深圳國際152

主要業務

集團是一家以物流、收費公路、港口及大環保為主業的企業。本集團通過投資併購、重組與整合，重點介入「水陸空鐵」四大領域（主要為：內河碼頭、城市綜合物流園、機場航空貨站和鐵路樞紐貨站）及收費公路等物流基礎設施的投資、建設與經營，在此基礎上向客戶提供倉儲智能化和冷鏈倉配運一體化等物流增值服務，業務領域拓展至「物流+商貿」等產業相關土地綜合開發、大環保產業投資與運營等細分市場。

最新業績

截至2025年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 22.5億港元，同比跌幅 21.7%。 每股基本盈利 0.9265港元。 派發股息每股 0.46港元。 期內，營業額上升 5.0% 至 163.5億港元，毛利率減少 1.8% 至 21.0%。 (公佈日期: 2026年03月26日)

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

物流園業務

一、廣東省（含大灣區）

在「立足深圳、聚焦大灣區」的戰略引領下，依託大灣區「雙區驅動」政策紅利，本集團以深圳為核心，打造佛山「第二主場」，並在中山、肇慶、湛江、揭陽等城市落子佈局，構建覆蓋全省的智慧物流網絡。各物流港項目互相協作、相輔相成，聚焦實體經濟需求，全面提升物流服務效率，進一步鞏固本集團在廣東省內的領先優勢。

截至2025年12月31日，本集團在廣東省（含大灣區）共佈局18個物流港項目，其中已投入運營╱管理的項目共16個（包括深圳市的8個項目），已投入運營的面積約220萬平方米，成熟物流園區的出租率約88%。

深圳項目

深國際西部公路樞紐物流園（深圳寶安）位於深圳市寶安區，佔地面積約7.5萬平方米，建築面積約15.9萬平方米，於2025年年底投入運營。該項目是深圳市生產服務型國家物流樞紐及深圳市規劃的七大門戶型物流樞紐之一，同時也是「7+30+N」三級物流樞紐佈局中首個落地的公路樞紐項目。該項目按照國家綠建三星標準和國際通行的LEED鉑金標準，建設地上五層高標準倉庫，依託區域先進製造業基礎與區位條件，打造集智能物流中心、智慧物流雲倉及冷鏈中心等於一體的現代智慧物流設施集群，成功入選「深圳市2025年重大項目清單」。該項目成功吸引多家快遞快運、三方物流及冷鏈物流企業入駐。

深國際智慧物流港（深圳黎光）位於深圳市龍華區，佔地面積約4.5萬平方米，建築面積約21.7萬平方米，為地上六層、地下二層的高容積率物流園，於2023年投入運營。園區配備有冷庫、常溫庫、自動立體庫等倉庫設施，並設有電商孵化運營中心和配套服務中心。該項目的主要客戶包括醫藥及物流等企業。

本集團以深圳黎光項目先行，打造智慧平台「燈塔工程」。依託5G等新一代信息技術，以智能硬件為基礎，數字化平台為載體，實現了全面數字化、智慧化與可視化運營，覆蓋運營管理、資產管理、物流業務、綠色零碳等多個領域。該項目獲評「2024智慧城市先鋒榜優秀案例二等獎」，並於2025年入選「深圳市近零碳排放區試點項目優秀案例」。

深國際智慧物流港（深圳鹽田）位於深圳市鹽田區，佔地面積約3.2萬平方米，建築面積約9.1萬平方米，是本集團現代化、高標準的「倉儲上樓」及「保稅物流+」示範項目，於2024年年初投入運營。項目依託鹽田港和鹽田綜合保稅區，區位優勢明顯，聚焦保稅倉儲、進口分撥、出口拼裝、香港商超「前店後倉」等高附加值的物流綜合服務，致力於打造為國際領先的數位化、智慧化、綠色化的保稅物流綜合體。該項目的主要客戶包括連鎖零售及頭部物流企業。

深國際智慧物流港（深圳坪山）位於深圳市坪山區，佔地面積約12萬平方米，建築面積約28.6萬平方米，於2024年12月投入運營。該項目是深圳市「20+8」戰略性新興產業集群中的「製造業與物流業深度融合示範基地」及坪山區「9+2」戰略性新興產業的「智慧物流共享中心」，填補了坪山區缺少高標準物流設施空白，推動製造業與物流業的深度融合，並成功入選「深圳市2025年重大項目清單」。憑藉「工業+倉儲」雙業態優勢和精準服務，深圳坪山項目已成功吸引眾多高成長性企業入駐，主要客戶包括連鎖零售、食品及物流企業。

深國際智慧物流港（深圳坪山東）位於深圳市坪山區，佔地面積約26.7萬平方米，建築面積約9.4萬平方米。該項目毗鄰本集團多個物流港項目，具備片區聯動開發可行性。該項目的主要客戶包括連鎖零售及知名物流企業。

