深圳國際152

主要業務

集團是一家以物流、收費公路、港口及大環保為主業的企業。本集團通過投資併購、重組與整合，重點介入「水陸空鐵」四大領域（主要為：內河碼頭、城市綜合物流園、機場航空貨站和鐵路樞紐貨站）及收費公路等物流基礎設施的投資、建設與經營，在此基礎上向客戶提供倉儲智能化和冷鏈倉配運一體化等物流增值服務，業務領域拓展至「物流+商貿」等產業相關土地綜合開發、大環保產業投資與運營等細分市場。

最新業績

截至2025年06月30日止6個月中期業績，公司擁有人應佔溢利為 4.90億港元，同比跌幅 24.9%。 每股基本盈利 0.2032港元。 不派中期股息。 期內，營業額上升 0.9% 至 66.7億港元，毛利率減少 1.1% 至 25.9%。 (公佈日期: 2025年08月27日)

業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止

物流園業務

一、廣東省（含大灣區）

在「立足深圳、聚焦大灣區」的戰略引領下，依託大灣區「雙區驅動」政策紅利，本集團以深圳為核心，打造佛山「第二主場」，並在中山、肇慶、湛江、揭陽等城市落子佈局，構建覆蓋全省的智慧物流網絡。各物流港項目互相協作、相輔相成，聚焦實體經濟需求，全面提升物流服務效率，進一步鞏固本集團在廣東省內的領先優勢。

截至2025年6月30日，本集團在廣東省（含大灣區）共佈局16個物流港項目，其中已投入運營╱管理的項目共11個（包括深圳市的7個項目），建設中的項目5個（包括深圳市的2個項目），已投入運營的面積約154.5萬平方米，成熟物流園區的出租率約89%。

深圳項目

深國際智慧物流港（深圳黎光）位於深圳市龍華區，佔地面積約4.5萬平方米，建築面積約21.7萬平方米，為地上六層、地下二層的高容積率物流園，於2023年投入運營。園區配備有冷庫、常溫庫、自動立體庫等倉庫設施及電商孵化運營中心和園區配套服務中心。依託5G等新一代信息技術，以智能硬件為基礎，數字化平台為載體，打造為具有示範效應的「生態型、智慧型、創新型」的多業態融合的現代物流綜合體。

本集團以深圳黎光項目先行，打造智慧平台「燈塔工程」，實現了全面數字化、智慧化與可視化運營，覆蓋運營管理、資產管理、物流業務、綠色零碳等多個領域。該項目獲評2024智慧城市先鋒榜優秀案例二等獎。該項目的主要客戶包括醫藥及物流等企業。

深國際智慧物流港（深圳鹽田）位於深圳市鹽田區，佔地面積約3.2萬平方米，建築面積約9.1萬平方米，是本集團現代化、高標準的「倉儲上樓」及「保稅物流+」示範項目，於2024年初投入運營。項目依託鹽田港和鹽田綜合保稅區，區位優勢明顯，聚焦保稅倉儲與冷鏈物流、國際分撥、跨境電商等高附加值的物流綜合服務，致力打造為國際領先的數位化、智慧化、綠色化的保稅物流綜合體。該項目入選「深圳市2023年度重大項目」，並榮獲「廣東省綠色示範工程」稱號。該項目的主要客戶包括連鎖零售及頭部物流企業。

深國際智慧物流港（深圳坪山）位於深圳市坪山區，佔地面積約12萬平方米，建築面積約28.6萬平方米，於2024年12月投入運營。該項目是深圳市「20+8」戰略性新興產業集群中的「製造業與物流業深度融合示範基地」及坪山區「9+2」戰略性新興產業的「智慧物流共享中心」，填補了坪山區缺少高標準物流設施空白，推動製造業與物流業的深度融合。深圳坪山項目成功入選「深圳市2024年重大項目清單」，並已成功吸引眾多高成長性企業入駐，主要客戶包括連鎖零售、食品及物流企業。

深國際智慧物流港（深圳坪山東）位於深圳市坪山區，佔地面積約26.7萬平方米，建築面積約9.4萬平方米。該項目毗鄰本集團多個物流港項目，具備片區聯動開發可行性。該項目的主要客戶包括沃爾瑪等連鎖零售及知名物流企業。

