新世界發展17

主要業務

主要從事物業發展及投資、建築、酒店營運及其他業務（包括百貨及其他策略性業務）。

最新業績

截至2025年12月31日止6個月中期業績，公司擁有人應佔虧損較去年同期 57.1億港元收窄至 26.9億港元。 每股基本虧損 1.482港元。 不派中期股息。 期內，營業額下跌 50.0% 至 83.9億港元，毛利率增加 20.3% 至 60.0%。 (公佈日期: 2026年02月27日)

業務回顧 - 截至2025年12月31日六個月止

香港物業發展、物業投資及其他

截至2025年12月31日止的六個月，香港住宅物業市場繼續呈現復甦跡象。於2025年，受惠於A+H股新股上市數量創記錄，香港重奪全球IPO市場地位，自2019年以來首次重登榜首，彰顯投資者對香港金融市場的興趣回升。減息週期開始、住宅物業市場信心與交投量明顯改善，加上香港政府人才引進政策的持續效應，包括「高端人才通行證計劃」(TTPS)及「優秀人才入境計劃」，共同推動需求上升，並增強了香港住宅市場的整體吸引力。此外，過去一年香港股票市場表現強勁，帶動部份潛在買家將股市所得收益轉投購買物業，推動香港住宅市場反彈。

根據土地註冊處公開數據，住宅樓宇買賣合約按年上升34%，由2024年7月至12月期間的25,323份增加至2025年7月至12月期間的33,885份。同期，住宅單位買賣合約總值亦按年增長37%，由約2,120億港元增加至約2,900億港元。

於回顧期內，本集團於香港的物業發展收入為約1,389百萬港元及分部業績為約649百萬港元，主要來自柏傲莊、泰及名鑄。

於回顧期內，本集團於香港的應佔合約銷售約103億港元，主要來自滶晨、瑧博、柏蔚森、天瀧、柏傲莊、皇都及天御等住宅項目，以及數項資產出售。

憑藉本集團的優越品牌形象及有效的銷售策略，本集團旗下「PAVILIA COLLECTION」的銷售表現於回顧期內保持強勁的增長勢頭。按合約銷售總額計，由新世界發展、帝國集團、資本策略地產、麗新發展與港鐵公司攜手合作發展，位於港島南區的超級豪宅項目「滶晨」於2025年成為全港合約銷售金額最高的新盤。於回顧期內，該項目已售出367個單位，合約銷售總額約為58億港元。截至2026年2月22日，該項目自推出以來共售出768個單位，合約銷售總額約為133億港元。買家當中，約一半來自香港。項目亦吸引了來自新加坡、日本及南韓等地的海外買家。

「PAVILIA COLLECTION」旗下另外兩個住宅項目亦錄得亮麗表現。本集團與遠東發展集團共同發展的豪華住宅地標「柏蔚森」，位於啟德跑道區三面環海的黃金地段，深受投資者及用家，包括本地和外籍買家青睞。該項目在啟德跑道區所有預售住宅項目中錄得最高的合約銷售總額。於回顧期內，該項目已售出221個單位，合約銷售總額約為17億港元。截至2026年2月22日，該項目推出以來共售出約891個單位，合約銷售總額約為64億港元。位於港島區核心地段的大型文化綜合地標「皇都」持續受到投資者的追捧。於回顧期內，該項目已售出61個單位，合約銷售總額約為579百萬港元。截至2025年12月17日，該項目已售出全部388個單位，合約銷售總額超過42億港元。

本集團旗下「BOHEMIAN COLLECTION」為現代都市生活樹立標杆，揉合精湛工藝與創新設計，深受新一代品味非凡的業主青睞。於回顧期內推出的「BOHEMIAN COLLECTION」其中兩個新項目表現強勁，充份彰顯其市場吸引力。

BOHEMIAN COLLECTION旗下位於九龍城衙前塱道的瑧博，於2025年9月15日開售首日即沽清115個價單單位。該項目策略性地位於擁有多間傳統名校的41校網，並鄰近銷售穩健的啟德區，深受買家青睞。

市場亦對BOHEMIAN COLLECTION旗下另一個位於西九龍的住宅項目瑧爾反應熱烈，於2025年12月12日開售首日即沽清63個單位。該項目鄰近柯士甸站，連接高鐵網絡，並與香港四條鐵路線相連。截至2025年12月31日，瑧博及瑧爾分別錄得合約銷售總額826百萬港元及418百萬港元。

