根據央行8月25日發佈的《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》顯示，10月8日起，房貸利率正式「換錨」，從原來的「以基準利率為基礎進行浮動」變為「以LPR為基礎進行加點」，究竟新舊房貸利率有何變化，各城市是否呈現出顯著的分化特徵，市場化利率改革又會對樓市產生怎樣的影響呢？

一、 房地產信貸依舊趨緊，9月房貸利率小幅上行 8月恰逢央行發佈對房貸利率形成機制進行調整，定價方式由「貸款基準利率乘以上下浮動比例」調整為「LPR加基點」，市場曾一度預期利率中樞將逐步下移，不過從近幾個月來房貸利率市場變化來看，自6月止跌反彈以來一直保持著小幅上行趨勢，9月融360雖未披露官方數據，但根據我們測算的24個典型城市的房貸利率，首套房為5.53%，二套房為5.84%，與8月相比依然保持著穩步上行的趨勢。可見目前國內房地產信貸依舊趨緊。

二、10月房貸利率穩中有增，上海首套房下調20個基點與之前95折大體持平 目前已有一些城市率先披露了LPR加點數據，我們統計了24個典型城市的基本情況，數據顯示，10月房貸利率整體保持穩中有增態勢，首套房和二套房利率分別小幅上行了1個和3個基點，保持在5.54%和5.87%。多數城市的首套房和二套房利率均保持著小幅微增的態勢，漲跌幅在5個基點以內。大體呈現出如下特徵：

一線城市首套房房貸利率均值較9月下行了5.4個基點，主要源於上海突破了「下限」，下調了基點。事實上，上海在市場化利率定價前，一度是全國首套房利率偏低的城市，95折基準利率的購房利好在全國範圍內也屬少有，此次的LPR「減點」算是一個過渡期，當前利率測算下來也和基準利率的95折差不多，比較貼合目前上海的市場情況。而二套房利率均值來看，保持穩中有增，和9月相比，上行了3.6個基點。上海、深圳均上行了6個基點，可見政府對投資性需求的遏制還是較為嚴厲的。

二線城市整體維穩，首套和二套的房貸利率均值和9月相比分別小幅上行了2.1和3.3個基點。部分城市的表現較為突出：蘇州10月首套房貸利率較9月下調7.5個基點，二套房貸則上行了7.8個基點，基本符合鼓勵剛性自住需求，打擊投資炒房的政策預期；寧波首套房、二套房利率和9月相比均上行了26個基點，主要源於前期市場過熱，政府力圖通過提升利率來抑制部分購房需求；此外，天津、武漢的10月二套房利率較9月均上行了6個基點以上，可見地方政府對「房住不炒」貫徹的決心依舊堅決。

三四線城市首套房利率均值環比上行了3.5個基點，二套房利率均值維穩，環比小幅上揚了1.2個基點。其中東莞、佛山首套房利率和9月相比均上浮了6個基點，與二套房利率差距在不斷縮小，無錫、東莞10月房貸利率水平與之前大體持平，並無太大變動。

三、 LPR中期維穩，各地「因城施政」，房貸利率大概率延續小幅上行 結合當前房貸利率市場情況綜合分析，信貸政策適度偏緊，房貸利率小幅上行已成為不爭的事實。我們認為： 一方面LPR的變動不會過於頻繁，對於房貸利率水平的影響會趨於弱化，基於前兩期LPR的報價水平，5年期變動基本都小於1年期變動，整體維穩，加之中央在利率層面僅僅只是發揮「基準」和參考性作用，國內LPR利率中樞大概率會保持一個中期穩定。另一方面，地方自主權增加，「因地制宜、因城施政」的特點會更為突出。各地政府均可按照本地房地產市場情況來對LPR進行不同加點，不過總體「房住不炒」的基調不可違背，疊加居民槓桿率和負債率不能繼續上升的原則要求，各地房貸利率基本會維持穩中微增態勢，考量到政府鼓勵剛需自住需求，首套房利率或存在一定的利好空間。