深國際康淮電商中心位於深圳市龍華區，運營面積約14.3萬平方米，是本集團首個以管理輸出方式運營的輕資產運營項目。該項目積極探索綠色貨運配送發展模式，建成「集約、高效、綠色、智慧」的城市貨運配送服務體系，為深圳市綠色貨運配送城市示範工程之一。園區的業務包括倉儲物流服務、大型數據中心、辦公樓、宿舍及餐廳等，同時搭建了智能化園區管理資訊系統，實現園區數據的交互共用，智能互聯。該項目成功引進了多家品牌物流企業。

深國際西部物流園位於深圳市前海自貿區，運營面積約9.1萬平方米，是本集團前海土地整備利益體現後向政府租賃運營的項目，借助前海自貿區先行先試的政策優勢、優越的地理位置、成熟的物流基礎設施、良好的通關環境和專業高效的操作團隊等綜合優勢，提供包括保稅物流倉儲、裝卸、報關及庫內增值服務。該項目已取得認可經濟營運商（AEO）計劃海關高級認證資質。該項目的主要客戶包括多家頭部物流企業。

深國際西部公路樞紐物流園（深圳寶安）位於深圳市寶安區，佔地面積約7.5萬平方米，規劃建築面積約15.9萬平方米，是深圳市生產服務型國家物流樞紐以及深圳市規劃的七大門戶型物流樞紐之一，同時也是「7+30+N」三級物流樞紐佈局中首個落地的公路樞紐項目。該項目按照國家綠建三星標準和國際通行的LEED鉑金標準，建設集智能物流中心、智慧物流雲倉及冷鏈中心等於一體的現代智慧物流設施集群，並成功入選「深圳市2024年重大項目清單」。該項目已於2025年4月實現主體結構封頂，預計將於2026年初投入運營。

大灣區項目

深國際智慧物流港（佛山南海）位於佛山市南海區，佔地面積約7.6萬平方米，建築面積逾8.9萬平方米，於2024年下半年投入運營。該項目憑藉集約化、智慧化、綠色化的優勢及良好的市場口碑，成功引入跨境電商頭部企業，有力推動當地電商產業提質增效。

深國際智慧物流港（佛山順德）位於佛山市順德區，佔地面積約20萬平方米，建築面積約32.9萬平方米，於2025年3月正式投入運營。該項目依託佛山市優越的區位、交通網絡及產業基礎，致力於打造集高標準倉儲、智慧物流和冷鏈物流等多個功能於一體的高標準、信息化現代化綜合物流產業樞紐園區，成功引入跨境電商企業入駐。

深國際智慧物流港（中山火炬）位於中山火炬高技術產業開發區，佔地面積約5.8萬平方米，建築面積逾6.6萬平方米。2024年，深中通道的正式開通加深了珠江東西兩岸城市間的融合，推動中山本地製造及物流等產業的進一步發展，也為中山火炬項目平穩運營注入新動力。該項目成功引入了三方物流、醫藥和家電等企業入駐，並為周邊汽車供應鏈產業提供一體化綜合物流服務。

深國際智慧物流港（佛山高明）位於佛山市高明區，佔地面積約15.7萬平方米，規劃建築面積約18.5萬平方米。依託優良的區位交通及產業物流市場環境，該項目聚焦「集約化」及「智慧化」，擬打造集倉儲、配送、轉運、交易、售後服務和電子商務於一體的現代化物流園，預計將於2025年下半年投入運營。

深國際智慧物流港（肇慶高要）位於肇慶市高要區，佔地面積達10萬平方米，規劃建築面積逾10.8萬平方米。該項目擬打造成為融合供應鏈金融中心及交易結算中心等多功能為一體的供應鏈產業園，推動與佛山、中山等地的廣東省內其他項目的聯動互通。該項目的工程建設正按計劃穩步推進，預計將於2026年投入運營。

廣東省內其他項目

深國際物流港（湛江）位於湛江市麻章區，佔地面積約11萬平方米，建築面積逾9萬平方米，是湛江市首個現代化高標倉物流園，也是粵西地區規模最大的高標倉物流園，於2024年下半年投入運營。該項目重點建設集運分撥中心和現代倉儲中心，打造立足粵西及北部灣、輻射東南亞的城市綜合物流港，將與海南澄邁項目及海口高新項目共同配合，成為本集團進軍北部灣、佈局粵西大通道的戰略節點。該項目的主要客戶包括三方物流、快遞快運及生產製造類企業。

深國際物流港（揭陽）位於揭陽市高新技術產業開發區，佔地面積約9.6萬平方米，規劃建築面積約10.9萬平方米。該項目地處潮州、汕頭、揭陽三市中心交界的關鍵地帶，具有輻射三地的交通區位優勢。該項目規劃建設「航空物流服務中心+跨境電商服務中心」兩大產業載體，助力揭陽機場提升貨運集散能力。該項目預計將於2026年投入運營。