於回顧期內，另一個矚目的開售項目為位於半山區的天御。該項目於2025年9月開售，由本集團與基兆業地產合作發展，深受市場歡迎，並於2025年創下最多破億港元單位成交記錄。截至2026年2月22日，該項目共售出36個單位，錄得合約銷售總額約61億港元。

截至2025年12月31日，在本集團香港未入賬之應佔物業合約銷售收入中，18,979百萬港元將於2026財政年度下半年及2027財政年度入賬。預計2026財政年度下半年及2027財政年度入賬的主要項目包括「皇都」、「柏蔚森」、「柏傲莊III」、「滶晨」和「天御」。

儘管香港整體經濟呈現穩健跡象，香港零售業於回顧期內相對仍然充滿挑戰。入境旅遊持續復甦，2025年7月至12月，香港接待約2,626萬名旅客，較2024年同期的2,335萬人次增長12%。2025年下半年人民幣走強，亦推動了內地遊客在香港增加消費。然而，北上及海外消費的趨勢持續，轉移了一大部份本地消費，繼續對香港零售市場構成持續挑戰。

於回顧期內，消費者的喜好持續轉向體驗式消費，並青睞具文化體驗的零售地標。運動及保健相關產品及體驗亦備受青睞，為香港零售商創造新機遇。為應對該等結構性轉變，本集團繼續致力迎合新興消費者喜好，打造與眾不同的零售體驗，並加強其旗艦地標的長期定位。於回顧期內，本集團的香港物業投資收入為1,685百萬港元，分部業績為1,301百萬港元。K11憑藉其優越的零售資產地理位置、獨特的定位及強勁的客流量，持續吸引國際知名品牌及策略性零售商進駐，進一步優化K11 MUSEA人文購物藝術館及K11 Art Mall購物藝術館的租戶組合。

K11 MUSEA人文購物藝術館作為本集團旗下高端生活時尚零售地標，持續鞏固其作為世界級活動及展覽首選場地的地位。於回顧期內，商場銷售額按年增加約7%，主要受奢侈品、珠寶及鐘錶銷售類別表現改善並按年增長約21%所帶動。於2025年12月31日，K11 MUSEA人文購物藝術館的出租率達到98%，客流量按年上升2%。

於2025年7月，首次登陸亞洲的C朗拿度CR7 LIFE香港博物館吸引了一眾球迷前往K11 MUSEA人文購物藝術館「朝聖」。該博物館將C朗拿度葡萄牙家鄉的沉浸式體驗帶到香港，展出其傳奇職業生涯的多個輝煌時刻、令人印象難忘的獎盃珍藏和互動展覽。C朗拿度在訪港之行期間參觀K11 MUSEA人文購物藝術館亦吸引大量人流，並獲媒體廣泛報道。於2025年8月，由創意品牌AllRightsReserved (ARR)舉辦的「CHIIKAWA DAYS」大型特展落戶K11 MUSEA人文購物藝術館，展出超過100件3D雕塑、9米高的巨型充氣裝置，並且重現深受喜愛的漫畫場景。該兩項活動均有效帶旺商場銷售及客流量，使期內遊客平均單筆消費額增加30%，而2025年8月亦打破開業以來最高每月客流量紀錄。

K11 MUSEA人文購物藝術館把握音樂節及體育賽事越來越受歡迎的契機，與adidas、HOKA、Lululemon、MardiMercredi、NBA ATELIER、On及Wilson七個知名運動及時尚品牌，以及日光派對先鋒Social Club Series於回顧期內攜手推出全港最大型的運動及音樂City Rave系列「BEATS, BURNS & BREWS」企劃。值得注意的是，K11 MUSEA人文購物藝術館於2025年9月至11月舉辦三場運動主題派對，包括首個夜跑及閉館專屬派對、瑜伽派對，以及在K11 MUSEA人文購物藝術館雕塑公園舉行的維港空中派對，讓參加者在香港地標性天際線的襯托下盡情狂歡。多個領先運動和時尚品牌還舉辦了獨家運動時尚限定店和體驗活動，包括香港首屆「匹克球賞樂祭」adidas Pickleball Fest、HOKA的體驗式快閃店「Mafate Studio」，以及瑞士運動品牌On期間限定的跑者基地，配合On全港最大專門店於2025年11月在K11MUSEA人文購物藝術館開業。

