恒基地產12

主要業務

主要業務包括物業發展及投資、建築工程、發展計劃管理、物業管理、酒店業務、百貨業務及投資控股。

最新業績

截至2025年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 56.5億港元，同比跌幅 10.2%。 每股基本盈利 1.1677港元。 派發股息每股 0.76港元。 期內，營業額上升 1.9% 至 257.4億港元，毛利率減少 4.1% 至 31.9%。 (公佈日期: 2026年03月23日)

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

香港

物業銷售

本年度，香港特區政府推出多項吸引人才政策及致力發展香港成為國際教育樞紐，並於2025-26年度財政預算案宣佈寬減部份物業買賣之印花稅，加上美國聯邦儲備局自二零二五年九連續三度減息，均為本港樓市帶來支持。

集團本年度本港物業發展之應佔營業額約為港幣百五十二億千二百萬元，較去年增加23%。至於本港物業發展之應佔稅前公佈盈利約為港幣十五億六千六百萬元(二零二四年:港幣四十六億四千七百萬元)。盈利減少主要由於去年度因政府收回若干新界土地而帶來約港幣三十三億二千萬元應佔稅前淨收益；而本年度因收地所帶來之應佔稅前收益僅為港幣五億九千九百萬元所致。

本年度，集團成功把握最佳時機推出半山「天御」，以及多個位於前啟德機場跑道上之臨海豪宅項目(包括「維港˙灣畔」第1A及1B期、「Miami Quay」第2期及「Double Coast」第3期)。至於沙灣「Belgravia Place」第2期、灣仔「woodis」、馬頭「南首」及「壹沐」第1期等多個市區項目，亦於本年度開售。而原有已開售項目亦取得滿意銷售成績，當中旺「利奧坊」系列首五期項目更已近乎沽清。連同售出其他物業（包括車位），集團於截至二零二五年十二三十年度內，於本港自佔之合約銷售總額約港幣百九十二億七千百萬元，較去年增加71%。

於二零二五年十二底，未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣百零九億二千六百萬元。當中約港幣八十八億四千六百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二六年入賬。

物業發展

本年度，集團與另業主共同就以下幅位於洪橋/廈村新發展區之土地，成功完成原址換地申請：

市區舊樓重建項目方面，有約七十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入二零二六年開售計劃。此外，已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可額外提供自佔樓面面積合共約百六十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。

土地儲備

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約百六十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。

集團旗下間全資附屬公司於二零二五年訂立協議，將位於香港九龍金巴利道16號地段(「物業」)連同將於該地段上建造之新酒店，出售予集團上市附屬公司—美麗華酒店企業有限公司之全資附屬公司。由於完成交易之先決條件未能達成，有關交易經已取消。集團將按既定計劃繼續拆卸該物業上之現有建築物，並按已批准之建築圖則，將該物業重建成座新酒店。

至於中環新海濱之旗艦項目「Central Yards」，現正進行主體建設工程。該綜合發展項目設有七十萬平方呎之甲級寫字樓及附屬樓面，提供中環最大之平層寫字樓樓面，切合現代企業總部及創新金融機構需要；另有九十萬平方呎之零售面積，包括香港唯私營並可容納逾千百名觀眾之百老匯式大劇院。該項目亦設有逾三十萬平方呎綠化休憩空間，包括位於頂樓之空中花園供公眾使用。項目第期商場及寫字樓預計可於二零二六年第四季申請入伙紙，第二期則計劃於二零三二年落成，屆時將成為集零售、商務、文化、藝術、大自然及娛樂等於之國際級海濱地標，帶來目新之城市風貌。該項目至今已取得綠建環評（BEAM Plus）新建建築及社區、領先能源與環境設計（LEED）、WELL及WiredScore等最高級別之國際級綠色及智慧建築認證。

此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，已改為分期換地發展，並已經收到政府重新發出之第期換地條件，但正就補地價金額進行上訴，有待與政府達成補地價協議方可落實。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積共約九十萬平方呎。

新界土地

集團於本年度再購入約五十七萬平方呎新界土地。另方面，於元朗南、錦田、新田及洪橋所持有之土地，以及受興建北環線主線影響之地塊合共約九十萬平方呎，被政府以現金補償方式合共約港幣九億四千萬元，收回作公共用途。集團於二零二五年十二底，所持有之新界土地儲備約四千零五十萬平方呎，繼續為本港擁有最多新界土地之發展商：

於洪橋/廈村新發展區，除上述宗成功完成之原址換地申請外，集團與該區內另業主亦已共同為四幅土地提出原址換地申請，作商業發展用途。如全部成功換地，可提供自佔樓面面積合共約二百八十萬平方呎。行政官於二零二五年施政報告內提出多項加快發展北部都會區的措施，當中包括(i)訂立專屬法例加快北部都會區發展；(ii)推行「分階段開發」模式以發揮企業和人流之拉動作用；(iii)以「按實補價」減低北部都會區補地價資金成本；(iv)容許北部都會區土地業權人主動交回政府計劃徵收之土地，藉此抵銷其在該區原址換地所須繳付之金額；(v)引入快速審批制度，以降低工程成本並縮短工期;及(vi)推行靈活批撥土地，推動企業落戶及投資，土地租期可於七年。

就上述的行政措施，集團將留意細節。扣除上述正進行原址換地申請之土地，集團現於洪橋/廈村仍擁有約二百三十萬平方呎之土地。

政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體準則，而集團為了配合政府政策以滿足市對房屋的殷切需求，經詳細研究所持有之新界土地後，已聯同另家發展商向有關當局提交申請，項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園之面積，項目建議提供三成住宅單位(三千六百三十六伙)作私人房屋發展及出售之用，其餘七成單位(八千四百八十四伙)供政府作公營房屋發展之用。項目已於二零二二年十獲顧問組支持及行政會議原則性同意，現正處理修改城市規劃之工作。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放潛在價值。