深國際康淮電商中心位於深圳市龍華區，運營面積約14.3萬平方米，是本集團首個以管理輸出方式運營的輕資產運營項目。該項目致力於構建「集約、高效、綠色、智慧」的城市貨運配送服務體系，並獲列為深圳市綠色貨運配送城市示範工程之一。園區的業務包括倉儲物流服務、大型數據中心、辦公樓、宿舍及餐廳等，同時搭建了智能化園區管理資訊系統，實現園區數據交互共用與設施智能互聯。2025年，該項目中標深圳市首個跨境電商出口拼箱貨物「先查驗後裝運」試點項目，助力海關創新監管模式，助推跨境電商業務高質量發展。該項目成功引進了多家品牌物流企業。

深國際西部物流園位於深圳市前海自貿區，運營面積約9.1萬平方米，是本集團前海土地整備利益體現後向政府租賃運營的項目，借助前海自貿區先行先試的政策優勢、優越的地理位置、成熟的物流基礎設施、良好的通關環境和專業高效的操作團隊等綜合優勢，提供包括保稅物流倉儲、裝卸、報關及庫內增值服務等綜合物流服務。該項目已取得認可經濟營運商（AEO）計劃海關高級認證資質，主要客戶包括多家頭部物流企業。

深國際智慧物流港（深圳前海）位於深圳市寶安區，由本集團與深圳市前海建設投資控股集團有限公司合作開發，雙方分別持有項目公司49%及51%的權益。2026年年初，項目公司成功獲取項目地塊。該項目佔地面積約5.8萬平方米，規劃建築面積約7.9萬平方米，定位為深中通道沿線重要的現代化公共物流樞紐，將融合智慧倉儲、跨境電商、國際集拼及應急保障等核心功能於一體，並承擔城市「平急兩用」公共基礎設施職能。該項目建成後，將提升區域貨運集散能級，並與本集團現有物流港項目形成有效協同。

大灣區項目

深國際智慧物流港（佛山南海）位於佛山市南海區，佔地面積約7.6萬平方米，建築面積逾8.9萬平方米，於2024年下半年投入運營。該項目憑藉集約化、智慧化、綠色化的優勢及良好的市場口碑，成功引入跨境電商頭部企業，有力推動當地電商產業提質增效。

深國際智慧物流港（佛山順德）位於佛山市順德區，佔地面積約20萬平方米，建築面積約32.9萬平方米，於2025年3月投入運營。該項目依託佛

山市優越的區位、交通網絡及產業基礎，致力於打造集高標準倉儲、智慧物流和冷鏈物流等多個功能於一體的高標準、信息化、現代化綜合物流產業樞紐園區，成功引入跨境電商企業入駐。

深國際智慧物流港（佛山高明）位於佛山市高明區，佔地面積逾15.7萬平方米，建築面積逾18.4萬平方米，於2025年11月投入運營。依託優良的區位交通及產業物流市場環境，該項目聚焦「集約化」及「智慧化」，擬打造集倉儲、配送、轉運、交易、售後服務和電子商務於一體的現代化物流園，成功引入跨境電商及醫藥企業入駐。

深國際智慧物流港（中山火炬）位於中山火炬高技術產業開發區，佔地面積約5.8萬平方米，建築面積逾6.6萬平方米。2024年，深中通道的正式開通加深了珠江東西兩岸城市間的融合，推動中山本地製造及物流等產業的進一步發展，也為中山火炬項目平穩運營注入新動力。該項目成功引入三方物流、醫藥和生產製造等企業入駐，並為周邊汽車供應鏈產業提供一體化綜合物流服務。

深國際智慧物流港（肇慶高要）位於肇慶市高要區，佔地面積達10萬平方米，建築面積逾10.8萬平方米，於2025年11月投入運營。該項目區位優勢突出，一小時交通圈覆蓋廣州、佛山等大灣區核心城市，可與本集團在佛山、中山等地的物流港項目形成高效聯動與業務協同。該項目以綜合性智慧物流服務平台為定位，引入雲倉、城市共同配送、集拼集運等現代物流模式，通過提供高標準的倉儲設施與供應鏈優化方案，成功吸引跨境電商企業入駐。

廣東省內其他項目

深國際物流港（湛江）位於湛江市麻章區，佔地面積約11萬平方米，建築面積逾9萬平方米，是湛江市首個現代化高標倉物流園，也是粵西地區規模最大的高標倉物流園，於2024年下半年投入運營。該項目重點建設集運分撥中心和現代倉儲中心，打造立足粵西及北部灣、輻射東南亞的城市綜合物流港，與海南澄邁項目及海口高新項目共同配合，是本集團進軍北部灣、佈局粵西大通道的戰略節點。該項目的主要客戶包括三方物流、快遞快運及生產製造類企業。

深國際物流港（揭陽）位於揭陽市高新技術產業開發區，佔地面積約9.6萬平方米，規劃建築面積約10.9萬平方米。該項目地處潮州、汕頭、揭陽三市中心交界的關鍵地帶，具有輻射三地的交通區位優勢。該項目規劃建設「航空物流服務中心+跨境電商服務中心」兩大產業載體，助力揭陽機場提升貨運集散能力。該項目正在進行主體工程施工，預計將於2026年上半年投入運營。