於回顧期內，K11 MUSEA人文購物藝術館的租戶組合進一步優化。在此期間，重點名店開張或擴張包括首間Rolex概念店開幕、Van Cleef & Arpels的複式店舖擴建、Audemars Piguet (AP)擴建的AP HOUSE新翼、以及On全港最大專門店開業。至於2026財年下半年，Dior的期間限定店、Delvaux的新旗艦店已於2026年1月及2月相繼開業，而即將開業的店舖則包括Balenciaga的複式店舖擴建以及Miu Miu的新店。

K11 Art Mall購物藝術館作為本集團首個K11項目，並以Z世代市場為策略重點，於回顧期內透過匯聚動漫及潮玩品牌、海外知名品牌「空降」香港首店、獨家限定快閃店、跨界聯乘活動等，持續吸引新世代客群。整體出租率維持在99%的高水平，8月更創下商場自2009年開業以來的最高每月客流量紀錄。

於回顧期內，K11 Art Mall購物藝術館與多個類型新夥伴合作，其中包括奢華美容和香水品牌Jo Malone London、旅遊及度假村品牌Club Med、電子及攝影品牌Nikon以及啤酒品牌Sapporo，有助商場進一步開拓新顧客類別。與K11 ArtMall購物藝術館商戶共創活動的成功舉行，持續提升客流量、商場銷售、特許收入及媒體價值。

於回顧期內，香港寫字樓行業呈現復甦跡象。根據世邦魏理仕公佈的數據，按2025全年計算，香港整體租金水平按年下跌2.9%，跌幅為2019年以來最小。

憑藉其優越地段及高端定位，本集團寫字樓組合的租務查詢及活動維持在滿意的水平。於2025年12月31日，K11ATELIER Victoria Dockside及K11 ATELIER King’s Road的出租率分別達99%及88%，表現高於同期市場平均水平。於2026年2月22日，K11 ATELIER King’s Road的出租率進一步提升至95%。根據世邦魏理仕公佈的數據，於2025年第四季度，尖沙咀區寫字樓的平均空置率為10.3%，而港島東區則為15%。

本集團於香港的其他寫字樓物業於期內保持穩健表現。於2024年3月落成的83瓊林街為區內首座雙子塔甲級寫字樓發展項目，並迅速成為區內的新地標。該物業出租率於回顧期內持續上升，由2025年6月30日的50%升至2025年12月31日約74%。該項目亦成功吸引多元化租戶組合，包括AECOM、Ralph Lauren、壽司郎、Delsey Paris、Lush、百事可樂及LOJEL。

本集團位於中環的寫字樓物業於回顧期內亦錄得穩健表現。萬年大廈的出租率由2025年6月30日的94%上升至2025年12月31日的97%，而同期新世界大廈的出租率由83%上升至90%。

香港土地儲備

於2025年12月31日，本集團在香港持有應佔總樓面面積約695萬平方呎之土地儲備可作即時發展，其中物業發展應佔總樓面面積約318萬平方呎。

香港特區政府在2025年《施政報告》中重申，北部都會區是香港經濟發展的新引擎。北部都會區與深圳接壤，面積和未來人口約佔香港總人口三分之一，是香港的戰略發展區域，具有巨大經濟價值和發展潛力，能創造大量職位和提升生產力。

本集團已準備好迎接並把握北部都會區帶來的機遇。本集團於新界持有待更改用途之應佔農地土地面積合共約1,400萬平方呎，當中1,200萬平方呎屬於北部都會區範圍。成功轉換這些農地資源將會是本集團的關鍵策略，以有效降低平均土地成本及資本開支，同時釋放本集團農地資源的長遠價值。

本集團在上述項目上取得顯著進展，其中兩個項目已動工。由本集團與招商蛇口共同開發的首個北部都會區項目馬適路項目於2025年3月動工，總樓面面積超過110萬平方呎，提供約2,300個住宅單位，並設有區內最大型的商場，為北部都會區的發展注入新活力。該項目預計最早於2027財政年度開售。

本集團第二個北部都會區項目，元朗龍田村第四期，由本集團與華潤置地有限公司（華潤置地）攜手發展，於2025年9月完成換地程序，並於2025年11月動工。該項目總樓面面積約173,000平方呎，將提供逾700個單位，同樣預計最早於2027財政年度開售。該項目位於北部都會區的「高端專業服務和物流樞紐」，毗鄰發展成熟的元朗市中心，並與內地交通便利連接，將受惠於與大灣區所帶來的協同效應，支持政府將該區打造成金融及專業服務、先進物流及跨境商貿的現代服務中心的願景。