政府於二零二年十頒佈《北部都會區發展策略》，建議致力將北部都會區發展成為國際創科中心，當中包括涵蓋河套區港深創新及科技園及附近新田/落馬洲帶之地區。

政府其後在二零二三年十公佈之《北部都會區行動綱領2023》把新田科技城納入「創新科技地帶」的部份。按照行政官會同行政會議於二零二四年九核准之《新田科技城分區計劃大綱草圖》，政府將向地產商收回土地作創科用途。此外，政府於二零二四年十發表毗鄰新田之牛潭尾發展建議，並於二零二五年完成相關公眾參與活動。於二零二五年七，政府宣佈收回土地以進行新田科技城(第期) (第批)及徵用三寶樹濕地保育公園(第期)發展。扣除已被政府收回之土地，集團現於「北部都會區」新田仍擁有約五百八十萬平方呎之土地。此外，集團於牛潭尾另有土地約四百五十萬平方呎。

收租物業

集團於截至二零二五年十二三十年度，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年上升1%至港幣六十九億千六百萬元，而相關之應佔稅前租金淨收入則較去年減少1%至港幣四十八億七千二百萬元。

集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，所貢獻之自佔租金總收入則大致持平至港幣十六億三千四百萬元。

集團主要收租物業於二零二五年十二三十之平均出租率為93%。

由於將租予大學學生作校外住宿之「迎林」，以及多個項目之基座商場（即「BelgraviaPlace」的第1期、「利奧坊˙首隅」、「The Haddon」及「南首」）相繼建成，令集團於二零二五年十二三十，在本港之自佔已建成收租物業組合擴展至約千零七十萬平方呎。

零售物業組合

本年度，本地居消費意欲逐步改善，加上訪港旅客人數增加，為本港零售市道帶來支持。集團零售物業組合出租率維持高平，而部分核心項目之租戶整體生意額亦回復增。

集團除不斷提升商場設施以配合可持續發展所需外，亦經常調整商場之租戶組合，以迎合顧客口味變化。此外，集團與藝人合作舉辦多場表演以及簽唱會，並於第十五屆全國運動會舉行期間，於旗下商場推出「全城躍動狂熱派對」以及直播賽事，帶動市共同投入此項體育盛事。各項活動均吸引傳媒廣泛報導，令商場客流量進步提升。

集團各項別具創意之市場推廣策略均受業界讚賞。其中「MCP x MOSTown x LEGO新春開運推廣活動」在「2025年度公關大獎」中，榮獲「最佳發佈／品牌重塑公關活動」金獎。此外，位於將軍澳之MCP (新都城中心)及馬鞍山之新港城中心，於「2025年度亞洲零售大獎」中分別獲頒「年度最佳商場創意-香港」及「年度最佳區域商場-香港」大獎。MCP Central (新都城中心二期)更在「環保建築大獎」中，榮獲「既有建築類別：設施管理」優異獎，而集團亦奪得「綠色建築領導類別：設施管理」先鋒大獎。

集團位於大咀及紅磡之兩項大型市區重建項目，正陸續分批建成，分別提供約十六萬三千及十六萬八千平方呎之總零售樓面。這兩個商場均以現代生活方式為定位，將匯聚精選之特色餐飲、潮流零售及人氣休閒設施。隨著項目即將全面建成，集團租金收入有望進步增。

寫字樓物業組合

本年度，香港寫字樓租賃市場初現回穩跡象。當中位於核心區域之甲級商廈，受惠於本港公開招股上市集資活動增加，以及股票市場氣氛好轉，吸納量及租金均有所回升。

「The Henderson」樓面面積達四十六萬五千平方呎，出租率目前已達95%。該項由國際知名扎哈˙哈迪德建築事務所(Zaha Hadid Architects)設計之商廈，為揉合環球商務及建築美學之矚目地標。其辦公大樓大堂展現著名當代藝術大師傑夫˙昆斯（JeffKoons）之《氣球天鵝（紅色）》藝術作品；設於頂層則有全港最高之全玻璃天幕宴會廳「Cloud 39」，可飽覽城市之繁華景致。此外，大廈旁邊之戶外空間，已優化成為扎哈˙哈迪德建築事務所全亞洲首個之雕塑花園，並開放予公眾享用。「TheHenderson」為全港首項在不同可持續發展及智能科技範疇，獲得十項最高評級認證之超甲級商廈，同時亦是全國首項於SmartScore及中國智慧建築認證中獲得滿分評級之項目。「The Henderson」因此吸引「Point72」、佳士得、「Carlyle」、愛彼及「Cohen& Steers」等國際頂尖企業進駐。

集團其他商廈亦憑藉卓越物業質素，加上與租戶保持緊密連繫，於本年度表現平穩。當中中環「國際金融中心」、北「友邦廣場」，以及位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」，整體出租率維持約九成。

至於總樓面面積達百六十萬平方呎之中環新海濱綜合發展項目「Central Yards」，第期預計將於二零二六年第二季平頂，並於二零二七年開幕。量化交易商「JaneStreet Asia Limited」已簽約成為該項目首個主要租戶，將租用第期之六層樓面，面積合共逾二十二萬三千平方呎，佔該期辦公室大樓及附屬樓面面積逾70%。其餘樓面亦獲多間知名跨國企業積極洽談，充分印證該項目作為新代金融樞紐之獨特地位。