二、中國其他地區

在深耕廣東省的同時，本集團以「優中選優」的策略完善全國網絡的戰略佈局，聚焦長三角、京津冀等經濟發達地區核心節點城市，全力提高市場佔有率、重點城市滲透率及項目密度，夯實高標倉網絡基礎，形成全國聯動效應。

截至2025年6月30日，除廣東省以外，本集團已在全國其他地區的35個城市實現物流港佈局，其中投入運營的項目合計42個，運營面積約517萬平方米，成熟物流園區的出租率約86%，整體出租情況保持穩定。

中國其他地區代表項目

深國際物流港（石家莊正定）位於河北省石家莊市正定縣，佔地面積約31萬平方米，建築面積逾50萬平方米，是國內首個融合物流與商業兩大業態的產城綜合體。該項目以「高質量、高顏值」為建設目標，融合數智化物流產業園、冰雪運動、國際酒店、文化街區、商業綜合體、創業孵化等多元業態，構建「冰雪+商務+文旅+居住」的閉環生態。

物流園部分佔地面積約20萬平方米，建築面積逾10萬平方米，定位為數智化醫藥冷鏈物流基地。其中，已投入運營的面積約7萬平方米（含醫藥產業園面積約4萬平方米），為覆蓋冷凍、冷藏、陰涼、控溫的高標準全溫區園區，可滿足醫藥、生鮮、預製菜、凍品等多元存儲需求。園區依託智能技術與自動化設備，已實現全程智能化、可視化管理，顯著提升了物流效率，助力「華北藥都」高質量發展與產業提升。園區被認證為全國「藥鏈圈」會員單位，引入了華潤醫藥入駐並作為其河北區域總倉，並聚集了國藥樂仁堂、千喜鶴、永輝等醫藥及食品行業頭部企業，形成醫藥、食品冷鏈產業集聚效應。此外，建築面積達3萬平方米的A1智慧醫藥冷鏈倉預計將於2025年下半年投入運營，將進一步提升園區醫藥冷鏈的品質和規模。

商業部分為文體商旅大型綜合體，佔地面積約11萬平方米，規劃建築面積約32萬平方米。該項目通過招商先行，已吸引了融創文旅、希爾頓歡朋酒店、麗芮酒店、特區建工、湃昂、美國捷得等國內外知名品牌合作，共同將該項目打造成京津冀首都經濟圈內別具一格的現代化文旅融合綜合體和微度假目的地。商業部分已於2024年12月全面封頂，項目進度正按計劃穩步推進。其中，華北地區目前最大室內滑雪場「熱雪奇蹟」已於2025年7月初正式開業，首創國內冰雪場景與文化IP聯動模式，並成為全球首個獲得BREEAM國際綠色建築認證的室內滑雪場。國際商務酒店及商業綜合體預計將於2026年開始分階段投入運營。

深國際物流港（金華義烏）位於浙江省金華市，佔地面積約41.7萬平方米，建築面積約55.8萬平方米，建有高標倉和產業園。其中，高標倉重點滿足電商雲倉、現代倉儲、集運分撥等領域的客戶使用；產業園重點引入大中型電商企業、國際貿易及上下游產業鏈企業，全力打造集商務辦公、倉儲物流、員工生活配套及公共服務設施於一體的跨境貿易產業園。

深國際物流港（寧波）位於浙江省寧波市，佔地面積約9.2萬平方米，建築面積約5.7萬平方米。該項目具有交通便捷、設施完善、服務優質等顯著優勢，定位為集多種功能於一體的現代化物流園區，促進電子商務發展，是寧波及周邊地區物流業的重要支撐和推動力量。該項目成功引入大型快遞快運客戶。

深國際物流港（長沙）位於湖南省長沙市，佔地面積約29.8萬平方米，建築面積約22.7萬平方米。該項目是長沙市規模最大、標準最高的物流園。

作為湖南省「十四五」綜合交通樞紐建設重點工程，該項目立足長沙，輻射湖南省和華中地區，以綜合物流為依託，開展電商倉儲、城市配送、快遞快運等服務。該項目成功引入電商零售、快遞快運、醫藥、三方物流等多元化客戶。

深國際物流港（鄭州二七）位於河南省鄭州市，佔地面積約11萬平方米，建築面積逾11.7萬平方米。該項目充分依託優越的地理區位，將企業生產加工與城市配送功能深度融合，全力打造「供應鏈基礎設施平台+產業鏈服務平台」的創新體系，通過構建上下遊緊密協同的現代智慧物流生態圈，實現園區上下遊產業的深度嵌入、高效聯動與集群式發展。該項目成功引入電商、快遞快運、食品、三方物流及醫藥等客戶。