除北部都會區項目外，本集團其他農地項目亦進展良好。西貢沙下第二期最近於2025年11月7日獲城市規劃委員會批准其住宅用途的規劃申請。該項目第一期已於2022年1月獲批，兩期合計總應佔樓面面積約790,000平方呎，將提供約1,250個住宅單位。

本集團已轉換及計劃轉換的農地預計提供總樓面面積約1,450萬平方呎，其中總樓面面積約870萬平方呎為中短期項目（包括該等已換地項目），餘下總樓面面積580萬平方呎為長期發展項目。

本集團預期於未來1至2年內完成多個項目的補地價程序，包括西貢沙下項目、與華潤置地合作開發的龍田村第二期、龍田村第五期及元朗欖口村。這些項目預計將提供約200萬平方呎的總樓面面積。

就中期規劃而言，本集團預期於未來3至5年內透過規劃及換地申請增加約620萬平方呎土地儲備，主要地點包括唐人新村、榮基村、永寧村及十八鄉路。值得留意的是，位於元朗的永寧村，城市規劃委員會已於2025年9月同意擬議修訂法定圖則，以改為住宅用地，而有關圖則修訂已刊憲。

長遠而言，練板村、牛潭尾及流浮山等主要規劃項目預料將提供約580萬平方呎的總樓面面積。

本集團將繼續加快農地轉換，以釋放價值並補充其土地儲備，同時配合政府發展政策，以滿足房屋需求。

中國內地物業發展、物業投資及其他

自2025年7月以來，中國內地房地產市場「穩定預期」的政策信號明確，部份核心城市高品質項目及改善型需求展現出韌性。2026年作為「十五五規劃」的開局之年，政策導向延續「穩字當頭、穩中求進」的調控基調，以「高質量發展」為長期導向，金融支持與補貼政策的持續滲透，旨在有序引導潛在需求釋放。

於回顧期內，本集團積極應對市場變局，憑藉卓越的品牌影響力、前瞻性的戰略佈局與強大的產品兌現能力，旗下多個項目持續引領區域市場，這不僅是市場對本集團長期恪守高品質標準的正面反饋，更充份印證了具備價值支撐的優質作品始終是贏得客戶信賴的核心基石。

在廣州，耀勝新世界廣場｜耀勝尊府迎來全面交付，TOD綜合體價值全面釋放，國慶黃金周到訪量激增106%；白鵝潭標桿項目新世界·天馥穩居板塊2025年度銷售套數與面積雙榜首；新世界廣匯尊府憑借稀缺復式產品，穩居區域改善型市場領先地位。在北方市場，瀋陽悅景·新世界憑借高品質現房的稀缺價值優勢，連續多月榮登區域板塊銷售額榜首。

於回顧期內，本集團中國內地物業發展收入為2,510百萬港元及分部業績為1,304百萬港元。貢獻主要來自凱粵灣、廣州耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、瀋陽新世界花園等住宅項目。

於回顧期內，本集團中國內地應佔物業合約銷售額約人民幣32億元，應佔合約銷售面積約15萬平方米，住宅合約銷售的平均價格約每平方米人民幣26,113元。合約銷售金額的地區分佈，以大灣區為首的南部地區貢獻最大，超過60%。

貢獻主要來自廣州項目包括凱旋新世界廣粵觀邸、新世界天馥、耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、凱粵灣、以及瀋陽悅景新世界，商業項目寧波塔寫字樓、以及廣州凱旋新世界公寓等。

於2025年12月31日，在本集團中國內地未入賬的合約銷售總收入中，約人民幣947百萬元將於2026財政年度下半年入賬。另外，約人民幣329百萬元及約人民幣226百萬元將分別於2027及2028財政年度入賬。

於回顧期內，本集團的中國內地項目竣工量（不包括車庫）的總樓面面積為約18.2萬平方米，主要位於大灣區。預期2026財政年度本集團的中國內地項目竣工量（不包括車庫）的總樓面面積將達到約18.4萬平方米。

國家統計局公佈數據顯示，2025年全年社會消費品零售總額首次突破50萬億元人民幣大關，達501,202億元人民幣，同比增長3.7%，增速較2024年加快0.2個百分點。在提振消費項目行動落地見效、財政金融協同促進內需、以及供給端創新賦能的多重驅動下，消費市場展現強勁韌性，規模持續攀升；最終消費支出對經濟增長的貢獻率達52.0%，較上年提高5個百分點，持續發揮經濟增長的核心引擎。

