ESR1821

主要業務

集團主要從事(i)開發、建設及銷售已竣工物業；(ii)透過其管理的基金及投資公司代表其資本合夥人管理相關資產；及(iii)投資已竣工物業、共同投資基金及投資公司以及其管理的公募不動產投資信託基金及其他投資。

最新業績

截至2024年12月31日止12個月全年業績，期內業績由盈轉虧，公司擁有人應佔虧損為 7.00億美元，而去年同期溢利為 2.31億美元。 每股基本虧損 0.1718美元。 不派末期股息。 期內，營業額下跌 26.7% 至 6.39億美元，毛利率減少 5.6% 至 87.5%。 (公佈日期: 2025年03月25日)

業務回顧 - 截至2024年12月31日止年度

ESR集團在亞太區管理一個多元化基金管理平台，於2024年12月31日的管理費收入相關資產管理規模1、2達714億美元。作為一流的亞太區基金管理公司及新經濟領袖，其為亞太區最大的不動產管理公司3及被視為全球十大地產投資管理公司之一。

由於本集團繼續在波動及不明朗的環境下經營，以實現其策略性業務重點，其不動產權益已受到過去數年累積的持續不利因素，包括地緣政治緊張局勢加劇及隨之而來的經濟風險、降息幅度有限及中國內地經濟復甦緩慢等等所帶來的負面影響。開發項目動工率及核心交易活動不溫不火、資金退出延遲及基金獎勵費下跌、資產公允價值負向變動（包括非核心資產及近期資產出售產生的非現金虧損）以及資本循環速度低於歷史平均水平，均對本集團於2024財政年度的盈利能力造成影響。

在宏觀不利因素的影響下，管理層繼續執行並實現本集團的戰略及業務優先事項。自2024年1月起至今，已完成約11億美元的資產出售，包括向ESR長期管理的投資公司出售資產，例如於2025年1月24日在上海證券交易所上市的中航易商倉儲物流REIT。儘管集資環境艱難，本集團集資額仍達54億美元，包括於澳大利亞、韓國、日本、中國內地及新加坡撥充資本。

推動長期可持續增長及股東價值仍是本集團的重點。為配合數碼化及去碳化的有利結構性趨勢，本集團持續努力精簡業務，進一步將新經濟管理費收入相關資產管理規模的比例增加至佔本集團管理費收入相關資產管理規模約60%。

與此同時，於完成收購Logos Property Group Limited（「LOGOS」）創辦人股份後，深度整合ESR營運平台的工作已取得重大進展。作為一個由高績效團隊組成並秉承合作、持續改進及創新文化的統一集團，本集團致力於實現盈利能力及企業價值、資產負債表優化、卓越營運及企業公民責任等領域的企業方針。

擴大ESR數據中心平台及其基礎設施平台的的產品交付、營運規模、儲備及資本增長為本集團的重要增長目標。ESR與CloudHQ已成立合資經營企業，共同開發及營運一個位於日本大阪南港北的耗資20億美元的130兆瓦4超大規模數據中心園區，分三期開發及營運。第一期超大規模數據中心資產ESR CosmosquareOS1數據中心的核心及外殼於2024年8月落成，突顯本集團的營運執行能力，並強調其作為區內市場合作夥伴開發世界級解決方案及園區的承諾。這項發展項目為本集團數據中心策略的一環，以在亞太區的主要市場建立575兆瓦的數據中心及超過2吉瓦的土地及項目儲備。

本集團的資本管理及流動資金進一步加強，並取得25億美元的可持續發展掛貸款，為東南亞房地產行業於2024年最大的貸款之一。透過於2023財政年度及2024財政年度進行成本較低的再融資，以及由於基本利率普遍下跌，本集團於2024財政年度的債務組合加權平均利息成本下跌60個基點至4.7%。

