Q35921：

成sir，見你講過"在考慮買入物業的時候，最重要都是睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。

另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論，咁會較好。"

可以解釋下如何分析物業的質素？

另外，如何用呎價和預期租金分析物業平貴水平？

請問現時樓時你認為在那個水平？謝謝你

龔成老師︰

我會睇佢交通、配套、社區設施、人口、消費力、社區結構、長遠發展等。

例如我成日講，靜中帶旺架地區，就係一個好選。例如西環的堅尼地城、太古城，都是這類。

佢地離商業區、購物區不遠，但同時不會好似商業區和購物區內咁嘈雜，這就是最理想的選擇。

如果你對而方面分析無乜概念，建議優先用自己所住架地區，作為分析目標(因為你點都會知到一些社區架特性)。

而且投資收租的話，個物業近自己屋企，管理上有時都會較方便。

但如果自己所處架地區，投資價值真係一般，我地就會情願去找其他較具潛力架區份。

以上算係一些較大路架地方，其實分析物業可以好複雜，因為始終區區都有獨特架情況，所以你要用以上項目作為主導，再因為個別情況調整分析策略，去為自己思考出最穏當架投資決定。

Q35922：

早晨，龔老師，2007高位買入應該止蝕定等2007升返過往高位，吾該

龔成老師：

坦白講，你要佢上翻高位不易，現時要睇你持貨比例，如果貨多，建議減部分去平衡風險。如果貨少，由於都跌了不少，不如持有博下，博中國內房行業過幾年好翻（當然未必上到高位），但博佢到時股價比現時好翻多D。

Q35923：

老師想請教下一個小問題

日本既股票市場值唔值得投資？

如果依家先投資日本既股票市場會唔會太遲？定你覺得日本股市都仲有上升既空間？

感謝

龔成老師︰

日本都有投資價值，但我自己長線較睇好中美架股市。

你想投資日本都可以，但現時升左唔少(當然佢再升，都係有可能)。但相對之下，下行風險高好多，你要自己衡量。

如果你唔識選股，可以考慮用以下2隻ETF作為投資目標。現階段真係想買，都最多小小注好了，因為個市始終唔平。

iShares MSCI Japan ETF(EWJ)旨在追蹤MSCI Japan Index的投資結果。

前十大持股中，包含不少具實力企業，例如豐田汽車、Sony、三菱日聯、三井住友等。

簡單來說，就是投資日本的股票，投資價值為中等。因為日本長遠的經濟，雖然比以往有好轉，但相信長遠計未必會好強。你可以作為財富分配中，其中一部分，但就不用投資太多。

華夏日股（3160）旨在提供在扣除費用及開支之前盡量貼近MSCI 日本股票指數(美元對沖)表現的投資業績。

這基金主要投資於日本股票，都算是一個間接投資日本股市的方法。

雖然近年日本股市表現不差，但現價已經唔平，因此，會建議用分注的模式進行投資，不鼓勵一次過大手，買入後可長線持有，只要佔自己投資組合比例不過多，就無問題。

Q35924：

老師, 用那個 選股器

選擇中港美股票 ？

用費也實惠 ？

龔成老師︰

我自己用中銀財經網架篩選工具，係免費。至於美股，YAHOO財經也有提供，免費的。

不過，就要自己設定當中架要求。

而點去設定、唔同投資取態要用什麼作標準、每個指標架水平等等，都有一個特定架模式去處理。

但因為係一籃子架知識，股票班上都要教數小時，所以無可能係度一次過講。

Q35925：

你好, 龔成老師

岩岩睇完你本《財務自由行》 入面有關於物業部份的內容, 有少少問題想問你

我見到你之前影片多次提及，而家香港嘅樓價係屬於平穩增長類別，（我當佢係水桶2）唔知啱唔啱

然後，喺書中裏面提及過其實買樓樓用一個投資嘅角度去買會比較好，你可以買A 物業（投資角度好）,然後租B物業(自己想住）,呢個策略會好少少

咁其實我想問, 係咪應該用投資其他產品（水桶一）然之後去租樓係一個最好嘅選擇？

買樓嘅主要係投資價值係咪投資下非股票性質嘅水桶二野le ?