伴隨中國內地經濟發展格局的轉型，消費生態亦同步升級，跨境消費逐步邁入主流消費視野。赴港消費、北上消費的通行便利度與配套商業基礎設施持續提質升級，為大灣區市場一體化建設注入持續動力。同時透過培育本土高端消費品牌、打造大灣區專屬消費IP、創新多元消費場景，啟動新興消費需求，持續釋放大灣區「一小時消費圈」的消費潛能。

於回顧期內，本集團在中國內地物業投資收入達到934百萬港元，分部業績為526百萬港元，投資物業組合內主要項目的整體出租率表現穩健。

在國內持續推進消費升級、激活內需市場的政策導向下，本集團旗下的K11以「藝文+商業」創新模式賦能消費場景，屢創客流銷售新高。於國慶黃金周期間，內地K11實現整體銷售同比增長23%，而在2025年底雙誕期間亦實現近20%的整體銷售同比增長。

上海K11 Art Mall透過會員活動及社交媒體傳播多個渠道聯動發力，帶動新會員人數增幅近兩成。在持續推進品牌升級優化下，於2025年12月31日，出租率達92%。2025年週年慶期間，上海K11聯手人氣IP WAKAKU打造首發活動，並推出聖誕慶典系列企劃，帶動客流同比大幅增長近六成，銷售額激增53%，成功實現業績突破與品牌價值的雙向提升。

深圳K11 ECOAST深度發揮其海濱文化地標屬性，自2025年4月28日開業以來持續發展「首店經濟」，營運表現卓越。於2025年12月31日，累計客流突破1,300萬人次，國慶期間日均客流更超越10萬大關，銷售表現同步刷新紀錄。憑藉獨特的地理優勢，項目於回顧期內密集推動166場特色活動，其中與香港迪士尼樂園聯動的20週年主題展尤為亮眼，帶動活動期客流增長54%、銷售額激增近五成，強勢確立其大灣區文旅消費地標地位。

廣州漢溪K11於2025年9月29日正式開業，秉持緊扣「未來生活+」的定位，精準引入近50間全國、廣州及番禺首店，成功構建具備國際視野且兼具在地特色的多元商業場景。項目自開業起便展現強大引流實力，國慶期間累計接待近70萬人次，聖誕及新年期間客流更突破65萬人次。此外，項目深度經營寵物友好社群，吸引大量家庭與年輕族群駐足。同時，廣州漢溪K11創新性地將嶺南非遺文化植入現代商業空間，在打造區域地標的同時，積極響應地區高品質發展需求，實現文化傳承與商業價值的有機融合。

於回顧期內，武漢漢口K11 Art Mall完成階段性業態重整，於2025年12月31日，出租率近90%。項目聚焦「夜經濟、寵物、潮流」三大核心維度，構築青年消費高地，憑藉差異化定位精準滲透區域市場。於回顧期內，在政府的積極引導與支持下，武漢漢口K11 Atelier成功打造健康產業主題樓宇，形成顯著的產業集群效應，助力項目出租率始終保持穩健態勢，於2025年12月31日項目出租率達82%。

於回顧期內，武漢光谷K11借助政府資源，在西廣場引入「多樂街」項目，打造全新戶外創意街區，商場內多間新店集中亮相，全年累計完成29個新品牌招商入駐，帶動平均出租率穩健維持在90%。在社群經營方面，項目持續深耕自有IP「DISTRICT 11」，以電競及二次元為核心舉辦多場標竿活動，於回顧期內共舉辦7場電競比賽及二次元活動，精準錨定「Z世代」客群，進一步優化客群結構並帶動客流回升。

於回顧期內，瀋陽K11引入5間瀋陽首店及網紅人氣品牌，包括賽事級冰上運動館「奧美K11冰上運動中心」，項目平均出租率達83%，銷售表現錄得同比小幅增長。項目以打造城市特色商業地標為核心，透過深度聯動政府資源，策劃雪花啤酒節、跨年無人機表演、全市首屆甜品節等特色活動，成功激發區域消費熱潮，推動商場客流與銷售業績雙雙攀升。

於回顧期內，寧波K11迎來開業一週年的重要里程碑，先後策劃包括週年慶、聖誕季及跨年等系列大型活動，進一步鞏固區域商業市場辨識度。寧波K11以首店經濟為核心招商方向，陸續引入包括ROARGUNS、SPAO在內的多個區域首店，憑籍精準的品牌佈局沉澱高粘性客群，為長期穩健發展積蓄強勁動能。