受惠於資產管理、投資管理及物業管理的經常性核心資產管理費收入持續增長，本集團的相關業務基本保持穩健。ESR集團於2024財政年度錄得總收益6.39億美元，其中基金管理分部收益貢獻總收益超過75%。基金管理EBITDA與去年同比減少，原因是2024財政年度並無獎勵費，而去年則確認1.82億美元。年內，EBITDA及相應的PATMI因非核心資產出售的按市價計值虧損，以及非現金性質的資產及項目重估而受重大影響。2024財政年度的虧損淨額主要是由上述宏觀經濟不利因素導致的非現金變動以及為配合本集團策略性業務重點而進行的企業行動所推動，因此，虧損並不反映本集團的預期長遠表現。

基金管理：儘管面臨市場挑戰，經常性核心資產管理費收入仍見同比增長

ESR集團於2024財政年度錄得基金管理分部收益（「管理費收入」）4.98億美元。儘管估值面臨下調壓力，來自資產管理、投資管理及物業管理的經常性核心資產管理費收入同比增長約6.6%。然而，本集團交易活動的步伐於2024財政年度顯著放慢，因此交易費同比減少。除獎勵費較低外，亞太區貨幣兌美元疲弱所產生的外匯換算影響亦是造成差異的原因。

在業界集資乏力的背景下，2024年下半年的集資額達31億美元，2024財政年度總集資額達54億美元。新經濟集資表現強勁，達42億美元，同比上升53%。除了為本集團的核心及開發基金委託項目籌集資金外，本集團亦於韓國成立首個房地產信貸投資平台，投資額達3.25億美元，把握當地信貸市場緊縮及投資者興趣濃厚的機遇。

於2024年12月31日，本集團有大量未催繳資本223億美元可用於進一步擴大管理費收入相關資產管理規模。

新經濟：穩定出租率受租賃活動活躍支持；開發項目仍然雄厚

於2024年12月31日，本集團新經濟資產5的物業組合出租率維持於87%（95%，不包括中國內地），加權平均租約到期日按收入及面積計分別約為4.4年及3.8年。

年內中國內地及日本有約200萬平方米新增穩定資產組合投入營運，而該等資產有足夠助跑距離，將隨時間推移逐步達致目標出租率。

2024財政年度錄得續租及新租約約800萬平方米，較2023財政年度有所增加。

加權平均租金增長率6約為12.6%（21.2%，不包括中國內地），因為澳大利亞及新西蘭及韓國錄得強勁正面回報，分別約為26.0%及27.9%。中國內地租約續期及替換勢頭持續，而由於在持續疲弱租賃環境下保持出租率為優先考量，故續租租金繼續下調。

於2024年12月31日，本集團管理的新經濟管理費相關資產管理規模約為426億美元，其亞太區最大規模的開發項目之一持續增長，約達114億美元。其中29%位於日本及韓國、22%位於澳大利亞及新西蘭、13%位於印度及東南亞、13%位於香港、7%位於中國內地，而數據中心則上升至佔總數的16%。

開發活動中，於2024財政年度的動工及竣工項目總額分別達18億美元及36億美元。開發項目動工的23%為數據中心項目，而就地區而言，29%項目位於澳大利亞、28%項目位於中國內地、15%項目位於印度及東南亞，而5%則來自日本。

就開發項目竣工而言，47%來自澳大利亞、26%來自中國內地、隨後20%來自印度及東南亞，以及7%來自日本及韓國。開發儲備7總建築面積繼續保持強勁，約為2,070萬平方米。

業務展望 - 截至2024年12月31日止年度

於2024年12月4日9，由喜達屋資本集團、Sixth Street及SSW Partners領導的財團（「財團」）與ESR發出聯合公告，有關財團建議根據公司法第86條以協議安排方式私有化ESR，並撤回ESR股份在香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）的上市地位（合稱「建議」）。於本公告日期，一名獨立財務顧問已獲委任以逐步達成日期為2024年12月4日的聯合公告所載的所述先決條件及條件。

根據《世界經濟展望》10，全球經濟增長的近期展望呈現不同路徑，而增長的中期風險則傾向於下行。儘管如此，本集團已作充足準備，透過其物流房地產、數據中心及基礎設施平台把握下一階段的增長。作為One ESR，管理層將繼續堅持所述業務重點及增長策略，並堅定不移地專注於提供長期的可持續價值。

資料來源: ESR (01821) 全年業績公告