龔成老師︰

現時香港的樓市處於合理區，有自住的價值，但投資的價值只屬於一般。

我預期未來香港的樓市都只會平穩增值，不會大升，但同時都難大跌。

你可以當水桶2來理解，但最好是同類的資產來比較。

你用投資其他產品（水桶一）然之後去租樓，概念上可能內問題。

若你係想用而個租樓方法，空出更多資金，去做更高效架投資增長，咁投資水桶1係可以。但如果你係想用投資水桶1架回報，去抵銷租屋成本，咁就有機會出問題。

因爲不同的產品會受不同的其他因素影響，價格走勢會不同，同時水桶1屬於風險高的類別，而你租樓屬於固定支出，比較之下，你好難(好穏定咁)用水桶1來應付支出。

例如：你用股票水桶1的增值來應付租金，水桶1是潛力股，不確定高同時波動大，而且物業的周期同股票不同，你考慮的因素就不會完全相同。

但如果你只是物業同物業去比較，例如：買入在投資角度而言較好的物業，包括長遠有升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套有發展，同時價錢合理。

但由於一些個人因素（例如：家人不是住近這地區等），你投資的這個物業不是最適合你居住的，這樣你可以考慮租住其他物業來配合自己的需要，係可以。

買樓要將投資的價值考慮進去，尤其是你有可能會換樓，如果你買入有投資價值的物業，將來就比較能夠賣到一個好的價錢(至少同大市同步)，幫助你換樓。

但如果你打算買入物業長住，投資的考慮點就會變得較次要(首要係適合你未來至少10-20年居住，同埋供得起)。

不要將投資想得過於複雜，要蘋果與蘋果比較；橙和橙比較，但你可以用賣蘋果賺到的錢買入橙，也就是說，樓和樓比較，股票和股票比較。

因為(投資用)物業架存在，純粹係幫你個組合更多元化，去分散風險。現時樓市值博率未算好高，如果無必要，就唔建議太勉強去投入物業類別。

Q35926：

老師，想請教一下，我自從今年開始睇美股例如voo、qqq，基本上每日都係不斷升，追都追唔次個價，想問一下是否在這情況下都保持月供？會唔會越買越貴？

另外請教美股IPAY是否是優質的etf？ 有沒有美國超市/民生消費的etf推薦？謝謝

龔成老師︰

現時美股處於合理區的較上部位置，未到好貴的水平。

月供是一個長期的策略，只要在合理區的部分，我地都可以月供。若你預可以供幾年，甚至更長，現時保持月供係可以。

因為現價唔平，但由於你長線供，點都會有部份用左平價去入，去到拉平均。

因此，只要是一些穩健類如VOO，你可月供，但就一定要控制金額。

Amplify Mobile Payments ETF(IPAY)目標是追蹤Nasdaq CTA Global Digital Payments Index。

主要是持有美國金融類和科技類別的企業，十大持股包括American Express Co（AXP)、VISA(V）、COINBASE(COIN)等。

這類股票波動性較强，此ETF可以投資，但要分注以及控制投資的金額，現價算合理。

最後，民生類ETF，可以考慮The Consumer Staples Select Sector SPDR® Fund(XLP)主要是追蹤 Consumer Staples Select Sector Index。

指數目標是有效代表S&P500指數中消費必需品板塊，例如家庭用品; 食物產品; 飲料; 煙草; 美國的個人護理產品產業。

前十大持股，包括P&G、Costco、可樂等，都是具質素和規模企業。

此ETF有長線投資價值，屬於平穏增長 + 一定派息的類型。

若想買個股，可選Costco(好多市)，具體分析你可以睇翻早前出架Youtube影片。

https://www.youtube.com/watch?v=ffWlXc--_wk&t=498s

(但Costco現價，相比出分析片個陣，已經升左超過4成。好時機已經過左，現價已經算係略貴，最好等佢有明顯回調才慢慢儲貨。)