二、中國其他地區

在深耕廣東省的同時，本集團以「優中選優」的策略完善全國網絡的戰略佈局，聚焦長三角、京津冀等經濟發達地區核心節點城市，全力提高市場佔有率、重點城市滲透率及項目密度，夯實高標倉網絡基礎，形成全國聯動效應。

截至2025年12月31日，除廣東省以外，本集團已在全國其他地區的35個城市實現物流港佈局，其中投入運營的項目合計43個，運營面積約534萬平方米，成熟物流園區的出租率約87%，整體出租情況保持穩定。

中國其他地區代表項目

深國際物流港（石家莊正定）位於河北省石家莊市正定縣，佔地面積約31萬平方米，建築面積逾50萬平方米，是國內首個融合物流與商業兩大業態的產城綜合體。該項目以「高質量、高顏值」為建設目標，融合數智化物流產業園、冰雪運動、國際酒店、文化街區、商業綜合體、創業孵化等多元業態，構建「冰雪+商務+文旅+居住」的閉環生態，打造「冰雪引流-商業留客-物流支撐」的發展模式。

物流園部分佔地面積約20萬平方米，建築面積逾10萬平方米，定位為數智化醫藥冷鏈物流基地。其中，已投入運營的面積約7萬平方米（含醫藥產業園面積約4萬平方米），為覆蓋冷凍、冷藏、陰涼、控溫的高標準全溫區園區，可滿足醫藥、生鮮、預製菜、凍品等多元存儲需求。園區依託智能技術與自動化設備，已實現全程智能化、可視化管理，顯著提升了物流效率，助力「華北藥都」高質量發展與產業提升。園區被認證為全國「藥鏈圈」會員單位，引入了華潤醫藥入駐並作為其河北區域總倉，並聚集了國藥樂仁堂、千喜鶴、永輝等醫藥及食品行業頭部企業，形成醫藥、食品冷鏈產業集聚效應。此外，建築面積達3萬平方米的A1智慧醫藥冷鏈倉已獲得GSP認證，預計將於2026年上半年投入運營，屆時將進一步增強園區醫藥冷鏈服務能級和規模優勢。

商業部分為文體商旅大型綜合體，佔地面積約11萬平方米，規劃建築面積約32萬平方米。其中，華北地區最大室內滑雪場「熱雪奇蹟」的建築面積約3萬平方米，於2025年7月初正式開業。同時，該項目亦吸引了融創文旅、希爾頓歡朋酒店、錦江麗芮酒店、特區建工、湃昂、美國捷得等國內外知名品牌合作，共同將該項目打造成京津冀首都經濟圈內別具一格的現代化文旅融合綜合體和微度假目的地。該項目整體將於2026年內全部建成投營。

深國際物流港（金華義烏）位於浙江省金華市，佔地面積約41.7萬平方米，建築面積約55.8萬平方米。該項目包括高標倉和產業園兩大功能區。

其中，高標倉重點滿足電商雲倉、現代倉儲、集運分撥等領域的客戶使用；產業園致力於構建集商務辦公、倉儲物流、員工生活配套及公共服務設施於一體的跨境貿易產業生態。該項目已成功引入大中型電商企業、國際貿易及上下游產業鏈企業。

深國際物流港（寧波）位於浙江省寧波市，佔地面積約9.2萬平方米，建築面積約5.7萬平方米。該項目具有交通便捷、設施完善、服務優質等顯著優勢，定位為集多種功能於一體的現代化物流園區，促進電子商務發展，是寧波及周邊地區物流業的重要支撐和推動力量。該項目已成功引入大型快遞快運客戶。

深國際物流港（無錫惠山）位於江蘇省無錫市，佔地面積約24.6萬平方米，建築面積逾12萬平方米。該項目立足無錫、輻射環太湖經濟圈，依託長三角核心區位優勢，以貨運物流與電商物流為雙引擎，重點佈局現代倉儲、集運分撥及綜合商務三大核心功能板塊，現已成功從單一物流園區轉型為功能完善的城市物流綜合體。該項目的主要客戶包括快遞快運、三方物流及生產製造等企業。

深國際物流港（武漢蔡甸）位於湖北省武漢市，佔地面積逾12.9萬平方米，建築面積約11.7萬平方米。該項目毗鄰武漢經濟技術開發區，區位優勢顯著，聚焦汽車零配件及電器倉儲等領域。該項目致力於打造為集現代倉儲、集運分撥、綜合配套等功能為一體的現代城市綜合物流港，主要服務城市消費與區域物流需求。該項目的主要客戶包括電商物流及快遞快運企業。

深國際物流港（鄭州二七）位於河南省鄭州市，佔地面積約11萬平方米，建築面積逾11.7萬平方米。該項目充分依託優越的地理區位，將企業生產加工與城市配送功能深度融合，全力打造「供應鏈基礎設施平台+產業鏈服務平台」的創新體系，通過構建上下遊緊密協同的現代智慧物流生態圈，實現園區上下遊產業的深度嵌入、高效聯動與集群式發展。該項目的主要客戶包括電商、快遞快運及醫藥等企業。