建築

位於中環之The Henderson在二零二五年度「國際房地產大獎」中，從全球超過三千個參賽作品中脫穎而出，榮膺「世界最佳物業」，成為首個由香港地產商開發之得獎項目。The Henderson同時亦為亞太區以至全球「最佳高層商業建築」之大獎得主。至於兩年度之「環保建築大獎」，The Henderson在「新建建築–已落成項目(商業)」組別中亦獲頒大獎。住宅項目方面，半山天御在「2025亞洲房地產大獎」中，榮獲「年度豪宅發展項目–香港」，而集團更奪得「年度發展商–香港」至高殊榮。各大獎項為集團慶祝成立五十周年之最佳賀禮，並且印證集團在推動創新設計及綠色建築之領導地位。

集團向來積極防範地盤之安全隱患。除嚴禁工人在地盤範圍內吸煙外，集團亦與政府有關部門及建造業議會商討開發套工地火警偵測監控系統，並且研究使用金屬棚架以取代傳統竹棚。此外，集團現與所大學合作開發人工智能鏡頭掃瞄系統，以確保各項施工均符合原訂設計，令建築質素進步提升。

物業管理

集團之物業管理成員公司益物業管理有限公司(「益」)、偉邦物業管理有限公司(「偉邦」)、尊家管業有限公司(「尊家」，為集團「The H Collection」系列高尚住宅提供優質管理服務)、冠威管理有限公司及H Commerce ManagementLimited(為世界最佳物業「The Henderson」，以及商廈及商場提供優質管理服務)，憑藉在本港合共管理逾八萬七千個住宅及工商業單位、千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位，於業界享有領導地位。

物業管理成員公司已採納個符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)及ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統。因此其服務以至常運作等各項範疇，皆貫徹注重品質、環保、健康及安全等因素。

秉承集團實踐可持續發展之承諾，物業管理成員公司，包括「益」、「偉邦」及「尊家」，繼過往成功以回收膠樽、二手書籍以及鋁罐等製作聖誕樹後，於本年度更與香港警方合作，將收集所得之毛公仔連同警方之防騙吉祥物(即提防騙子之「提子」)，製作成環保聖誕樹並於旗下管理物業展出。為節增添氣氛之餘，亦向公眾傳遞環保及防騙訊息。為推動環保之生活模式，於部份商廈更設置天台農圃/都市耕作，讓租戶體驗農耕樂趣，並可享用新鮮採摘之蔬菜。由於對推動減廢及綠色生活不遺餘力，物業管理成員公司於本年度獲得多項嘉許，當中包括獲香港綠色機構認證「減廢證書卓越級別」，以及亞太顧客服務協會「年度最佳企業環保領袖獎」。

至於公益服務方面，物業管理成員公司於本年度以「活力年」為主題，推動社會大眾關注心健康，並且聯同間慈善機構舉辦運動、音樂以及環保等多項活動，為社區注入更多活力。其義工服務團體亦積極參與各項關愛活動，並因此在「香港義工獎2025」，贏得「企業—年度十大最高義工時數」、「企業—最積極參與獎(義工時數)」及「十大愛心屋苑」等多項殊榮。

中國內地

二零二五年，多個城市為推動房地產市場向高品質發展轉型，相繼推出強調「安全、舒適、綠色、智慧」四大標準之新型住宅建設規範，打造符合新時代需求之「好房子」，以提升居住品質。加上政策環境處於最寬鬆階段，上半年帶動新建住宅交投活躍，價格升溫，惟下半年隨市場調整態勢轉趨疲弱，而市場分化更進步加劇，當中以舊規範建設之項目所受影響尤為明顯。土地市場方面，出讓條文普遍明確要求依照「好房子」規範進行建設。雖然各城市土地出讓價格差異顯著，但核心城市優質地塊之出讓金仍持續攀升。

物業銷售

由於已預售之住宅物業於本年度竣工交付較去年為少，因此本年度入賬之應佔內地物業發展營業額約為人幣三十億四千八百萬元（約港幣三十四億二千六百萬元），較去年度之人幣七十五億零百萬元，以人幣計值下跌58%。至於應佔稅前虧損則為人幣二億三千百萬元（約港幣二億五千三百萬元），而去年則有應佔稅前盈利人幣八億九千七百萬元(約港幣九億八千五百萬元)。

本年度，集團錄得之自佔合約銷售總額約人幣十七億零七百萬元（約港幣十八億七千七百萬元），較去年度之人幣三十億八千五百萬元（約港幣三十三億七千九百萬元），以人幣計值減少45%；相關之自佔樓面銷售面積則約為百四十萬平方呎，較去年減少36%。主要銷售項目為石家莊「基濱河江來」、安「御錦城」、北京「合佳苑」、成都「江與山府」及「旭輝中心」等。

於二零二五年十二底，未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣十八億五千八百萬元。

當中約港幣十五億九千萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二六年入賬。

收租物業

上海「新岸商業中心」、深圳「雲薈大廈」以及安「御錦城」商場第二期相繼建成，令集團於二零二五年十二三十，在內地之自佔已建成收租物業組合擴展至約千三百八十萬平方呎，明細如下：

部份企業租戶為降本增效，取態趨於審慎，加上市場新增供應量龐大，令內地租賃市場持續受壓。集團本年度應佔租金總收入較去年以人幣計值錄得12%跌幅。當計及人幣兌港元較去年下跌約1%後，集團本年度應佔租金總收入較去年下跌13%至港幣十八億二千六百萬元，而應佔稅前租金淨收入亦較去年下跌18%至港幣十三億零四百萬元。