Q35927：

龔成老師您好 我想問吓其實ETF會唔會有倒閉嘅風險 咁如果投資ETF有倒閉嘅風險咁即係會血本無歸？

定係其實唔會，因為新手投資想先嘗試投資ETF

龔成老師︰

ETF理論上唔會倒閉，因為佢係投資一籃子股票，唔係單一公司。但有機會會退市，退市代表該ETF不能在交易所中買賣。

如果ETF退市的話，一般都會將資金按照市場價格退還畀投資者。

其中一個較常見架退市原因，就係成交太少。因此，當我地選擇ETF的時候，應該揀選一些交投相對活躍的，面對退市的風險就會相對較少。

如果你想投資ETF，建議美股可以考慮一些大ETF和交投高，Vanguard標普500指數ETF〈VOO〉，是追蹤標普500指數的ETF或Invesco QQQ Trust(QQQ) 是追蹤納斯達克100指數，後者的波動性較强，要自己衡量。

港股的話，可以考慮盈富基金（2800）或安碩恒生科技(3067)。

Q35928：

想問下ASML有貨，幾時應止賺？

龔成老師：

ASML有一定的質素，以及規模好大，有技術，有優勢。這股偏向建議長線，當然，近期升左好多，可以睇你的持貨決定策略。如果你貨少就持有，貨多就減部分，餘下就長線。預計接下來股價會波動，大上大落，因此要明白相關風險。

佢係半導體製造中使用的光刻系統的主要製造商。光刻是利用光源將光電路模式從光層暴露到半導體晶圓的過程。

佢個領域的最新技術進步使晶元製造商能夠不斷增加同一領域矽的晶體管數量，而平版印刷歷來佔製造尖端晶元成本的一部分。

晶片製造商需要 ASML 的下一代 EUV 平版印刷工具才能繼續通過 7 奈米製程節點。ASML 的產品用於所有主要半導體製造商，包括英特爾、三星和台積電。

這股有長線投資價值，只是平貴度的問題。

Q35929：

請問6823现价長揸收息，合適嗎？

龔成老師：

可以，現價也合，只要不過多就無問題。

香港電訊（6823）長遠有質素，是不差的收息股。

佢是香港的固網、流動通訊及寬頻服務的綜合服務供應商，提供本地電話服務、本地數據及寬頻服務、國際電訊服務、流動通訊及其他服務。佢亦透過中盈合資公司，向中國的電訊營運商提供網絡整合及相關服務。

綜合來說，可以用「業務穩定」去形容這企業，整體的業績不差，但又沒有特別驚喜，整體業務穩定。

另外，佢用全派息的政策，即是賺幾多派幾多，所以派息比率會高。只要佢之後保持賺錢能力，派息就能保持。這股可長線的。

股價增長力不強，不過就是理想的收息股，股息率不差，現時處合理區較底部，投資者都可以分注投資，長線持有，作長期收息。

Q35930：

老師，點睇隻2388近年差過5號仔？

有無投資價值？

龔成老師：

中銀香港（2388）雖然短期較一般，但長遠仍有質素，是收息及平穩增長類的股票。

這股近年股價較弱，除了市場擔心香港影響影響業務與壞賬外，香港樓市回落令負資產增加，都會對這銀行有影響，因為中銀在香港的按揭市場業務有一定的市佔率，因此當樓市轉弱，市場都會擔心這方面出現不利風險。

不過，這企業長遠的質素不變，投資者在分析時，也應該著重企業的長期發展，而不是短期情況。

在中長期，經濟會慢慢好轉，樓市會穩定，因此，這企業仍會慢慢好轉的。

銀行業雖然無過往咁好賺，但整體的質素不差。此股適合較穩健型、長線型的投資者，無論是平穩增長還是收息，都是可取的，現價合理較下部，分注投資，長線持有可以。