深國際物流港（南寧經開）位於廣西壯族自治區南寧市，佔地面積達10萬平方米，建築面積逾5.5萬平方米，於2025年11月投入運營。作為本集團在廣西地區物流戰略發展的關鍵節點，該項目致力於打造以集運分撥、城市配送及配套服務為核心的新型綜合性物流港，有助於與本集團西南區域其他物流港項目形成協同發展、聯動管理、客戶資源共享的物流港網絡。

深國際物流港（貴陽修文）位於貴州省貴陽市，佔地面積約20.6萬平方米，規劃建築面積約14.7萬平方米。該項目鄰近貴陽市主要物資大通道，區位優勢明顯，致力於打造立足西南「物流基礎設施平台+產業鏈服務平台」的融合發展平台。該項目於2025年入選貴州省第三批「兩重」建設項目，已於2025年9月開工建設，預計將於2027年建成投營。

管理輸出業務

近年，本集團依託成熟的園區運營能力，在全國範圍成功落地多個管理輸出項目，累積了豐富的實踐經驗。管理輸出服務已由早期的招商與運營升級為覆蓋「投資-建設-招商-運營」全周期的一體化管理輸出服務體系，為合作方持續創造綜合效益。

本集團在全國的管理輸出業務已初具規模，截至2025年底，岳陽項目、海南洋浦項目、無錫錫山項目、惠州大亞灣項目及佛山順德（均安）項目等均已投入運營，合計運營面積約51.2萬平方米。2025年，本集團新拓展了7個管理輸出項目。其中，紹興諸暨項目標誌著本集團管理輸出業務鏈條首次延伸至投資階段，南昌羅亭項目則首次覆蓋工程管理服務環節，共同體現了本集團管理輸出體系的進一步完善。此外，本集團圍繞若干在建項目同步推進前置招商及運營籌備工作，以提升項目投營後的價值與競爭力。

未來，本集團將進一步延伸服務鏈條，擴大管理輸出的規模及區域覆蓋，持續提升服務質量，推動管理輸出業務實現高質量發展。

三、「投建融管」小閉環商業模式拓展

伴隨物流倉儲行業的發展，物流港內生發展韌性繼續增強。本集團積極探索物流港資產證券化路徑，實施「投建融管」小閉環發展商業模式。通過發行物流產業基金，本集團可加速資金回籠、縮短項目回報周期，優化資本結構、降低負債率，並提前兌現物流港項目在開發、建設、培育及運營階段累積的資產增值收益。此舉將有力推動本集團物流港項目運營管理規模的擴張及相應業務利潤的提升，為本集團長期穩健發展注入新動能。本集團持續深化「投建融管」小閉環商業模式，通過多種物流資產證券化途徑實現價值最大化。

本集團於2024年完成首個倉儲物流REIT——華夏深國際倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（「華夏深國際REIT」）的發行工作，並成功將杭州一期項目及貴州龍里項目置入其中，實現了「投建融管」商業模式的閉環。通過該發行，本集團有效盤活優質物流港資產，實現了資金回籠，促進了投資良性循環，並進一步提升了本集團在境內資本市場的知名度。

華夏深國際REIT於2024年7月9日在深圳證券交易所成功上市。自上市以來，華夏深國際REIT市場表現穩健，分紅穩定，獲得資本市場廣泛認可。

2025年5月，本公司與華夏深國際REIT分別榮獲中國資產證券化論壇「年度創新機構」與「公募REITs年度傑出項目」獎項，體現了業界對本集團物流園運營管理能力及資產證券化創新實踐的充分認可。截至2025年12月31日，本集團持有華夏深國際REIT份額總數的30%，本年度已取得基金分紅收益合計約人民幣2,212萬元。

同時，本集團為華夏深國際REIT的底層資產杭州一期項目及貴州龍里項目提供運營管理服務並收取服務費用。

於私募基金方面，本集團於2021年與中信證券股份有限公司旗下的金石投資有限公司合作，共同發起設立了深石（深圳）智慧物流基礎設施私募基金合夥企業（有限合夥），並在保留項目運營管理權的前提下，陸續將位於南昌、合肥及杭州的物流港項目置入該基金。目前基金正常運作，本集團通過為上述已置入基金的物流港項目提供運營管理等服務收取服務費用。

目前，本集團正積極推進新一期物流倉儲Pre-REITs私募基金的設立工作，計劃置入已成熟運營的優質物流港項目，持續為華夏深國際REIT的擴募儲備優質資產，加速資金回籠與資產價值釋放，進一步落實「投建融管」商業模式閉環。

未來，本集團將持續構建以公募REITs為主、靈活配置各類私募產品的基金體系，推動產業與資本結合，形成良性循環。同時，將結合市場情況和本集團發展需求，適時設立包括併購基金、開發基金及產業投資基金等在內的多元物流產業基金，助力物流主業實現可持續健康發展。