在北京市，由於外商因應經濟前景選擇控制成本，而部份大型內地企業亦縮減規模以節省開支，令位於朝陽中央商務區之「環球金融中心」於二零二五年十二底出租率回落至逾五成。集團將繼續採取靈活租賃策略應對市場變化，加上該項國際甲級寫字樓品質向備受市場認可，預計可吸引注重質素之企業洽商承租。

在上海市，於二零二五年十二底，鄰近外灘之「基名人商業大廈」，其辦公樓出租率達96%，商場出租率則為91%。位於南京路核心商務區之「六八八廣場」，以及位於淮海中路商貿地段之合作項目，出租率分別約90%及93%。至於座落徐家匯地鐵站上蓋之「港匯中心二座」，出租率超過七成。此外，靠近上海火車站之「環智國際大廈」及「匯國際大廈」，出租率分別約為八成及六成。龍耀路地鐵站直達之綜合發展項目—「星揚岸中心」，位處之徐匯濱江為上海「十四五」規劃下之重點河濱建設地段，亦是上海目前文化、傳媒與數位科技企業發展之產業基地。「星揚岸中心」期之地標式辦公樓，樓高六十層並可提供約百八十萬平方呎之甲級寫字樓樓面，本年度獲得歐洲馳名「博華家用電器」(BOSCH)公司落實承租，令出租率提升至近乎七成。其二十萬平方呎之商場現已開設多間食肆，為顧客提供多元化餐飲選擇。至於毗鄰樓面面積達百萬平方呎之二期項目「星瀚廣場」，深受多家知名汽車企業垂青進駐，而知名潮流文化公司「泡泡瑪特」(POP MART)亦擴充其租賃樓面，令該項目出租率於二零二五年十二底提升至超過八成。位處浦東並於本年度新近建成之綜合發展商業合作項目—「新岸商業中心」，座落新洋地段，鄰近陸家嘴商務區，該地段被規劃定位為世界級濱複合功能帶。「新岸商業中心」備有兩幢十層高寫字樓、幢十二層高寫字樓以及五幢商務樓，合共提供樓面面積約八十三萬平方呎，多家金融機構及大型企業正積極洽談進駐。

在廣州市，座落地鐵兩線交匯海珠廣場站上蓋之綜合發展項目—「星寰國際商業中心」，位處粵港澳大灣區核心城市，兼且坐擁珠江線江景，地理位置卓越。當中兩幢甲級辦公塔樓提供樓面面積合共約九十七萬平方呎，向來吸引跨國企業及國際組織進駐。本年度除引進大型娛樂集團「萬代南夢宮」(BANDAI NAMCO)外，多個現有租戶(包括知名化工公司「巴斯夫」及跨國醫藥企業「賽諾菲」)亦擴充其租賃樓面，令二零二五年十二底出租率提升至超過八成。該項目另有九十萬平方呎之購物中心及地庫商場，匯聚多家特色食肆及影院，為顧客帶來多元化之飲食及消閒娛樂體驗。至於位於壽路地鐵站上蓋之「寶廣場」，持續優化租戶組合以加強該商場吸引力，於二零二五年十二底出租率約為八成。

在深圳市，位於南山區之「雲薈大廈」剛於本年度建成。該綜合發展商業合作項目鄰近地鐵南油站及南油站，匯集產業研發辦公用房、配套宿舍及商業裙樓，合共提供樓面面積約四十萬平方呎。其辦公樓面招租反應理想，於二零二五年十二底簽約率超過八成。

物業管理

本年度，上海星卓物業管理有限公司（「星卓」）承接新近建成之上海「新岸商業中心」及深圳「雲薈大廈」物業管理服務。連同原有八個項目(包括位於上海之「星揚岸中心」、「星瀚廣場」、「六八八廣場」、「基名人商業大廈」、「環智國際大廈」及「匯國際大廈」、北京「環球金融中心」以及廣州「星寰國際商業中心」），星卓現時於內地所管理之項目建築面積合共逾千四百萬平方呎，包括五千六百個車位。

為確保所管理之各項物業均享有優質服務，星卓已制定符合ISO 9001 (質量管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)、ISO 45001 (職業健康安全管理體系)及ISO 50001（能源管理體系）之管理標準並通過認證，並將專業服務承諾推廣至旗下所管理之物業。

為配合國家「碳達峰」及「碳中和」雙碳政策，星卓於本年度基於ISO14064-1（企業層級量化與報告溫室氣體排放及和消除之規範和指南）標準，全面開展碳足跡盤查工作，並且完成第三方驗證核實。當中「星瀚廣場」第二座辦公樓榮獲WELL CORE V2鉑金級認證，並且聯同「六八八廣場」、「基名人商業大廈」、「環智國際大廈」、「匯國際大廈」以及「星寰國際商業中心」，共同取得國際WELL建築研究院(IWBI)持續頒發「WELL健康安全評價準則」認證。「基名人商業大廈」同時亦獲得「LEED零廢棄物」認證。憑藉熱心推動可持續發展，星卓於市場已建立良好品牌聲譽，並贏得社會各界廣泛支持及信賴，因此榮獲「2025年觀察者網ESG典範企業—ESG潛力獎」。

恆基兆業發展有限公司(「恆發」)

發截至二零二五年十二三十年度之股東應佔虧損為港幣六千七百萬元(二零二四年：港幣億二千五百萬元)。

恆發業務主要透過以下兩家全資附屬公司營運：(i) Citistore (Hong Kong) Limited—經營五間名為「千色Citistore」之百貨公司及間名為「C生活」之實用家品專賣店（以下統稱「千色Citistore」）;以及(ii) Unicorn Stores (HK) Limited—經營兩間附設超級市場之百貨公司(間名為「APITA」，另間名為「UNY」)，及兩間名為「UNY」之超級市場（以下統稱「Unicorn」）。

