2019年樓市在下行壓力中韌性前行，雖部分城市購房需求尚未充實，但在核心城市新房銷售穩定、三四線城市體量猶存的支撐下，整體行業規模仍較2018年微增；在土地購置面積增速持續回升下，房企開發投資額增速維持兩位數高增速，並具有一定韌性。然而新開工面積增速保持低位，辦公類庫存不降反升，這一系列現象都表示著樓市依舊處於下行階段。 預判2020年，我們認為，「房住不炒，穩字當頭」的主基調還將延續，一方面居民購房行為將逐步趨於理性，全年銷售面積有望小幅微降，基於房價上漲，預期銷售金額有增無減；另一方面房地產開發投資額保持穩中微降的趨勢，施工、竣工加速將為其提供穩固支撐。此外，新開工面積累計增速逐步回落，受資金面趨緊和基數較低的影響，土地購置面積增速或將持續回升，但增幅相對有限。
2019年總結 一、 三四線強韌性支撐行業銷售面積增速轉正，料全年銷售規模將再創新高 2019年商品房銷售面積、金額的體量與增速自年初以來經歷了先升後降的趨勢變化。具體而言，「金三銀四」中基於部分二線城市及少數環核心三四線城市尚存輪動需求，各能級城市均出現了短暫的小陽春行情，新房銷售面積及金額均出現了同比小增。但隨後需求的空缺使得整體新房銷售體量增速自年中起持續下降，至11月單月銷售面積同比僅增1.1%。 分區域來看，各區域銷售也表現出一定乏力感。中西部維持新房銷售主戰場地位，至11月中西部銷售面積佔比擴大至56%，但中部地區和西部地區1-11月銷售面積累計同比分別下跌0.3%和上升3.8%，較2018年已略顯無力。此外東部、東北地區銷售面積增速降幅依舊處於負區間。
目前來看，核心一二線城市依舊維持較高銷售水平。一二線城市中部分城市銷售表現較2018年確有一定回調，在各個銷售節點零散出現了打折促銷、精裝改毛坯、特價房等以價換量的營銷模式。但從一二線城市銷售體量來看，6月、9月、10月等銷售節點均有新高表現，可見整體一二線城市需求尚且充裕，較高的銷售水平繼續保持。 三四線市場成交明顯降速但並未失速。目前為數眾多的廣大三四線城市市場確有降溫，前11月累計銷售增速均低於2018年同期。但值得注意的是，在2019年的下行氛圍中，三四線城市商品房成交比重確有逆市反升之勢。具體來看，三四線城市成交佔比至10月末已增至68%，可見三四線城市市場份額尚未失速，仍是整體行業體量的堅實支柱。 總的來說，在核心一二線城市銷售增速有保障、三四線城市銷售體量有支撐下，我們預計全年行業銷售規模將同比微增，再創新高。參照2018年及2019年各月銷售增速，我們預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。
二、 開發投資額增速創新高後緩降但維持高增，預計全年10%以上增速有保障 步入2019年以來，房地產開發投資額始終維持兩位數高增速。年初在新開工面積與施工面積的雙向推動下，開發投資額累計增速在一季度末衝至11.98%的歷史高點，但隨後在房企有意放緩開工速度下開發投資額增速緩緩回落。至11月，全國房地產開發投資額累計同比增10.2%，較1-10月增速繼續收窄0.1個百分點，完成了累計增速的「七連降」。11月開發投資額增速的下降主要是由於新開工面積在本月有所回落，加之北方部分城市迎來「凍工期」，致使開發投資額增速走低。 需要注意的是，2019年全年開發投資額得以在大體量下保持高增速是高水平施工面積與後進發力的土地購置面積共同作用的結果。房企月均施工面積較2018年有明顯上升，這在一定程度上奠定了開發投資額高增速度的基礎。2019年全國月均施工面積達2.22億平方米，超2018年月均水平14%。在新開工面積增速持續下降的背景下開發投資額增速無力繼續衝高，但較高的施工水平在一定程度上保障了開發投資額具有較高體量，同時下半年開始發力上揚的土地購置面積放緩了開發投資額增速回落的速度。
三、下半年核心城市優質地塊陸續放出，土地購置面積增速開始穩步回升 從月度走勢來看，2019年房企土地購置面積在走出上半年底部徘徊後，下半年隨著核心城市優質地塊陸續供出，品牌房企逆週期拿地下土地購置面積增速持續回升，前11月土地購置面積累計增速降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點。 值得注意的是，土地市場的購置熱主要體現在對核心城市優質地塊的爭奪上，整體土地市場依舊平穩。這一方面是地價並未出現非理性攀升，下行週期內房企依舊貫徹謹慎拿地作風，地市依舊「價穩」，溢價率水平持續低位；另一方面是供地愈發精准，在資金面管控持續趨嚴、土地成交放量的情況下，流拍率卻沒有繼續上升，說明地方政府在土地供給和地價設定上更加貼合市場需求。 整體判斷而言，隨著年末優質地塊的繼續成交，2019年全年土地購置面積增速雖難免繼續負增長，但降幅將繼續收窄。