四、鐵路綜合物流樞紐

深圳國際綜合物流樞紐中心項目（「平湖南項目」）本集團與中國鐵路廣州局集團有限公司（「廣鐵集團」）於2021年8月成立合資公司深圳市深國鐵路物流發展有限公司（「合資公司」），負責平湖南項目的投資、建設與運營。2025年，合資公司完成增資擴股，本集團及廣鐵集團之持股比例分別調整為66%及34%。

本集團在平湖南項目首創「在傳統鐵路貨場加蓋多層物流倉儲設施，通過分層確權方式獲得上蓋物流建築的所有權」的模式，成功打造全球首例「鐵路貨站上蓋智慧物流園」，實現了鐵路用地的複合開發與「鐵路運輸+現代物流」的融合發展。平湖南項目於2019年9月獲中國國家發展和改革委員會及中國交通運輸部批准納入全國首批23個國家級物流樞紐項目，並連續多年入選廣東省重點建設項目及深圳市重大項目。2025年6月，平湖南項目因其創新的集約用地模式，入選深圳市規劃和自然資源局發佈的「深圳集約用地十大典型案例（首批）」，具有重要示範意義。

平湖南項目在鐵路上蓋建設建築面積達85萬平方米的多功能倉儲設施，包括11棟物流倉庫、2棟配套設施及4座運輸盤道，涵蓋高標倉、集運分撥、城市配送、跨境電商、冷庫、智慧倉等多種業態。2025年12月，項目主體建築已完工，地面層及鐵路專線樞紐已建成投營，並成功接入全國鐵路網絡，為上蓋智慧物流園區建設與多式聯運體系全面貫通奠定堅實基礎。該項目正積極開展預招商工作，並已與多家快遞快運、餐飲冷鏈等行業的頭部企業達成合作意向。預計項目整體將於2026年上半年建成投營。

平湖南項目建成投營後，將成為亞洲單體規模最大、業態綜合、智能化水平高、具有標杆示範作用的「公鐵海」多式聯運中心和國家級綜合物流樞紐，形成多式聯運與城市配送無縫銜接的智慧物流運輸新格局。項目投營後，將增強大灣區與「一帶一路」共建地區的物流聯通效能，有利於擴大本集團之業務經營規模，並進一步鞏固本集團在大灣區的物流市場份額。

依託平湖南鐵路貨場，本集團積極開展貨運班列、增值服務和大宗商品物流等業務。在快速貨運班列方面，已打通深圳至長三角、京津冀、成渝、長株潭及新疆等主要經濟區域的鐵路貨運通道，落地多項多式聯運項目，為大灣區企業降低物流成本、穩定物流通道等發揮了積極作用。2025年，國內班列到發量達14.4萬標準箱，較去年同期增長約11%。在增值服務方面，推行「租賃+增值服務」的運營新模式，開展港口接駁集裝箱堆場、場內短駁及安檢等配套服務，實現業務與服務價值的同步提升。在大宗商品物流方面，充分發揮鐵路幹線運輸優勢與樞紐集散功能，打造覆蓋碎石採購、公鐵聯運、短駁配送的全鏈條解決方案，成功推動碎石運貿一體化等新業務落地。

深國際京西南綜合物流樞紐（一期）智慧物流中心（「北京房山項目」）北京房山項目位於北京市房山區竇店物流基地內，佔地面積約11.8萬平方米，規劃建築面積約14.3萬平方米。該項目定位為集高端倉儲及冷鏈物流等多元業態為一體的物流樞紐，規劃建設4棟雙層及三層坡道高標倉庫，涵蓋智慧雲倉中心、智慧冷鏈中心和物流分撥中心。依託首都經濟圈區位優勢，該項目旨在打造為京哈-京港澳物流大通道的核心樞紐、全國多式聯運物流新示範以及「平急兩用」智慧城市物流新標桿。

北京房山項目作為本集團首次佈局首都市場的里程碑項目，是本集團在國內一線城市佈局的重大突破，將助力本集團進一步推動南北業務協同發展，強化全國網絡佈局，並有效提升品牌影響力。該項目獲得了各方的高度認可，於2025年相繼入選國家發改委「兩重」建設項目清單、北京市「3個100」重點工程、「2025年度北京市政府工作報告重點任務清單」，並被納入「北京市有效降低全社會物流成本實施方案」。該項目已於2025年4月開工建設，並於2025年12月實現主體結構封頂，預計將於2026年建成投營。

國際班列

本集團與中國外運股份有限公司共同成立了合資公司，負責運營中歐班列（深圳）及深圳中老班列等國際班列，為保障國際產業鏈與供應鏈穩定以及推動共建「一帶一路」高質量發展提供支持。

中歐班列（深圳）開通逾五年，其網絡佈局持續拓展，線路已增加至28條，覆蓋47個國家與地區，是目前國內運行距離最長的中歐班列之一。班列為深圳及周邊城市超過8,200家企業提供了穩定、可靠的國際物流服務，促進了深圳與歐洲之間經貿合作與互聯互通。2025年，中歐班列（深圳）共開行204列；自開通以來累計發運975列，貿易額逾美金35億元。