恆發多年來致力整合千色Citistore及Unicorn之業務，兩者之「CU APP」會員忠誠計劃，於二零二四年年底更與本公司之「H•COINS」會員忠誠計劃完成整合，令「CUAPP」會員人數至今擴展至超過九十萬人，為恆發可持續發展奠定穩固基礎。

(一)千色Citistore

千色Citistore於截至二零二五年十二三十年度，自營貨品連同寄售及特許專櫃之總銷售款額較去年下跌14%。

本年度，千色Citistore銷售自營貨品收入較去年減少14%至港幣二億四千八百萬元，而毛利率則維持穩定為31%。

千色Citistore之寄售銷售乃按寄售合約安排，於指定貨架或位置，寄售商之商品所產生之銷售；而特許銷售則由特許經營商按授權協議，在百貨店內所設立之指定店舖位置之銷售。各寄售及特許專櫃均以銷售分成，或基本佣金(如有)，並以兩者較高者成為佣金收入。本年度，由於此等寄售及特許專櫃之銷售總額較去年有所減少，令佣金總收入亦較去年下跌13%至港幣二億六千七百萬元。

扣除經營開支後，千色Citistore於截至二零二五年十二三十年度之稅後盈利為港幣百萬元，而去年度則有稅後虧損港幣二千萬元。

(二) Unicorn

Unicorn於截至二零二五年十二三十年度，自營貨品連同寄售專櫃之總銷售額較去年下跌2%至港幣十億四千八百萬元。

扣除經營開支後，Unicorn於截至二零二五年十二三十年度之稅後虧損為港幣六千萬元(二零二四年:港幣九千六百萬元)。

展望未來，本港零售業經營環境仍相當困難。發將繼續簡化運作流程，竭盡全力控制各項經營開支。此外，發將繼續緊握市場脈搏，調整產品組合以迎合顧客不斷變化之喜好。加上會員基礎人數不斷擴大，可望能帶動發整體業績有所改善。

美麗華酒店企業有限公司(「美麗華」)

截至二零二五年十二三十之年度，美麗華收入為港幣二十五億八千百四十萬元，較去年同期下跌9.7%；股東應佔溢利按年下跌9.3%至港幣六億七千七百五十萬元。若不包括投資物業重新估值淨減少的除稅後影響，股東應佔基礎溢利則按年下跌16.2%至港幣六億九千五百六十萬元。

酒店及服務式公寓業務

年內，美麗華酒店及服務式公寓業務總收入為港幣五億六千百九十萬元，較去年下跌5.9%；利息、稅項、折舊及攤銷前盈利（EBITDA）為港幣億千六百三十萬元，較去年下跌16.9%。美麗華深化穆斯林友善服務，旗下The Mira Hong Kong及問酒店雙雙榮獲「新評等」（CrescentRating）5級認證，其中The Mira Hong Kong更於「Halal in Travel Global Summit 2025」中獲頒「年度穆斯林友善酒店」殊榮（全港只有兩間酒店獲此殊榮）。The Mira Hong Kong旗下國金軒亦成為全港唯獲米芝蓮推介的清真友善粵菜食府。另外，美麗華旗下兩間酒店亦於《Cond Nast Traveller》「2025年英國讀者之選大獎」（Readers' Choice Awards）中雙雙躋香港十大酒店之列。美麗華把握需求較低時段，加快推進酒店翻新及智能物聯網（IoT）升級工程，全面提升客房設施。工程自二零二五年六起每影響約成房間的出租用途，預計至二零二六年下半年全線完工。年內，The Mira Hong Kong錄得平均入住率88.5%，較去年下跌3.6百分點；問酒店平均入住率為93.0%，較去年下跌2.4百分點。

收租業務

美麗華年內收租業務收入為港幣七億七千二百八十萬元，EBITDA為港幣六億四千九百六十萬元，分別下跌2.3%及2.2%。美麗華提供具競爭力的租賃方案以鎖定較年期租約，藉此穩定租金收入。同時，美麗華持續優化租戶結構，將半零售業務比例提升至近六成，有效提高單位平均呎租。期內，寫字樓出租率及租金平保持穩健增，表現突出。商場業務方面，年內為優化租戶組合的重要過渡期。美麗華積極引入體驗式消費、特色餐飲及生活品牌，而多個主要租戶於期內擴充營業面積。此外，臨街商舖翻新工程亦已順利完成，為商場注入煥然新的面貌。期內部分收入受租務優化計劃所涉及之租戶交接期影響，惟撇除上述次性因素，整體出租率及租金維持穩定。

餐飲業務

餐飲業務方面，受消費分流及市場競爭加劇影響，經營環境充滿挑戰。年內，美麗華餐飲業務總體收入為港幣二億六千四百十萬元，較去年下跌約9.1%，EBITDA為港幣三百二十萬元。其中，關閉兩間餐廳的次性撇帳、還原及其他費用為港幣六百十萬元。撇除上述次性項目後，EBITDA為港幣九百三十萬元。

旅遊業務

旅遊業務方面，除了疫情後的報復性旅遊熱潮有所回落外，年內業務亦受到多項外圍不明朗因素影響。美麗華的旅遊業務年內收入為港幣九億八千二百六十萬元，較去年下跌16.7%；EBITDA為港幣三千五百八十萬元，較去年下跌64.9%。

聯營公司

香港中華煤氣有限公司(「香港中華煤氣」)