2020年展望 一、2020年銷售面積小幅微降，金額仍將微增，不同能級城市持續分化 步入2019年下半年以來，隨著樓市調控政策的逐步發酵，購買力的持續釋放，銷售的增長慣性明顯降低，加之金融政策收緊，房企資金面的情況也不容樂觀，以此造成了房地產開發投資額增速的緩步下行，新開工意願偏低，拿地態度也相對謹慎，樓市基本面「承壓」。 就當前情況來看，商品房銷售面積、金額累計同比增速雖保持著小幅微增態勢，但增速明顯放緩，上漲動力略有不足，市場降溫徵兆已然顯現：一方面部分城市需求透支嚴重，四季度去化率降至年內新低；另一方面多數房企為了加快銷售衝刺年終業績，也採取了打折促銷、精裝該毛坯、特價房等諸多以價換量的營銷模式，但在「買漲不買跌」心理的作用下，市場觀望情緒還是比較濃厚，成交情況遠不如預期。 正基於此，我們認為2020年這樣的趨勢還將延續，全年商品房銷售面積將保持小幅微降，而房價攀升背景下商品房銷售金額仍會有增無減。雖然總量上變化不大，但是因輪動作用和「因城施政」調控政策的影響，不同能級城市間還將持續分化，具體來看： 核心一二線城市銷售規模仍有望保持穩步增長態勢，主要源於這些城市整體基本面良好，人口淨流入使得本地購房需求基數龐大，產業經濟支撐也使得居民購買力穩步提升，尤其在樓市低迷的大背景下，這些城市的「抗跌」能力將明顯好於普通三四線城市，2020年預期仍將有一波剛需和改善需求有待釋放。 中西部等欠發達地區三四線銷售形勢不容樂觀，或將面臨巨大的回調壓力。首先，去庫存刺激政策逐漸退出，棚改貨幣化安置比例下降帶來的負面效應還將延續；其次，多數三四線城市房價經此輪行情帶動，基本已上漲至階段性購買力極限，剛需購房者「捉襟見肘」現象比比皆是；此外，經濟下行的壓力也將直接波及三四線產業經濟，加劇樓市的不景氣。
二、受銷售承壓、融資收緊等影響，預計新開工面積增速二季度轉負 2019年4月以來，新開工同比累計增速一直處於下行通道，預期2020年這樣的趨勢還將延續，二季度增速或將轉負，主要基於以下幾點： 一是基於當前的市場行情持續走弱，明年毋庸置疑將成為房地產的銷售「淡季」，去化不佳的直接影響不僅會導致房企的資金壓力變大，從而影響開工進度和工期。 二是房地產金融政策「易緊難松」，近期，央行行長髮表題為《堅守幣值穩定目標，實施穩健貨幣政策》的文章，明確提出：綜合運用多種工具對房地產融資進行逆週期調節，前提是房住不炒、因城施策、宏觀審慎管理。防範金融風險仍是一貫堅持的方向，現階段房地產行業也是去槓桿最重要的領域。 三是新開工通常滯後於土地成交兩個季度左右，2019年土地購置面積創十年來新低，這也將直接「拖累」明年的新開工指標，房企不得不面臨「無地施工」的尷尬境況。 此外，不同能級城市也將產生分化，土地出讓最多、成交比重最大的三四線城市新開工量可能因銷售不佳等因素大幅下降，而一、二線城市又有地價相對合適項目開工銷售，這些城市新開工面積料將同比增長。
三、土地購置增速將低位回升，增幅有限，核心一、二線城市是爭奪焦點 預判明年，我們認為在整體房地產行業政策面沒有出現大幅寬松信號的情況下，資金面趨緊也會迫使房企拿地態度日趨謹慎，土地購置面積增速仍會保持相對低位，考量到當前已經有部分城市諸如西安、寧波、武漢、合肥土拍市場出現了回暖跡象，加之今年基數較低的緣故，因而預判增速也將從低位緩慢回升，整體降幅會不斷收窄。 值得注意的是，2020年土拍市場的結構分化也將更加明顯，低迷的行情走勢將促使房企拿地更為「聚焦」，核心一二線城市因基本面良好，經濟實力雄厚，人們購買力存在支撐，投資風險相對偏低，土地市場將持續回暖。而三四線城市因棚改政策收縮致購買力普遍喪失，加之產業「積貧積弱」，投資風險逐步加大，房企將會更多的將土地儲備集中在核心一二線，因而三四線城市的土地購置面積將進一步回落。
四、 加速中的施工、竣工等建安投資支撐，開發投資額仍能維持正增長 從2019年房地產開發投資額累計增速的變化來看，自2019年4月開始一直保持著穩步下行的趨勢，一定程度上與銷售持續走弱，融資面收緊等負面因素密切相關，預判2020年，我們認為，房地產開發投資額累計增速下行趨勢依舊，但降幅不會過大，基本全年將維持在8%左右。究其原因，無外乎以下兩點： 一是受土地購置面積、新開工面積等先行指標影響，房地產開發投資額累計增速將維持降勢：目前來看，土地購置面積增速雖緩慢回升，短期內仍難由負轉正，加之房企因融資渠道不暢，新開工意願難免受到影響，因而開發投資額增長難免受其「拖累」。 二是施工、竣工提速帶動建安投資增長，從而為開發投資額提供穩固支撐。前2年因行情大好，房企的工作重點基本都集中於銷售，因而也導致了銷售、竣工的剪刀差不斷加大，後期隨著行情轉淡，疊加前期銷售的房源開始批量交付，房企不得不加緊工期，加快施工和竣工的速度，以此實現資金的回籠，這也一定程度上刺激了房企建安投資的增加，從而為開發投資額提供了穩固支撐。