廣州雲門NEW PARK順應市場需求迭代趨勢，持續升級服務體驗品質。於回顧期內，客單價與消費頻次同步增長，憑藉多場主題活動，吸引逾千萬人次客流。於2025年12月31日，項目出租率達91%。憑藉維持多業態組合，持續穩固商場核心集客能力。

廣粵天地作為廣州高端餐飲及零售品牌的創新孵化平台，於回顧期內完成部份品牌煥新升級，並引入多間米其林餐廳、潮流服飾品牌首店，憑籍多元文化融合的獨特定位，實現客流同比增長達5%。於2025年12月31日，項目出租率達96%。憑籍其獨特的高端開放式街區空間優勢，結合主題活動精準鎖定高品質消費客群，不僅帶動客流增長，更成功實現品牌跨界傳播與價值躍升。

隨著更多的大型商業項目陸續落成開業，本集團將會繼續秉承「聚焦深耕大灣區一線城市及長三角核心城市」的戰略佈局，發展多元業態，進一步拓展經常性租金收入。

中國內地土地儲備

於2025年12月31日，本集團於中國內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約289.0萬平方米可作即時發展，約155.4萬平方米為住宅用途。核心物業發展項目主要分佈於廣州、深圳、佛山、武漢、上海、杭州、北京及瀋陽等城市，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約228.4萬平方米，住宅約為95.7萬平方米。

多年來，本集團深耕粵港澳大灣區與長三角核心城市，核心城市群的產業與人口優勢，賦予了項目更強的消費動能與抗風險能力，為本集團業績構築了堅實基石。同時，本集團積極與大型央企、國企深化戰略合作，透過資源整合與優勢互補，共同探索行業高品質發展的新路徑。

酒店

於回顧期內，本集團於香港、中國內地及東南亞的酒店物業，在收入及營運毛利均按年錄得正增長。雖然酒店市場持續因地緣政治局勢及貿易摩擦而波動不定，但本集團整體入住率及平均每日房價仍呈現上升趨勢。

於回顧期內，受激烈的房價競爭及日益依賴盛事驅動表現影響，香港酒店市場復甦進程顯著分化。儘管面臨上述挑戰，訪港旅客總數仍按年上升12%，而本集團旗下香港酒店物業的整體入住率及平均每日房價亦分別按年增長2%及5%。由於市場消費情緒持續審慎，第三季度的經營環境充滿挑戰。隨著夏末業績逐步改善，並在國慶黃金周、全國運動會、傳統貿易展覽旺季及備受矚目的金融峰會帶動下，第四季呈現更明顯的復甦勢頭。然而，餐飲需求疲軟及慶祝活動規模縮減，對年底的整體盈利能力構成壓力。

受國內及入境旅遊帶動，本集團位於中國內地的11間酒店物業回顧期內的表現優於去年同期，總收入及營運毛利分別按年增長2%及8%。平均每日房價及入住率均錄得溫和增長，其中北京的三間酒店入住率表現較其他酒店為佳。餐飲業務趨於穩定，表現略勝去年；然而，商務客群需求持續疲軟，因此，酒店採取以量補價策略以維持市場份額。面對消費降級及出境旅遊升溫等挑戰，本集團對餐飲業務仍保持審慎。

於回顧期內，東南亞酒店市場表現各異。受惠於有利的簽證政策及強勁的國際需求，本集團位於越南的酒店保持強勁的增長勢頭。胡志明市接待了約850萬名國際旅客，本集團於當地的酒店表現因而優於預期。相比之下，本集團位於泰國的酒店則因當地局勢及安全顧慮削弱整體旅遊情緒而面臨挑戰。在普吉島，雖然國際入境人數創下新高，但市場供應增加及中國旅客大幅下降帶來了重大挑戰。

於2025年12月31日，本集團在香港、中國內地及東南亞地區合共擁有17間酒店物業，共提供約6,455間客房。

業務展望 - 截至2025年12月31日六個月止

在香港，儘管香港經濟表現穩健，投資者對香港重燃興趣，令整體市場氣氛溫和回升，為其物業市場提供一定支持，但市場仍受制於揮之不去的經濟挑戰、地緣政治風險及更廣泛的全球不明朗因素，凡此種種引起市場對目前勢頭能否持續的疑慮。於回顧期內，本集團順利完成200億港元債務交換，加上物業發展及物業投資分部錄得令人鼓舞的銷售及租賃表現，為其增添財務空間及靈活性。