二零二五年，香港中華煤氣稅後經營利潤及業務核心利潤為港幣七十五億元及港幣六十億元，分別上升2%及4%。計入非經營性損益及物業重估變動後，股東應佔溢利為港幣五十七億元，與去年相若。

公用業務

香港燃氣業務

住宅售氣量錄得2.4%的按年升幅。二零二五年本港新增客戶萬九千多個，總客戶數量達二百零六萬戶。工商業售氣量下跌2.6%，抵銷部分住宅售氣量增。整體售氣量在二零二五年錄得輕微上升0.1%。

為配合香港特區政府北部都會區的發展步伐，香港中華煤氣積極投入燃氣基礎設施建設，確保區域能源供應及早到位。規劃中的中、低壓管道工程已陸續完成，並成功啟動供氣。香港中華煤氣於大埔製氣廠繼續進行管道更換計劃，承接之前年，年內再完成四座生產爐的管道更換，並計劃於二零二六年更換餘下兩座爐的相關管段。客戶服務方面，香港中華煤氣積極引入人工智能與大型語言模型技術。目前，客戶服務熱線已全面應用智能系統，超過六成的客戶查詢均透過數碼渠道完成。

內地燃氣業務

連同附屬公司港華智慧能源有限公司（股份代號：1083）在內，二零二五年香港中華煤氣在內地的城市燃氣項目總數達三百二十五個，分布於二十三個省級地區；新增客戶百七十八萬戶，總數達四千四百二十七萬戶。香港中華煤氣全年總售氣量三百六十三億五千萬立方米，與上年度基本持平。

二零二五年，香港中華煤氣配合國家加快推動住宅用戶天然氣上下游價格聯動機制，90%住宅用戶已完成順價或已確定順價方案。同時，工商業用戶已全部完成順價。年內，城市燃氣平均價差為每立方米0.54元人幣，較二零二四年增加0.02元人幣。

香港中華煤氣持續拓展「燃氣+」能源服務，聚焦公共機構能源託管及工業設備更新。年內該業務實現能源銷量二十八億七千萬千瓦時（約折合二億九千萬立方米天然氣），帶動天然氣銷量二億千萬立方米。

香港中華煤氣與石油央企簽訂的中期採購合約總量達百五十億立方米。

二零二五年香港中華煤氣統調度的氣量合共四十六億四千萬立方米，佔全年總銷氣量的13%，由此節省的採購成本達七億四千萬人幣。位於江蘇金壇的地下鹽穴儲氣庫二期首批兩口新氣井於年內啟用，總儲存容量提升至近四億八千萬立方米；位於四川威遠的應急調峰儲配基地（期）正式營運。

低碳轉型方面，香港中華煤氣已在江蘇、浙江、山東和四川等省份開展十個相關項目，二零二五年新增接入氣量四百五十萬立方米，累計接入總量達三千四百五十萬立方米。

水務及環境業務

年內，香港中華煤氣的務及環境業務持續增，推動盈利提升，售量達十六億六千萬噸，同比增0.6%，固廢處理量達百七十二萬噸，同比增7%。香港中華煤氣旗下位於蘇州和銅陵的兩間餐廚處理工廠，全年從餐廚廢棄物中回收餐廚廢油約八千噸，為怡斯萊（EcoCeres）生產可持續航空燃料（「SAF」），提供主要原料。與此同時，餐廚處理工廠全年生產近千萬立方米生物質燃氣，源源不絕輸入城市燃氣管網，進步提升了城燃項目的經濟與環境效益。

增型業務

可再生能源

截至二零二五年年底，香港中華煤氣可再生能源業務已覆蓋二十五個省、自治區和直轄市，服務工業客戶超過二千個，客戶基本盤穩固且優質；分布式光伏年內新增併網五百兆瓦，累計併網裝機容量達到2.8吉瓦，光伏發電量增36%至二十四億八千萬度電；工商業儲能簽約1,041兆瓦時，售電交易量達到八十四億度電。

香港中華煤氣充分利用百二十八個零碳智慧園區的優質布局，既協助推動國家雙碳目標達成，又實現行業領先的規模效應與成本優勢，加之與燃氣板塊「氣電互補、場景共用、客戶聯動」的協同深化，進步打開市場增空間。

香港中華煤氣深化「資產管理規模」（Assets under Management,「AuM」）策略，引入戰略投資者以分散投資風險，深化生態合作，年成功發行第二、三期類REITs產品，AuM累計融資達三十五億人幣。

可持續航空燃料

二零二五年，香港中華煤氣孵化並作為戰略股東的怡斯萊（EcoCeres）不斷鞏固SAF行業領導地位。繼位於中國江蘇省張家港的SAF廠房滿產後，於馬來亞新建的工廠亦於年內順利投產。此次擴張將使可再生燃料的年總產能由三十五萬噸提升至七十七萬噸。此外，怡斯萊進步與多家國際航空公司深化合作。其中，與英國航空簽署了多年期SAF供應協議，預計可幫助英國航空減少約四十萬噸全生命周期碳排放。

綠色甲醇

香港中華煤氣位於內蒙古鄂爾多斯的廠房生產的綠色甲醇，憑藉ISCC雙認證及穩定的產能，已在亞洲主要港口開展供應業務。年內，香港中華煤氣與佛燃能源集團股份有限公司共同設立合資公司VENEX Holding CompanyLimited（「VENEX」），同時將內蒙古的廠房注入VENEX，攜手擴大生產規

