中海物業2669

主要業務

主要從事提供(i)物業管理服務；(ii)增值服務；及(iii)停車位買賣業務。

最新業績

截至2025年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 13.7億元人民幣，同比跌幅 9.7%。 每股基本盈利 0.4162元人民幣。 派發股息每股 0.1港元。 期內，營業額上升 6.0% 至 149.6億元人民幣，毛利率減少 1.5% 至 15.0%。 (公佈日期: 2026年03月26日)

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

物業管理服務

透過持續改善服務質素及提升客戶滿意度，有助鞏固本集團主航道上作為知名中、高端物業管理服務供應商的品牌知名度，同時，透過擁有多元化及一站式的業務能力，提供全程物業服務方案予發展中物業，我們可及早涉足相關項目並與其保持緊密業務關係，有助我們取得相關新物業管理之聘用。於二零二五年，憑藉集團的品牌價值及規模優勢，我們穩步進行市場拓展擴大經營規模。一方面透過均衡豐富市場業態獲得不同項目，但同時在平衡取捨規模與效益的利害關係下，我們持續優化業務結構及進行虧損項目治理。在管面積上升至477.6百萬平方米，較去年增加8.0%（二零二四年：442.3百萬平方米（重新表述）），其來自獨立第三方的在管面積比例為42.7%（二零二四年：40.8%（重新表述））。

同時，我們推動客戶資源縱向及橫向挖掘，穩固已有客戶資源，並積極挖掘新型客戶資源，從而持續拓展業務並令業態更趨均衡，業務範圍涵蓋商業綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產業園區、物流園區、醫院、學校、政府物業、城市服務、公園、口岸、航空、高鐵、道路橋樑、公交場站及其他公共設施，並全面推進落實我們作為城市空間的綜合服務運營商之戰略定位。於二零二五年十二月三十一日，非住宅在管面積佔比為31.4%（二零二四年：30.3%（重新表述）），當中，城市運營類佔20.7%（二零二四年：19.1%（重新表述））。

於截至二零二五年十二月三十一日止年度，物業管理服務收益佔總收益之78.4%（二零二四年：76.2%（重新表述）），較去年增加9.1%至人民幣11,729.0百萬元（二零二四年：人民幣10,755.0百萬元（重新表述）），增幅主要來自在管面積的提升，當中，新擴展之城市運營業務發展如期，收入增幅及速度尤其顯著。

年內，來自包幹制及酬金制的物業管理合同的收益分別佔分部收益之97.9%及2.1%（二零二四年：分別佔97.8%（重新表述）及2.2%（重新表述））。

於二零二五年十二月三十一日，包幹制和酬金制的在管面積比率為84.3%對15.7%（二零二四年：83.3%（重新表述）對16.7%（重新表述））。

年內，來自包幹制及酬金制的物業管理合同的分部毛利率分別為12.4%及100.0%（二零二四年：分別為14.0%（重新表述）及100.0%）。綜合而言，本年加權平均物業管理服務分部毛利率下跌至14.3%（二零二四年：15.9%（重新表述））。包幹制毛利率下跌主要由於(i)傳統物業管理市場受制於降價及退盤等因素；(ii)地產行業下行令增量擴張及合約轉化速度放緩，均影響收入增長速度。然而本集團仍積極透過減省物資成本、降低雜費及加大分包力度等多項措施，舒緩成本上升壓力。

整體而言，於截至二零二五年十二月三十一日止年度，本集團物業管理服務分部毛利較去年下跌2.3%，至人民幣1,675.4百萬元（二零二四年：

經扣除分部行政費用和貿易應收款及代業主支付按酬金制管理物業款項的淨減值及計及其他收益後，本年物業管理服務分部利潤減少10.7%至人民幣1,385.4百萬元（二零二四年：人民幣1,551.3百萬元（重新表述））。

非住戶增值服務

非住戶增值服務子分部服務涵蓋為物業發展商及其他物業管理公司提供的工程、審閱建築圖則、設備設施選型建議、交付前、協助入伙、交付查驗、工程服務質量監控及顧問諮詢等增值服務。於截至二零二五年十二月三十一日止年度，非住戶子分部收益佔總收益的13.0%（二零二四年：13.0%（重新表述）），並增加6.1%至人民幣1,939.8百萬元（二零二四年：人民幣1,828.7百萬元）。子分部收益增加主要由於港澳地區於年內加大承接大型政府項目的維修保養工程服務帶動，惟內地地產行業下行，減少了物業發展商對工程服務、交付前服務（如發展中物業賣場示範單位的保安、清潔以及維修保養服務）、銷項查驗服務及顧問諮詢服務的需求，令升幅有所抑壓。