展望未來，本集團的策略方向將繼續專注於物業發展及物業投資核心業務，並充分發揮其優質品牌及產品優勢、高效的銷售及營運策略，以及審慎穩健的管理方針，以應對挑戰及確保業務持續增長。另外，本集團的首要任務是繼續增強現金流及降低整體債務水平。為此，本集團將維持「業務如常」的運作，並全力推行「七招減債」，包括1）加快發展物業銷售；2）出售資產；3）釋放本集團農地價值；4）提升租務回報及增加經常性收益；5）優化資本及營運支出；6）暫停派息及暫緩集團永續債的分派；及7）採取審慎的財資管理策略。

中國內地方面，隨著各項措施系統化落地，房地產市場預計將逐步邁向供需平衡、結構優化、運行平穩的新發展格局，為經濟高質量發展提供堅實支撐。當前政策從供需兩端、金融配套支持、城市更新等多維度協同發力，不僅展現了中央穩定市場的決心，更為具備高品質交付能力的房企開闢了清晰的發展路徑。

物業發展分部方面，本集團於香港及中國內地的多個項目正按計劃推進。

在香港，「柏傲莊III」為本集團與港鐵公司共同開發、位於沙田的住宅項目，預計將於2026財年下半年完工。項目位於大圍港鐵站上蓋，並緊鄰區內其中一個最大型的商場「圍方」，融合交通便利與優質住宅生活，深受買家及投資者歡迎。「柏傲莊III」餘下約540個單位預期將於2026財年重新推出市場。

另一個矚目的項目是本集團於九龍玫瑰街的低密度豪宅發展項目「滶蘊」。項目將成為集團旗下最尊尚奢華系列PaviliaCollection的新成員。該項目位於傳統高尚住宅區，鄰近大型購物商場，享有完善的交通網絡。周邊地區國際學校及知名大學薈萃，進一步印證該區長久以來深受品味家庭青睞的卓越聲譽。

該項目總樓面面積達約117,000平方呎，將提供約100個單位，主打寬敞的三房及四房單位，以及少量特色戶。該項目設有區內罕見的地庫停車場，進一步提升其吸引力。由於該區已逾十年未有任何低密度豪宅供應，所有單位將通過招標出售。預計最早於2026年第一季度開售。

本集團「BOHEMIAN COLLECTION」旗下另一個即將在西九龍推出的住宅項目為瑧玥。與瑧爾一樣，此項目鄰近柯士甸站，該站連接高鐵網絡，並與四條鐵路線相連，而市場對附近不久前於2025年12月推出的瑧爾反應熱烈，反映該區對買家極具吸引力。瑧玥項目預計最早於2026年三月開售。

在中國內地，深圳城市更新項目新世界188號已全面進入開發階段，將打造一座總樓面面積約62.8萬平方米的超級城市綜合體，規劃推出約3,000套優質住宅，首期住宅項目瑧悅預計於2026年第二季度銷售。此外，項目佈局約6萬平方米的步入式商業街，以文化與創意為核心打造高品質港式生活社區，構造居住、商業、商務一體化的多元業態生態。項目踞守三區交匯的核心區位，位於大運中心體育場附近，具備極強的交通輻射能力，30分鐘內可直達口岸及高鐵站，高效實現跨境與跨城的聯動，區域價值凸顯。

深圳西麗城市更新項目開發進展順利，預計將於2026年第三季度銷售。項目坐落於南山科創心臟地帶，總規劃建築面積約14.8萬平方米，其中住宅部份逾6.5萬平方米，並配套大型商業和公共配套設施，旨在精準吸納區域內的科創人才。西麗作為未來的超級交通樞紐中心，為項目疊加了10條多層次軌道交通網絡的輻射動能，將為住戶提供高效便捷的城市通勤體驗。

此外，本集團將持續推進重點項目推售，包括廣州凱旋新世界廣粵觀邸、新世界天馥、耀勝新世界廣場｜耀勝尊府、瀋陽悅景新世界、以及杭州望江新城項目寫字樓等重點項目。

香港物業投資市場方面，儘管香港零售市場因旅客及本地居民的消費模式轉變而持續面對挑戰，但本集團對零售投資物業的前景仍然保持審慎樂觀。本集團將繼續為顧客提供創新體驗，緊跟市場動態，靈活調整租戶組合，並積極引進受青睞的國際和內地品牌，以提升客流量並促進消費活力。引領奢侈品零售及生活方式的K11 MUSEA人文購物藝術館會持續引進知名頂級品牌及高端生活時尚品牌，優化租戶組合，並繼續憑藉其獨特的定位和大型文化活動來提升客流量及銷售額。