模。工廠在二零二六年可提升年產能至十五萬噸，並計劃二零二八年可進步提升至三十萬噸。位於廣東佛山的新廠房將於二零二七年年底落成，預計二零二八年首期產能可達到二十萬噸。屆時「南北」兩個廠房的年產能合共將達五十萬噸。內蒙古廠房已連續四年獲得ISCC雙認證，並於年內獲得TV南德意志集團頒發品碳足跡核查聲明，成為首個獲得此認證的綠色甲醇項目。年初香港中華煤氣在上海港進行了國產綠色甲醇的首次大規模加注，下半年亦分別大批量供應給新加坡兩大加注服務供應商—Global Energy和Golden Island。

氫能

香港中華煤氣推出全港首個體化氫能發電機，並為第十五屆全國運動會高爾夫球比賽場地的設施提供綠色電力，展示氫能在臨時供電場景的巨大潛力。香港中華煤氣正逐步展開多元化試驗，建築工地發電是其中個具潛力的應用場景。香港中華煤氣將繼續推動已獲政府批准的氫燃料技術試驗項目，包括在筲箕灣的工地從現有煤氣網路提取氫氣發電，為工地辦公室提供電力。充電樁應用方面，香港中華煤氣與香港科技園公司簽署合作協議，年內攜手啟動建設全港首個公眾電動車自動氫能充電系統，香港中華煤氣將積極推進此項已獲政府批准的氫燃料技術試驗項目，以及在香港中華煤氣北總部大樓利用氫能發電供予電動車充電的試驗項目。

延伸業務

二零二五年，香港中華煤氣旗下名氣家順利完成首輪戰略融資，正式發布「延伸業務2.0」戰略，實現以「服務為驅動的家庭生活管家模式」，並將在香港、宜興、杭州等城市的成功經驗推廣至全國。

香港智慧廚房業務方面，推出智能爐具聯動系列和優質白色家電。建立自有品牌，推出涵蓋廚房、浴室及客廳站式方案。針對新建公營房屋，推出簡約裝修及訂造傢具等服務。依托十九間自營客戶中心、戶外客服、分銷商等，深挖存量客戶及拓展渠道，提升銷售與利潤。

內地智慧廚房業務藉助國補政策，深耕存量市場。港華紫荊「遇見」系列獲得「雲鼎獎-二零二五年度美學設計趨勢產品獎」，與「能率」、「安吉爾」、「老板」等推出聯名產品。以舊換新銷售額按年增18%。

在香港，通過旗下「家域保險顧問有限公司」，統籌香港中華煤氣各企業相關業務，獲取更優惠的保險條款服務客戶；在內地，加強線上營運與產品結構優化，超過90%業務數據上線，燃氣家財險佔比提升近18%，單均保費穩步增。同時積極拓展互聯網新渠道，探索「保險+服務」創新模式。

深化「產品+平台+服務」站式解決方案，截至二零二五年年底，警報監控平台已覆蓋超七十家企業，安全家居解決方案業績按年增10%。

自主研發的「名氣雲平台」入選「2025智慧十大燃氣優秀應用案例」。AIoT平台設備連接量超過六百萬個，並建立了AI燃氣安檢、智能客服等應用。

香港小輪(集團)有限公司(「香港小輪」)香港輪截至二零二五年十二三十年度基礎溢利為港幣二億八千四百萬元，較去年同期上升約80%。計及投資物業公允價值之變動，截至二零二五年十二三十年度股東應佔溢利約為港幣三億三千五百萬元，較二零二四年同期增加約105%。

地產發展及投資業務

於二零二五年，香港輪商舖、商場及青年宿舍毛租金收入約港幣億四千七百萬元，較去年同期上升約17%。於二零二五年十二三十，「城中匯」之商舖已全部租出。「嘉賢居」及「亮賢居」之商舖出租率分別為91%及81%。「港灣豪庭廣場」及「逸廣場」之出租率分別為94%及98%。至於合營發展項目「帝御」，香港輪已將售出的千七百四十八伙住宅單位交付買家，整個項目餘下三十四伙未售，而其中五伙住宅單位及百零三個私家車車位和十八個電單車車位均已短期出租。香港輪將「映岸」兩幢住宅轉作青年宿舍用途，由東華三院營運，命名為「東華南昌匯」。

香港輪自二零二五年六起開始收取租金，而租金可根據青年宿舍的入住率調整。

香港輪於二零二五年九三十完成購入位於荃灣眾安街55號「大鴻輝（荃灣）中心」地下A區的多個商舖（總樓面面積約為萬二千七百平方呎）及標牌區，用作投資收租用途。於二零二五年底，所有商舖均已出租。

渡輪、船廠及相關業務

香港輪渡輪、船廠及相關業務包括運載危險品渡海渡輪，於回顧年內錄得虧損約港幣八百萬元。公司於二零二四年續牌成功申請加價，惟受制於營運開支增加及車量減少而錄得虧損。公司於二零二五年九已再次向運輸署就運載危險品車輛渡輪服務申請加價。年內，香港船廠的收入與二零二四年相比下降12%，收入減少原因為受近年香港經濟環境影響，於香港登記的船隻數目減少，而船主亦採取較簡約的維修服務及北上維修。

醫療、保健及美容服務

香港輪的醫療、保健及美容服務業務，於回顧年內錄得約港幣四百萬元虧損，相對去年同期虧損大幅減少84%。香港輪以「全面醫護」品牌先後於尖沙咀「美麗華廣場」及大咀「港灣豪庭廣場」設立脊椎及痛症中心，而第三間分店亦於二零二六年於大鴻輝（荃灣）中心開始試業。AMOUR醫美中心在尖沙咀「美麗華廣場」擴展租用面積，為客戶提供升級體驗。香港輪在尖沙咀H Zentre合資開設專科中心，提供心臟科、外科、骨科、整形外科及泌尿外科等專科服務，業績穩步上揚並錄得盈利。