深國際物流港（合肥肥西）位於安徽省合肥市，佔地面積約42.2萬平方米，建築面積約32.5萬平方米。該項目融合運輸、倉儲、貨代、信息服務與供應鏈金融於一體，構建「園區運營、倉儲服務、集運配送」三大核心業務平台，打造集高標準倉儲設施與智能化服務于一體的現代物流綜合體，為製造、商貿、快遞快運及供應鏈企業提供高效、便捷的綜合物流解決方案。

深國際物流港（昆明）位於雲南省昆明市，佔地面積約17.2萬平方米，建築面積逾11.9萬平方米。該項目作為本集團西南戰略佈局的重要落子，與周邊物流節點實現高效銜接、資源共享，並依託本集團全國物流網絡，打造昆明現代物流基礎服務平台節點，形成以集運分撥、現代倉庫為主體，配套服務中心為輔助的綜合性物流港。該項目的主要客戶涵蓋電商、生鮮冷鏈等領域。

管理輸出業務

近年來，本集團依託成熟的園區運營能力，在全國範圍成功落地多個管理輸出項目，累積了豐富的實踐經驗。管理輸出服務已由早期的招商與運營升級為覆蓋「投資-招商-運營」的多階段管理，為合作方持續創造綜合效益。

目前，本集團在全國的管理輸出業務已初具規模，岳陽項目、海南洋浦項目及無錫錫山項目均已投入運營，運營面積合計約31.2萬平方米。於2025年上半年，本集團相繼拓展了佛山順德（均安）項目及紹興諸暨項目。其中，紹興諸暨項目是本集團首次將管理輸出業務鏈條延伸至投資階段的項目，標誌著管理輸出業務鏈條的進一步完善。此外，本集團圍繞廣東惠陽項目、廣州從化項目、廣東潮汕項目及佛山順德（均安）項目等在建項目同步開展前置招商及運營籌備工作，以提升項目投營後的價值與競爭力。

未來，本集團將進一步延伸服務鏈條，擴大管理輸出的規模及區域覆蓋，推動管理輸出業務實現高質量發展。

三、「投建融管」小閉環商業模式拓展

伴隨物流倉儲行業的發展，物流港內生發展韌性繼續增強。本集團積極探索物流港資產證券化路徑，實施「投建融管」小閉環發展商業模式。通過發行物流產業基金，本集團可加速資金回籠、縮短項目回報周期，優化資本結構、降低負債率，並提前兌現物流港項目在開發、建設、培育及運營階段累積的資產增值收益。此舉將有力推動本集團物流港項目運營管理規模的擴張及相應業務利潤的提升，為本集團長期穩健發展注入新動能。本集團持續深化「投建融管」小閉環商業模式，通過多種物流資產證券化途徑實現價值最大化。

本集團於2024年成功完成首個倉儲物流REIT——華夏深國際REIT的發行工作，並成功將杭州一期項目及貴州龍里項目置入其中，實現了「投建融管」商業模式的閉環。通過該發行，本集團有效盤活了優質物流港資產，實現了資金回籠，促進了投資良性循環，並進一步提升了本集團在境內資本市場的知名度。

華夏深國際REIT於2024年7月9日在深圳證券交易所成功上市。自上市以來，華夏深國際REIT市場表現良好，分紅穩定，獲得資本市場廣泛認可。

截至2025年6月30日，本集團持有華夏深國際REIT份額總數的30%，累計已取得基金分紅收益約人民幣1,730萬元。

本公司與華夏深國際REIT於2025年5月分別榮獲中國資產證券化論壇「年度創新機構」與「公募REITs年度傑出項目」獎項，體現了業界對本集團物流園運營管理能力及資產證券化創新實踐的綜合認可。

同時，本集團為華夏深國際REIT的底層資產杭州一期項目及貴州龍里項目提供運營管理服務。於本期間內，杭州一期項目及貴州龍里項目整體平穩運營，出租情況良好。

於私募基金方面，本集團於2021年與中信證券股份有限公司旗下的金石投資有限公司共同發起設立了深石（深圳）智慧物流基礎設施私募基金合夥企業（有限合夥）（「深石基金」），並分別於2021年及2022年將位於南昌、合肥及杭州的物流港項目置入深石基金，目前基金運作正常。本集團通過為上述已置入基金的物流港項目提供運營管理等服務收取服務費用，保留項目的運營管理權。