K11 Art Mall購物藝術館將繼續強攻Z世代市場，提升品牌組合和優化限定店和活動空間，為顧客提供多樣化新零售體驗，鞏固其於Z世代市場的潮流定位，享受高出租率和高客流優勢。

位於香港國際機場航天城的「11 SKIES」綜合項目的總樓面面積超過380萬平方呎，其中3幢甲級辦公大樓K11 ATELIER11 SKIES早前已啟用。從香港國際機場新二號客運大樓經過相連的行人天橋可直達11 SKIES，其娛樂設施、零售、餐飲及專業服務將會配合新二號客運大樓與航天城總體項目的發展時間陸續開放。根據香港機場管理局的資料，新二號客運大樓已自2025年底起分階段啟用。室內旅遊車候車大堂已於2025年9月23日啟用。下一階段將是二號客運大樓的離境大堂及相關設施，預計於2026年5月啟用。

本集團寫字樓組合的業績預期將維持穩健，並持續把握半零售及服務業（如健康、生活、醫療等）的可持續增長。未來，本集團的策略重點將繼續著眼於進一步優化租客組合，並引入更多業務合作夥伴。

中國內地物業投資方面，2025年4月開業的深圳K11 ECOAST以及2025年9月開幕的廣州漢溪K11已成為廣深商業零售領域的前沿代表。與此同時，K11內地業務版圖持續拓展，本集團上海重磅項目K11 ELYSEA的寫字樓部分K11Atelier將於2026年下半年開業，項目目前預租率超50%，首批重點合作客戶來自法律、金融、諮詢及時尚等多個專業領域。

此外，本集團在杭州望江新城核心地段精心打造的新世界·城市藝術中心進入最後階段，其中商業板塊杭州K11 ArtMall與K11 Atelier計畫於2027年第四季度逐步開業，項目將採用地上九層、地下三層的空間設計，致力打造出一種嶄新的零售空間。

酒店業方面，本集團對2026年1月至6月香港酒店市場前景持審慎樂觀態度。受全城密集的大型展覽、會議及盛事日程支持，涵蓋金融、醫療、教育及貿易等領域的影響力峰會，預計可為入住率提供穩固基礎。此外，活躍的IPO市場、體育及娛樂活動，以及政府持續推動「盛事經濟」，有望帶動長週末及盛事期間的休閒需求保持韌性。然而，由於企業差旅預算審慎以及中國內地旅客趨向精打細算，預計平均每日房價增長預期維持溫和。此外，新供應帶來的激烈競爭及激進的定價策略，將繼續帶來結構性房價壓力。

在中國內地，受惠於文化旅遊體驗需求增長及有利的簽證政策，國內及入境旅遊預計將持續推動需求增長，有助酒店維持平均每間可供出租客房收入。然而，房價仍面臨企業差旅預算收緊及市場激烈價格競爭的壓力。其他挑戰包括消費降級、出境旅遊趨勢上升及會展活動規模縮減。由於旅客及本地居民擁有豐富的本地餐飲選擇，餐飲業務展望仍持審慎態度。

東南亞方面，越南2027年亞太經合組織會議的籌備工作，以及隆城國際機場即將啟用，預計將進一步帶動胡志明市的國際訪客量及酒店需求。然而，越南胡志明市萬麗酒店將於2026年第二季度進行翻新工程，或會影響整體入住率。泰國預計2026年國際遊客將超過3,600萬人次，並重新聚焦於高消費旅客及康養旅遊。惟地緣政治不確定性、國內經濟增長放緩及營運成本上升等挑戰依然存在，或將持續影響該地區的旅遊模式及行業格局。

本集團將持續重點佈局粵港澳大灣區和長三角核心城市，憑借國際化視野和本土化決策優勢，本集團將堅持以物業發展與物業投資雙軌並行的戰略，並以高品質發展為核心路徑。此外，本集團將充份發揮核心區域的佈局優勢，精準把握政策導向與市場修復窗口，推動業務平穩向好發展。隨香港北部都會區、大灣區及長三角一體化等國家戰略的深入推進，本集團將進一步發揮在中高端產品開發與綜合運營方面的深厚積澱，致力於為股東、客戶及社會創造穩健且可持續的長期價值。

資料來源: 新世界發展 (00017) 中期業績公告