年批出，因為 1997年7月1日後新批出的地契契約，年期為50年。