本集團將進一步構建以公募REITs為主、私募基金為輔、靈活配置類REITs等產品的物流地產基金體系。同時，本集團正積極推進物流倉儲Pre-REITs私募基金的設立工作，將通過培育優質物流港項目，不斷為華夏深國際REIT的擴募儲備優質資產。

此外，根據市場形勢和本集團穩健的投資及財務安排策略，本集團亦同步開展開發型、併購型基金研究。後續將根據市場情況適時推動基金類投資，促進產業與資本結合，不斷豐富「投建融管」商業模式。

四、鐵路綜合物流樞紐

深圳國際綜合物流樞紐中心項目（「平湖南項目」）本集團與中國鐵路廣州局集團有限公司於2021年8月成立合資公司深圳市深國鐵路物流發展有限公司，投資建設平湖南項目。

平湖南項目於2019年9月獲中國國家發展和改革委員會及中國交通運輸部批准納入全國首批23個國家級物流樞紐項目，並連續3年入選廣東省重點建設項目及連續4年入選深圳市重大項目。

本集團在平湖南項目首創「在鐵路貨場加蓋多層物流倉儲設施，通過分層確權方式獲得上蓋物流建築的所有權」的模式，充分利用鐵路貨場空間向上拓展，上蓋開發現代物流設施，實現鐵路用地的複合開發以及「鐵路運輸+現代物流」的融合發展。作為全國唯一利用傳統鐵路貨場分層確權綜合開發的典範項目，平湖南項目於2025年6月成功入選由深圳市規劃和自然資源局發佈的「深圳集約用地十大典型案例（首批）」。

平湖南項目將建設建築面積達85萬平方米的鐵路上蓋多功能倉儲設施，包括11棟物流倉庫、2棟配套設施及4座運輸盤道，涵蓋高標倉、集運分撥、城市配送、跨境電商、冷庫、智慧倉等多種業態，打造全球首例「傳統鐵路貨站上蓋的智慧物流園」。本集團正全力推進平湖南項目的工程建設進程，主體鋼結構已於2025年5月順利封頂，預計項目整體將於2025年底建成。

本集團依託平湖南鐵路貨場，拓展貨運班列、增值服務和大宗業務。在快速貨運班列方面，本集團已打通深圳至長三角、京津冀、成渝、長株潭及新疆等主要經濟區域的鐵路貨運通道，落地多條多式聯運項目，為大灣區企業降低物流成本、穩定物流通道等發揮了積極作用；2025年上半年，國內班列到發量達6.4萬標準箱。在增值服務方面，本集團探索「租賃+增值服務」的運營新模式，開展倉儲服務、港口接駁集裝箱堆場、場內短駁及安檢等業務，實現業務與服務價值的同步提升。在大宗業務方面，依託鐵路幹線運輸優勢與樞紐集散功能，打造覆蓋碎石採購、公鐵聯運、短駁配送的全鏈條解決方案，推動碎石運貿一體化等新業務落地。

平湖南項目建成投營後，將成為亞洲單體規模最大、業態綜合、智能化水平高、具有標杆示範作用的「公鐵海」多式聯運中心和國家級綜合物流樞紐，形成「公鐵海」多式聯運與城市配送無縫銜接的智慧物流運輸新格局，有利於擴大本集團之業務經營規模，並進一步鞏固本集團在深圳地區的物流市場份額。

深國際京西南綜合物流樞紐（一期）智慧物流中心（「北京房山項目」）北京房山項目位於北京市房山區竇店物流基地內，佔地面積約11.8萬平方米，規劃建築面積約14.3萬平方米。依託首都經濟圈區位優勢，該項目規劃建設智慧雲倉中心、智慧冷鏈中心和物流分撥中心，定位為集高端倉儲及冷鏈物流等多元業態為一體的物流樞紐，旨在打造為京哈-京港澳物流大通道的核心樞紐。

作為本集團首次佈局首都市場的里程碑項目，該項目的落地標誌著本集團在國內一線城市佈局的重大突破，將助力本集團進一步推動南北業務協同發展，強化全國網絡佈局，並有效提升行業影響力。2025年，北京房山項目入選北京市「3個100」重點工程、「2025年度北京市政府工作報告重點任務清單」以及「北京市有效降低全社會物流成本實施方案」。該項目已於2025年4月開工建設，預計將於2026年建成投營。