該專科中心於二零二五年十更名為「安匯醫務中心」。香港輪亦與家在香港擁有超過二十年經驗的專業運動及體適能中心合作，於二零二五年八在H Zentre設立物理治療中心。香港輪自二零二四年下半年起開展醫療儀器租賃業務，與專科醫生合資購入醫療儀器出租予醫院和醫生使用，從而賺取定收益。

陽光房地產投資信託基金(「陽光房地產基金」)

截至二零二五年十二三十年度(「相關年度」)，陽光房地產基金錄得總收益及物業收入淨額分別為港幣七億七千八百十萬元及港幣六億零百萬元。相關年度之可分派收入為港幣三億三千零二十萬元。

於二零二五年十二三十，陽光房地產基金整體物業組合的租用率為90.6%。寫字樓及零售物業組合的相應數字為91.2%及89.6%，平均現行租金則分別為每平方呎港幣三十元及每平方呎港幣六十三元九。

大新金融中心於相關年度的租金及停車場收入為港幣億四千九百三十萬元。在甲級寫字樓市場充滿挑戰的環境下，該旗艦寫字樓物業展現其韌性，於二零二五年十二三十的租用率維持於91.0%，而現行租金則為每平方呎港幣三十五元三。

上中心購物商場的租金及停車場收入於相關年度合共為港幣億四千六百六十萬元。其租用率於二零二五年十二三十為87.5%，受到早前位幼稚園租戶騰空的面積而有所影響，該部分佔其可出租面積約7.5%，惟僅佔其總租金收入約1.6%。現行租金於相關年度結束時為每平方呎港幣百零二元二。

新都城期物業的租金及停車場收入於相關年度為港幣億二千三百九十萬元。其租用率於二零二五年十二三十為87. 1%，而現行租金保持於每平方呎港幣五十三元四。

於相關年度，陽光房地產基金成功以優惠息差為港幣二十九億八千萬元之借貸完成再融資。此外，於相關年度結束後，已落實兩項總額合共港幣十二億元之無抵押定期貸款；提取該等貸款後，於二零二六年到期之現有貸款將全數完成再融資。

展望未來，當前的營運環境既帶來艱鉅挑戰，也蘊含具潛在回報的投資機遇。管理人必須保持警惕並靈活應變，專注於策略性成本管理及物業組合優化，同時善用科技以應對不斷演變的市場環境。管理人為陽光房地產基金已奠定之穩固根基引以為傲，此根基於市場跌宕起伏中通過多項舉措而得以鞏固。基金單位持有人可確信，兼具防禦性與積極主動之企業文化將會在可見未來延續下去。

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

環球經濟當前受到地緣政治局勢持續緊張，以及美國貿易政策搖擺不定等多項不明朗因素所困擾。然而，香港繼續吸引大量企業前來上市集資，反映其作為國際金融中心之地位。加上政府積極推動多項政策促進經濟，包括加速發展北部都會區、輸入專才及發展香港成為國際教育樞紐等，本港經濟定將更添活力，本地樓市亦可望因而受惠。

本年度，集團就幅位於洪橋／廈村新發展區之土地，完成原址換地申請，後將發展成為商住項目，提供自佔樓面面積約五十八萬平方呎。另外，集團在新界擁有土地儲備約四千零五十萬平方呎，繼續為全港持有最多新界土地之發展商。集團亦有多個已購入全部業權或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約百六十萬平方呎。集團土地資源充裕，足供未來數年發展之用。

「銷售」集團計劃於今年在本港推售八個發展項目。連同尚餘存貨，在本港預計有約四千七百個自佔住宅單位或約二百三十萬平方呎自佔住宅樓面面積，以及辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎，可於二零二六年出售。集團於二零二五年十二底，在香港及內地未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣百二十七億八千四百萬元，當中約港幣百零四億三千六百萬元之銷售金額預計可隨物業落成及交付買家而於二零二六年入賬。計及由二零二六年至三十五，在香港及內地自佔物業銷售總額約港幣五十億三千九百萬元後，預計可隨物業落成及交付買家而於二零二六年入賬之銷售金額更增至港幣百四十八億三千萬元。

「租務」集團現時在本港及內地分別持有自佔千零七十萬平方呎以及千三百八十萬平方呎之已建成收租物業。「The Henderson」最近榮獲「世界最佳物業」至高殊榮，出租率目前已達95%。「Central Yards」建築進展良好，將成為本港中環核心商業區另地標。第期商場及寫字樓預計將於二零二六年第四季申請入伙紙，並於二零二七年入伙。其辦公室大樓及附屬樓面逾七成面積或二十二萬三千平方呎，已獲家金融機構簽約承租。集團經常性租金收入將進步提升。

「上市附屬及聯營公司」為集團另經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二五年十二底在香港及內地擁有四千六百萬個燃氣客戶群，覆蓋人口約億三千萬。隨著位於馬來亞的「可持續航空燃料」新廠房於二零二五年年末順利投產，其聯營公司怡斯萊(EcoCeres)之可再生燃料年總產能由三十五萬噸提升至七十七萬噸，鞏固怡斯萊在市場之領先優勢。連同不斷開拓其他增型業務，香港中華煤氣將為集團帶來持續收益。

集團於九七六年由已故李兆基博士創立，過去五十年直與香港共同成，至今已累積豐富經驗及雄厚財政實力，為三大業務範疇(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)奠下穩固根基。今後，集團定將傳承半世紀追求卓越之優良傳統，為下代締造更能啟發創意、孕育夢想及拓展視野之廣闊天地。

資料來源: �痚穧a產 (00012) 全年業績公告