為滿足多元化的市場需求，中歐班列（深圳）於2025年陸續開通多條特色專線，包括「跨里海」鐵海聯運國際班列、大灣區首條「電商快線」以及中國首條經二連浩特口岸直達莫斯科的「深圳-二連浩特-莫斯科」精品班列，顯著提升物流運輸效率。

目前，各班列均以平湖南項目作為始發場站。這一佈局不僅有助於提升平湖南項目的貨運量與倉庫使用效率，也可加強本集團下屬物流園區之間的業務協同，為進一步發展物流業務增值服務創造重要機遇。

物流服務業務

一、智冷業務

隨著人工智能、大數據及5G等技術的日益成熟，結合自動分揀、精準投遞、無接觸配送等新型應用場景落地，物流行業正加速從傳統的人工模式向科技裝備、智慧升級的新階段轉型。其中，智慧物流和冷鏈物流已成為物流行業未來發展的重要趨勢。本集團緊抓機遇，持續探索智慧倉儲與冷鏈行業發展趨勢，致力於打造集冷鏈物流、智慧物流及物流運營服務於一體的物流綜合服務體系，通過科技賦能傳統倉儲，開闢數智物流新賽道，以發展成為具有影響力的冷鏈物流服務商、智慧倉儲集成商和運營商。

本集團持續推動「水陸空鐵+智冷」戰略部署，依託全國物流基礎設施網絡，以大灣區、長三角、京津冀等區域的樞紐城市為支點，通過「新建+收購+乾改冷」等方式，穩步推進冷倉及智慧倉儲業務的拓展。目前，本集團在深圳、上海、南京、石家莊、成都等地的若干物流港項目內設有冷倉及智慧倉，為食品、醫藥、應急物流等行業客戶提供服務。

2025年，智冷業務保持穩健發展態勢，業務規模持續擴大，新增投營面積約4.7萬平方米。截至2025年12月31日，本集團已投入運營的智冷項目面積約23.3萬平方米（其中包括智慧化冷倉約2.8萬平方米及常溫智慧倉約0.4萬平方米），投營面積較2023年年底及2024年年底分別增長約94%及25%。

多個項目的順利投營，有力支撐了業務規模與收入的同步增長。2025年，智冷業務收入達港幣8,468萬元，同比上升約59%。

此外，本集團在建及規劃中的冷倉面積約24.8萬平方米，待全部投營後，將進一步鞏固本集團在冷鏈倉儲及智慧物流領域的市場地位。

同時，本集團致力於落實綠色低碳理念，通過大力推進光伏系統建設與應用，持續打造高效節能、低碳環保的現代化冷鏈倉儲體系。南京江寧項目創新「綠色能源+冷鏈」模式，於2025年8月完成光伏發電併網，實現低碳運營，助力綠色冷鏈發展。上海閔行項目已啟動屋面光伏建設，預計將於2026年上半年發電併網。

未來，本集團將持續深化「水陸空鐵+智冷」戰略部署，加快推進智冷項目的建設與拓展，進一步鞏固及提升本集團在冷鏈倉儲及智慧物流領域的綜合競爭力。

其他投資

在深耕自營業務的同時，本集團亦積極關注物流行業優質標的，通過參股方式拓展對外投資，打造增長新引擎。本集團參股國內通信物流龍頭中國通信服務股份有限公司旗下中通服供應鏈股份有限公司，雙方就深圳、鄭州等地多個項目開展倉儲租賃、供應鏈服務等展開深度合作，未來將在信息通信、數據中心、雙碳及新能源等新興領域攜手拓展高端物流增值服務。此外，本集團聯合深圳市機場股份有限公司、深圳市資本運營集團有限公司共同發起設立智慧空港物流產業基金，重點投資智慧物流、智慧機場產業鏈。

二、海運集裝箱物流綜合信息服務

本公司附屬公司深圳市鵬海運電子數據交換有限公司（「鵬海運」）致力於以數字化賦能集裝箱運輸與跨境貿易服務行業，是本集團在現代物流科技服務與外貿通關服務領域重要的戰略佈局企業。

鵬海運持續強化其行業領先的數字化服務能力。於本年度內，鵬海運持續承擔深圳港EDI網路資訊交換平台的建設、運營工作，其EDI及EIR海運基礎業務在深圳區域的市佔率保持穩定。同時，鵬海運繼續承擔中國（深圳）國際貿易單一窗口的運維工作，為深圳市外貿企業提供便捷高效的進出口線上通關業務服務。2025年，「單一窗口」的服務功能持續完善，業務規模穩步增長，截至2025年12月31日，累計註冊企業逾19萬家，輻射服務企業超66萬家，客戶服務滿意度高達99%。