國際班列

本集團與中國外運股份有限公司共同成立了合資公司，負責運營中歐班列（深圳）及深圳中老班列等國際班列，主營國際貨運代理、鐵路國際班列運營等業務，為保障國際產業鏈與供應鏈穩定以及推動共建「一帶一路」高質量發展作出貢獻。

中歐班列（深圳）從深圳程，已開通27條線路，覆蓋47個國家，是目前國內運行距離最長的中歐班列之一，為深圳及周邊城市超過7,000家企業提供了穩定、可靠的國際物流服務。2025年上半年，中歐班列（深圳）開行87列，自開通以來，累計發運858列，貿易額逾美金29億元。此外，還相繼開通了深圳中老班列、中老泰專列等國際班列。2025年1月，首趟中歐班列（深圳）「跨海」鐵海聯運國際班列成功開行，為深圳企業開拓海、黑海沿線國家市場開闢了新的物流路徑。2025年4月，大灣區首條中歐班列「電商快線」開通，為跨境電商貨物出海提供了全新物流通道。

各班列以平湖南項目作為始發場站，有利於帶動平湖南項目的貨運量，提升倉庫的使用效率，加強本集團下屬物流園區之間的協同度，為發展物流業務增值服務創造機會。

物流服務業務

一、智冷業務

隨著人工智能、大數據及5G等技術的日益成熟，結合自動分揀、精準投遞、無接觸配送等新型應用場景落地，物流行業正由傳統的人工模式逐步邁向科技裝備、智慧升級的新階段。智慧物流和冷鏈物流已成為物流行業未來發展的重要趨勢。本集團緊抓機遇，持續探索智慧倉、冷鏈行業發展趨勢，致力於打造集冷鏈物流、智慧物流及物流運營服務於一體的物流綜合服務體系，賦能傳統倉儲，開闢數智物流新賽道，發展成為具有影響力和知名度的冷鏈物流服務商、智慧倉儲集成商和運營商。

本集團持續推動實施「水陸空鐵+智冷」戰略部署，依託在全國佈局的物流基礎設施網絡，以大灣區、長三角、京津冀等區域的樞紐城市為支點，通過「新建+收購+乾改冷」等方式，在深圳、上海、南京、石家莊、成都等地的若干物流港項目內建設冷倉及智慧倉，為食品、醫藥、3C電子等行業客戶提供服務。

截至2025年6月30日，本集團投入運營的冷倉面積為25.1萬平方米（包括約2.8萬平方米的智慧化冷倉）。目前在建、擬建及規劃中的冷倉和智慧倉面積約24.2萬平方米。待全部投營後，本集團在冷鏈倉儲及智慧物流領域的市場地位將得到進一步鞏固。未來，本集團將持續推進冷倉及智慧倉業務的拓展和落地。

本集團在深圳黎光項目的冷倉於2024年全面投營，投營面積約6.5萬平方米，成功引入餐飲、商超及連鎖零售等行業的客戶。石家莊正定項目內已建成投營的冷倉面積約4.9萬平方米，成功引入醫藥、食品及商超等行業的客。該項目另有約3.1萬平方米的醫藥冷倉正在建設中，預計將於2025年下半年建成投營。

上海閔行項目是本集團首個乾倉園區整體改造為冷倉的項目，面積約5.2萬平方米，於2024年投入運營。該項目採用「出租+自營」的業務模式，成功引入醫藥及物流等行業的客戶。

南京江寧項目是本集團與萬緯物流合作的首個冷庫項目，冷倉面積約3.3萬平方米，於2025年2月投入運營。該項目融合光伏發電系統，積極踐行綠色低碳理念，目前成功引入食品及物流等行業的客戶。

杭州一期W9項目及杭州二期W2項目為位於杭州項目內的冷倉。其中，杭州一期W9項目已於2025年7月投入運營，冷倉面積約0.7萬平方米，成功引入餐飲及物流等行業的客戶。杭州二期W2項目的冷倉面積約3.1萬平方米，預計將於2026年建成投營。

在深耕自營業務的同時，本集團亦積極關注物流行業優質標的，通過參股方式拓展對外投資，打造增長新引擎。2021年起，本集團成為國內通信物流龍頭中國通信服務股份有限公司旗下中通服供應鏈股份有限公司的第三大股東，雙方已就深圳、鄭州等地多個項目開展倉儲租賃、供應鏈服務等展開深度合作，未來將在信息通信、數據中心、雙碳及新能源等新興領域攜手拓展高端物流增值服務。此外，本集團於2021年聯合深圳市機場股份有限公司、深圳市資本運營集團有限公司共同發起設立智慧空港物流產業基金，重點投資智慧物流、智慧機場產業鏈。