盈利方面，非住戶增值服務子分部毛利率下跌至7.2%（二零二四年：

13.1%），主要反映(i)智慧化工程投入研發成本攤銷費用上升影響，令項目首度錄得虧損；(ii)內地地產行業深度調整下行帶來的激烈價格競爭，令其他工程類及交付前業務的毛利率普遍下滑；及(iii)業務組合變化中，港澳地區工程項目毛利率較低的影響。整體而言，子分部毛利下跌41.9%至人民幣139.7百萬元（二零二四年：人民幣240.3百萬元）。

於扣除子分部費用及貿易應收賬減值後，非住戶增值服務之子分部利潤，較去年下跌56.4%至人民幣63.8百萬元（二零二四年：人民幣146.5百萬元）。

住戶增值服務

住戶增值服務子分部服務涵蓋(i)社區資產經營（例如：租賃協助、房產交易代理託管、公共空間租賃協助、向物業業主提供一站式商舖資產管理服務及自有產權房產的租賃）；(ii)居家生活服務（以滿足物業住戶各方面的居家生活需求，包括房屋生態、家居家裝、新零售、到家服務、旅遊休閒、教育培訓、健康養老、汽車服務、平台服務等）；及(iii)商業服務運營（以滿足商務用戶的需求）。客戶對本集團傳統物業管理服務的認可，加上我們的線上線下平台服務把我們的產品供應及營銷渠道變得更多元化，有利於滿足物業住戶各方面的生活需求，亦確保了客戶的生活品質及滿意度。

於截至二零二五年十二月三十一日止年度，住戶增值服務子分部收益佔總收益的8.1%（二零二四年：9.8%（重新表述）），並下跌12.0%至人民幣1,218.6百萬元（二零二四年：人民幣1,384.6百萬元），主要受經濟轉型期間，內需消費趨於謹慎下，零售消費、美居服務、商業服務運營及公共空間租賃協助的需求轉趨疲弱，儘管部份自主經營及招商營銷業務帶來一定的業務量增幅。此外，社區資產經營服務透過二手房產買賣、租賃中介服務，並加大與地產商協作帶來更多的中介服務費用分成，舒緩了居家生活服務等的跌幅。

儘管收入下降，住戶增值服務子分部毛利率仍上升至34.0%（二零二四年：25.5%），主要由於以下的綜合影響(i)調節銷售組合結構以強化核心業務，並透過自主經營及招商營銷降低成本，有效提升居家生活服務、零售消費、美居服務等業務的毛利率；及(ii)有賴毛利率較高的社區資產經營服務業務量增加所致。整體而言，子分部毛利增加17.6%至人民幣414.6百萬元（二零二四年：人民幣352.5百萬元）。

於扣除子分部費用及貿易應收款減值後，住戶增值服務之子分部利潤較去年上升18.2%，至人民幣388.8百萬元（二零二四年：人民幣328.9百萬元）。

停車位買賣業務

我們透過取得不受限制的權利以及控制及協調本集團管理物業的停車位銷售的能力，本集團可為有關物業的住戶帶來更多便利及創造更高價值，從而加強本集團於該等物業內設施的整體管理。這亦令本集團可發揮其現有充足的現金水平優勢及提升股東價值。

於截至二零二五年十二月三十一日止年度，由於出售車位較去年少，為1,037個（二零二四年：2,224個），令停車位買賣業務分部收益減少至人民幣72.4百萬元（二零二四年：人民幣144.2百萬元），分部利潤亦減少至人民幣17.6百萬元（二零二四年：人民幣29.5百萬元）。

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

踏入二零二六年，中海物業將突出「穩」和「新」，著力推進「穩增長、提品質、促創新、強隊伍、守底線」路線。以戰略引領確保「十五五」良好開局；突出破局攻堅解決重點難點問題；以系統思維全面協調推進；強化組織保障持續激發內生動力。

中海物業將持續以砥礪前行的領潮姿態，推動傳統物業向現代化服務轉型，以「科技創新、跨界合作」路徑實現「中海式物業管理現代化」，以「標杆項目、保值增值」呈現現代化專業水平的價值，以「人才隊伍、企業風貌」彰顯現代化管理水平的表現，全面推進生態鏈合作、服務體系、科技應用、品牌建設、人才隊伍及基礎管理的現代化建設。

資料來源: 中海物業 (02669) 全年業績公告