此外，鵬海運積極推進技術賦能與商業模式突破，多項新業務穩步發展。

其中，渡櫃配載交易業務保持增長態勢，在深圳的市佔率持續提升；集拼共享倉產品「深國際雲倉」系統建成，業務量穩健增長；「先查驗後裝運」跨境電商集拼倉綜合服務平台試點取得階段性突破，技術研發及市場推廣初見成效；「粵港澳大灣區多式聯運物流公共信息服務平台」項目在研發、試點與儲備等方面實現突破，為業務規模化拓展奠定基礎。

2025年，鵬海運在科技創新方面成果豐碩，累計榮獲得2項專利授權、6項軟件著作權，並參與編制中國首個物流企業數字化國家標準。此外，在「2025年數據要素X交通運輸解決方案大賽」中，鵬海運申報的案例榮獲三等獎，充分彰顯其在相關領域領先的科技創新與實踐能力。

三、「物流+」項目

於本年度，本集團充分發揮自身核心區位優勢、重資產優勢、行業頭部客戶資源優勢及多元業態承載優勢，創新開展「物流+」項目合作，推出「物流+公交」及「物流+地鐵」兩大城市配送模式，將公交場站及地鐵車輛段轉化為區域物流節點，並聯動陸運、鐵運及低空物流，構建「物流網、交通網、應急保障網」三網融合的綜合立體城市物流體系。該等「物流+」項目不僅可有效盤活城市交通設施富餘空間，優化城市資源配置、提升城市綜合物流效率，亦可加密本集團在深圳的物流網絡，提升本集團的競爭力。

前海印里公交場站項目是「物流+公交」的首個實踐項目，於2025年6月投入運營。該項目配備智能快件分揀線，月處理量逾10萬件，現已成為順豐在前海區域的關鍵支點。僑城東軌道交通項目是「物流+地鐵」的首個落地項目，於2025年7月投入運營。本集團與韻達達成聯營合作，引入智能分揀環線，日處理快件量達5萬件，有效提升區域快遞分撥效率。

本集團積極探索「物流+低空」新模式，通過結合低空飛行與物流倉儲，構建全新應用場景，為客戶提供定制化的低空物流保障服務或解決方案，致力於打造覆蓋全產業鏈的「低空經濟」生態圈，助力新質生產力發展。

此外，本集團積極構建「物流+新能源」補能網絡。本年度，本集團共有4個物流港項目被納入深圳「超充之城2.0」儲備項目庫，並在深圳坪山項目及深圳黎光項目成功建成兩個重卡兆瓦級超充站。其中，深圳坪山項目具備「15分鐘充電90%」的兆瓦級閃充能力，是深圳市「超充之城2.0」首批投營的兆瓦級重卡超充站。未來，本集團將以這兩個示範站點為基礎，持續加大在超充、分佈式光伏等新能源業務領域的資源投入，依託全國核心節點城市的物流港項目佈局與基礎設施，積極探索光儲充一體化、車網互動、虛擬電廠等創新場景，逐步構建覆蓋廣泛、智能高效的新能源物流用能綜合服務網絡，進一步推動園區能源綠色化轉型，提升園區產業服務能級，助力物流企業實現降本增效。

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

2026年是本集團「十五五」規劃開局之年，也是「轉型元年」。全球經濟仍處於低增長、高不確定性的調整期，地緣衝突與貿易格局重構帶來持續影響；國內經濟在結構轉型中穩步前行，新質生產力加速崛起與傳統產業優化升級並行，物流行業供需格局重構、存量競爭深化的態勢或將延續，高標倉業務面臨的「量價承壓」挑戰短期內難以完全緩解。但同時，國家擴大內需、發展戰略性新興產業等政策紅利持續釋放，數字化、綠色化、智能化轉型趨勢為行業發展注入新動能，為本集團轉型發展創造了重要機遇。

面對機遇與挑戰並存的發展環境，本集團將堅守「以重為主、輕重融合，以重帶輕、以輕促重」的發展原則，加快從「物流基礎設施開發運營商」向「物流綜合服務商」轉型，統籌傳統業務穩固與新興業務培育，聚焦核心能力提升與價值創造，全力推動「十五五」發展開好局、起好步，為全體股東創造持續的價值回報。

聚焦主業提質增效，築牢轉型發展根基

物流業務：精準佈局與精益運營雙輪驅動

堅持「核心區域聚焦、優質資產深耕」策略，嚴格控制投資節奏與規模，重點投向供需關係健康、具備長期價值支撐的核心區域項目。加快平湖南項目、北京房山項目等重點項目投運籌備，確保按節點高質量落地；深化「物流+公交」「物流+地鐵」等創新模式推廣，拓展高附加值增值服務。

持續強化招商攻堅，錨定新能源汽車、智能製造、生物醫藥等戰略性新興產業，深化「總對總」大客戶合作，穩固出租率與租金水平；推進存量園區精細化運營，對標行業先進優化服務流程，提升客戶黏性與資產收益率。

港口業務：網絡協同與業態拓展協同發力

圍繞「串點成線、通江達海」的港口網絡集群戰略，穩步推進佛山富灣港岸線審批與建設，加快南京西壩港擴能改造等重點項目落地，釋放存量項目產能。深化區域協同聯動，推動成熟港口與新項目資源共享、業務互補，拓展糧食等新貨種賽道，優化貨種結構；聚焦大灣區、長江經濟帶等重點區域，在嚴格風險控制前提下，審慎評估優質港口投資機會，強化網絡協同效應與整體競爭力。