二、海運集裝箱物流綜合信息服務

鵬海運

本公司附屬公司深圳市鵬海運電子數據交換有限公司（「鵬海運」），致力於用數字化賦能集裝箱運輸與跨境貿易服務行業，成為具有「港前拖車服務+物流倉配服務+關票稅融服務+跨境物流服務+物流交易服務」功能的國際貿易數智化綜合服務平台。

鵬海運持續強化其行業領先的數字化服務能力。鵬海運的SAAS公共服務平台是華南地區最大的集裝箱運輸數字化服務平台，整合了包括EDI和EIR在內的多項核心功能。於本期間內，鵬海運持續承擔深圳港EDI網路資訊交換平台的建設、運營工作，其EDI及EIR海運基礎業務在深圳區域的市佔率保持穩定。同時，鵬海運繼續承擔中國（深圳）國際貿易單一窗口(China (Shenzhen) International Trade Single Window)的運維工作，為深圳市外貿企業提供便捷高效的進出口線上通關業務服務。截至2025年6月30日，「單一窗口」累計註冊企業逾18萬家，輻射服務企業超61萬家，客戶服務滿意度高達99%。

同時，鵬海運加速技術賦能與商業模式突破，各項創新業務穩步成長。渡櫃配載交易業務繼續保持增長態勢，在深圳的市佔率持續提升；「AI易集運」進一步完善了產品建設，產品知名度以及用戶數量均穩步提升；共享倉產品建設持續推進，並已啟動商業模式驗證。

三、「物流+」項目

於本期間內，本集團充分發揮自身核心區位優勢、重資產優勢、行業頭部客戶資源優勢及多元業態承載優勢，創新開展「物流+」項目合作，推出「公交＋物流」及「地鐵＋物流」兩大城市配送模式，將公交場站及地鐵車輛段轉化為區域物流節點，並聯動陸運、鐵運及低空物流，構建「物流網、交通網、應急保障網」三網融合的綜合立體城市物流體系。該等「物流+」項目不僅可效盤活城市交通設施富餘空間，優化城市資源配置、提升城市綜合物流效率，亦可加密本集團在深圳的物流網絡，提升本集團的競爭力。前海印里公交場站項目作為「公交＋物流」的首個項目，引入了順豐作為其區域營業站點，於2025年6月投入運營；「地鐵＋物流」的首個項目僑城東軌道交通項目已引入韻達作為其區域分撥中心，於2025年7月投入運營。

此外，本集團積極探索「低空+物流」新模式，將通過低空飛行與物流倉儲相結合的新應用場景，為客戶提供定制化低空物流保障服務或解決方案，打造「低空經濟」全產業鏈生態圈，助力新質生產力發展。

業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止

展望2025年下半年，全球經濟環境仍存不確定性，國內經濟在宏觀政策「持續發力、提質增效」的引導下，預計將繼續鞏固向好態勢。「擴內需、促升級、防風險」的政策組合拳將持續深化，特別是推動大規模設備更新、消費品以舊換新等舉措，有望進一步激發市場活力、暢通經濟循環。物流行業作為國民經濟的基礎性、戰略性、先導性產業，其穩定高效運行對於保障供應鏈韌性、服務新質生產力發展至關重要。本集團將緊抓政策機遇，立足主業發展戰略，秉持「穩中求進」的工作基調，聚焦核心能力建設與經營效益提升，精準施策，全力以赴完成全年各項任務目標，為股東創造可持續的長期價值。

聚焦主業提質增效，夯實高質量發展根基

物流主業穩中提質。一是運營優化與效能提升：持續將重心放在存量資產的精細化運營與效益挖潛上。深化戰略客戶合作機制，精準把握跨境電

商、智能製造等業態帶來的增量需求，提升招商質量和客戶黏性。加速推進物流網絡關鍵節點佈局與運營能力建設，立足園區探索低空經濟、光儲充業務具體開發路徑，拓展高附加值增值服務，多措並舉提升主業盈利水平。二是精準投資與項目攻堅：保持審慎穩健的投資策略，優中選優，重點投向具備良好現金流預期和戰略協同效應的核心項目。全力推進深圳國際綜合物流樞紐中心建設與運營籌備，確保按計劃節點高質量完成；深化「公交/地鐵+物流」等創新模式試點，打造綜合物流服務新標杆。持續優化佛山、中山等成熟項目的運營效率與服務能級；強化項目研究論證分析，有序推進北京房山、順義等項目進展工作。三是智慧賦能與綠色發展：加速推進物流業務的數字化轉型，運用物聯網、大數據等技術提升園區管理智能化水平和資源調度效率。大力推動「光儲充一體化」等技術應用，積極踐行綠色低碳發展，持續優化運營，打造集智能化、綠色化、低碳化於一體的標杆示範園區。