收費公路與大環保業務：鞏固優勢與結構優化並行依託深圳高速平台，持續鞏固收費公路業務，深化數字化智慧化轉型，提升智慧收費、管養水平，降本增效提通行效率；全力推進深圳外環項目三期、機荷高速及京港澳高速公路廣州至深圳段改擴建等重大工程，深挖沿線資源價值，提升綜合投資效益。大環保產業聚焦存量提質增效，清潔能源板塊深耕風光項目運營，探索「交通/產業園+能源」融合模式；固廢板塊優化業務結構，退出非核心虧損業務，深化智慧運營與技術改造，拓展油脂、渣料資源化業務，發力儲能新業務，強化成本與回款管控，持續優化商業模式和財務表現。

暢通資本循環，強化價值創造

深化「大小閉環」戰略落地

持續發力「投建管轉」大閉環，加快推進華南轉型項目剩餘價值釋放及開展留用地開發建設；推進前海二十單元土地置換取得實質性進展，最大化土地資產價值。深化「投建融管」小閉環，爭取實現華夏深國際REIT穩健運營與持續分紅，推進新一期私募基金設立及項目置入，積極培育符合條件的資產納入華夏深國際REIT的擴募範圍；完善基金群方案，根據經濟形勢與發展需要，研究推動開發型或併購型物流倉儲不動產基金，暢通資產證券化路徑。

優化資本運作與資產配置深化降本增效提質發展積極探索通過基金投資、並購重組等方式盤活存量資產，推動資產「有進有退」的良性循環，優化資產結構與現金流狀況，聚焦收益可期、現金流穩定或具備戰略意義的標的。持續優化融資結構，拓寬資金來源，降低財務成本，將資產負債率維持在可控水平；對標先進企業，壓降不必要的銷售、管理等期間費用，優化人力配置提升人均效能，通過精益管理實現全流程降本，實現資源配置最優化、價值創造最大化。

深化轉型創新，培育增長新動能

輕重融合：壯大輕資產業務規模

堅定貫徹「以重為主、輕重融合，以重帶輕、以輕促重」戰略，規模化推廣保稅物流、倉配運一體化、管理輸出、港口供應鏈等成熟輕資產業務。

聚焦客戶全產業鏈需求，探索端到端物流綜合解決方案，深度嵌入高端製造、跨境電商等領域供應鏈，以輕資產服務提升重資產價值與客戶黏性。

完善輕資產業務配套機制，優化考核激勵，激發創新活力，打造差異化競爭優勢。

業態創新：佈局戰略性新興賽道

緊抓新質生產力發展機遇，重點推進光儲充、低空經濟、數據中心等與主業高度協同的新興業務。光儲充業務實現存量園區光伏項目「能建盡建」，擴大重卡超充站試點佈局，探索虛擬電廠、車網互動等創新模式；

低空經濟聚焦地面起降樞紐建設，契合深圳市低空經濟發展規劃，拓展醫療物資緊急配送、應急救援等應用場景；數據中心業務依託存量資產改造與行業頭部企業合作，探索綠色低碳佈局模式。同時，密切跟蹤中國製造業全球佈局趨勢，適時探索海外倉與跨境物流服務佈局，培育國際化發展能力。

強化治理與風控，保障可持續發展

完善公司治理與體制機制改革

深入推進國企改革深化提升行動，持續完善中國特色現代企業制度，優化法人治理結構與決策機制。深化勞動、人事、分配制度改革，優化人力資源配置，加大新興業務領域人才「外引內育」力度，構建適配轉型發展的人才隊伍。完善「一企一策」差異化考核體系，建立健全容錯免責機制，為創新探索與轉型攻堅營造寬容環境，激發全員幹事創業積極性。

健全全方位風險防控體系

嚴守合規經營底線，強化對輕資產、新興業務等重點領域的風險研判與管控，完善合規管理清單。築牢安全生產防線，推進智能監控平台建設，實現重點區域安全管控全覆蓋；優化財務風險管控，開展資金壓力測試，保障現金流穩定，守住不發生系統性風險的底線。

深化ESG實踐與社會責任履行

將可持續發展深度融入經營全過程，持續推進綠色園區建設、分布式光伏等綠色低碳舉措，降低運營碳排放；積極履行社會責任，深化中歐班列(深圳）開行、中小微外貿企業服務、鄉村振興等公益實踐，彰顯國企擔當。

持續完善ESG管治架構與信息披露，提升ESG管理水平，強化品牌影響力與市場認可度。

2026年，挑戰與機遇並存，本集團將保持戰略定力，以更加務實的作風、更加精準的舉措，錨定目標、奮力攻堅，確保高質量完成全年目標，為全體股東創造更大價值。

資料來源: 深圳國際 (00152) 全年業績公告