港口業務蓄勢賦能。圍繞港口板塊長期發展戰略，全力推進南京西壩港擴能改造等重點項目。推動江蘇靖江港主碼頭全面高效運營，釋放二階段工程產能，提升項目的業務量與營收貢獻；按照計劃穩步推進佛山富灣港前期報批報建等工作。繼續密切跟蹤粵港澳大灣區及長江經濟帶等重點區域港口投資機會，在嚴格風險控制前提下，審慎評估，尋求能夠強化網絡協同、提升整體競爭力的優質項目。

深化閉環戰略，暢通資產與資本循環

「投建管轉」大閉環縱深推進。抓緊時間窗口，重點推進深國際華南物流園一期轉型工作，力爭年內簽訂第二宗土地出讓合同。

「投建融管」小閉環動能釋放。一是繼續鞏固華夏深國際REIT作為重要資本平台的地位，確保其底層資產的高質量運營，持續達標甚至超越預期營運指標，為投資者創造穩定回報，奠定擴募基礎。二是持續加強雙輪驅動資產證券化，一方面，積極篩選和培育符合公募REITs擴募要求的優質倉儲物流資產，為擴募做好準備；另一方面，繼續推進新一期持有型物流不動產私募基金的設立，推動小閉環商業模式可持續發展。三是繼續完善基金群方案，根據經濟形勢和自身發展需要，積極研究與推動開發型或併購型物流倉儲不動產基金。

鞏固收費公路核心優勢，優化大環保業務結構

收費公路精益運營與穩健拓展。依託深圳高速平台，持續鞏固收費公路主業優勢。深化數字化轉型，全面提升智慧收費、智慧管養、降低運營成本，提升路網通行效率和用戶體驗。集中力量推進外環項目三期、機荷高速改擴建項目等重大工程建設，確保工程安全、質量與進度。積極關注行業整合機會，在嚴格財務紀律和風險控制前提下，審慎評估補充優質收費公路資產的可能性；利用公路擴建、改造等契機推動沿線土地資源的開發利用，提升收費公路整體投資效益。

大環保業務聚焦與提質。優先做好存量項目的提質增效和業務整合。關注優質風電場、光伏電場的資源獲取，探索與高速公路收費場站和產業園區等資源相結合的清潔能源項目開發，構建更高效的「產融結合」與內部業務協同機制。固廢資源化處理板塊深入實施結構調整，全力推進智慧系統升級工作，探索油脂深化加工業務和渣料資源化銷售業務。加強儲能項目的開發與應用，持續推進標準制定與創新研發工作，提升產品競爭力，優化大環保業務的商業模式和財務表現。

強化治理與風控，保障可持續價值創造

深化改革與提升治理。繼續縱深推進國企改革深化提升行動，優化法人治理結構和決策機制。強化集團化管控，持續加強財務集中管控、全面風險防控（包括市場風險、信用風險、運營風險、ESG風險等）和合規管理體系建設，築牢發展底板。持續推進品牌建設，提升「深國際」品牌的市場影響力與美譽度。

穩健經營與回報股東。堅持「穩」字當頭，將提質、增效、降本貫穿經營全過程。精細化管理各項成本費用，嚴控非生產性支出，優化融資結構以降低財務成本。充分發揮「大小閉環」商業模式的協同效應和價值創造能力，動態優化現金流管理，將資產負債率維持在可控水平。將股東回報放在重要位置，保持穩定且具有競爭力的派息政策，切實保障投資者利益，共享發展成果。

深化ESG實踐。把可持續發展充分融入產業經營當中，進一步推行綠色低碳發展模式，研究應用光伏清潔能源等，打造綠色低碳標杆園區項目。積極履行企業公民責任，在員工關懷、社區共建、供應鏈責任等方面持續發力，提升綜合價值創造能力，將ESG理念深度融入公司戰略和日常運營管理，持續完善ESG管治架構與信息披露。

2025年下半年，挑戰與機遇並存。本集團將繼續保持戰略定力，堅定發展信心，以更加務實的作風、更加精準的舉措，錨定目標，奮力攻堅，確保高質量完成全年目標，推動經營業績持續提升，為全體股東創造更大價值。

資料來源: 深圳國際 (00152) 中期業績公告