莊士機構國際367

主要業務

主要業務為物業發展、投資及買賣，酒店經營及管理，墓園發展及經營，貨品及商品之製造、銷售及貿易，證券投資及買賣以及融資業務。

最新業績

截至2025年09月30日止6個月中期業績，公司擁有人應佔虧損較去年同期 2.93億港元收窄至 2.32億港元。 每股基本虧損 0.1386港元。 不派中期股息。 期內，營業額上升 89.4% 至 1.75億港元，毛利率增加 20.8% 至 41.3%。 (公佈日期: 2025年11月27日)

業務回顧 - 截至2025年09月30日六個月止

(A)投資物業

(i)香港干諾道中30–32號莊士大廈（擁有100%權益）此物業為一幢商業/寫字樓大廈，位於中區核心地段，毗鄰港鐵中環站及機場快線香港站出口。該物業土地面積約3,692平方呎，總樓面面積（「總樓面面積」）合共約55,367平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為14,200,000港元。鑒於市場上商業物業租賃供應充沛且承租需求趨緩，租賃活動的競爭非常激烈。本集團將更靈活地選擇租戶及租期，以保持其競爭力及提升出租率。

(ii)九龍尖沙咀彌敦道219號莊士倫敦廣場（擁有100%權益）此物業位於九龍尖沙咀之中心購物區，毗鄰港鐵站及廣深港高速鐵路香港段出口，為一幢購物及娛樂廣場。該物業土地面積約9,145平方呎，總樓面面積合共約103,070平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為23,000,000港元。儘管部分租戶於租約期滿後搬離，本集團已尋獲從事電子競技行業的新租戶，從而填補了部分空置率。本集團將繼續探索更多租賃招商方案以進一步提高該物業之租金收益率。

(iii)九龍深水元州街165號步陞工商業大廈（擁有100%權益）該物業為一幢商業/工業樓宇，位於港鐵長沙灣站（約0.4公里）與深水站（約0.5公里）之間，享有便捷的交通網絡。該物業土地面積約3,920平方呎，總樓面面積合共約47,258平方呎。期內，來自該物業之租金及其他收入約為4,600,000港元。該物業目前屬商業（地下至3樓及12樓）及工業（4樓至11樓）用途。將該物業重建為一幢總樓面面積合共約35,280平方呎之商住物業的建築圖則已獲屋宇署批准。本集團將評估進行上述重建（如有）之最佳時機。

(iv)香港深水灣香島道37號A屋（於出售前擁有100%權益）此物業座落於深水灣之高尚住宅區，享有極致優美之海景。於2025年6月19日，本集團與獨立第三方訂立有條件協議，以代價約538,200,000港元出售持有該物業的附屬公司。該出售已於2025年9月17日完成。本集團已收取現金款項淨額約524,000,000港元且已大幅加強本集團的財務狀況。本公司已分別於2025年6月19日及2025年9月17日公佈該出售之詳情，並刊載於本公司日期為2025年8月14日之通函。

(v)中國深圳市羅湖區鵬大廈1至3層（擁有100%權益）該物業位於深圳地鐵7號線洪湖站出口旁邊，為一幢樓面面積合共約5,318平方米之商業物業。本集團已於2022年3月將該物業租予一名獨立第三方經營醫療中心，為期十年。期內，租戶因面臨營運困難及整體市場環境而提出減租要求。本集團與租戶於2025年10月訂立一份補充協議，自2025年7月1日起為期三年，每月租金為人民幣530,000元。於減租期屆滿後，每月租金將恢復至原來租金水平約人民幣787,000元。

(B)酒店及服務式公寓

(i)台灣台北市信義區•居（擁有100%權益）本集團在台灣之•居毗鄰台北市市中心，為本集團發展之住宅小區項目，包括一幢配備全套傢俱的洋房及6個服務式公寓（其中2個為複式單位），總樓面面積合共約20,600平方呎。該等服務式公寓已租出，回顧期內租金收入約為1,200,000港元。洋房之租務推廣工作正在進行當中。

(ii)蒙古國烏蘭巴托蘇赫巴托爾區sv Plaza（擁有100%權益）此項目位於市中心之使館區內，為一幢樓高19層之大廈，總樓面面積合共約為19,000平方米，包括142個單位連同2個地下商舖，並設有48個停車位。期內，來自該物業之租金及其他收入約為5,300,000港元。截至本報告日期止，96個單位、43個停車位及一個作為茶館之地下商舖已在使用及租出。本集團將繼續探索更多招商方案以推廣和出租此項目。

本集團亦將物色合適機會出售該物業，以加快從該投資取得資本回報。

(C)發展物業

(i)香港中環結志街16–20號（擁有100%權益）本集團已成功合併該佔地面積共約3,600平方呎的項目。該項目的建築圖則已獲批准，可興建一幢總樓面面積合共約為34,675平方呎的26層高商住大廈，包括住客會所設施及商舖。地基打樁工程已竣工，而樁帽工程已大致竣工。本集團以物業發展達致綠建環評銀級（從綠色樓宇角度）為目標。本集團將密切跟進本項目的開發進度及將在其發展策略方面探索更多良策。

(ii)香港寶珊道28號（擁有50%權益）該項目由本集團及嘉華國際集團有限公司（股份代號：173）之一間全資附屬公司分別擁有50%及50%權益，而本集團為此發展物業之項目經理。

該物業土地面積約10,000平方呎，位於半山豪宅地段，享有極致優美之海景。該物業已發展為一幢建在基座上的八層高垂直住宅，並且以達致LEED銀級（從綠色樓宇角度）為目標。該幢八層高的住宅包括一個樓層高度為6米的豪華居住及就餐區、一層娛樂樓層及六層住宅套房樓層，樓層高度各至少為3.5米。該住宅的總樓面面積約為44,431平方呎，另設有一個面積約為5,400平方呎的花園以及約3,477平方呎的屋頂範圍。

該項目已於2024年9月30日取得竣工入伙紙。該物業的外牆裝修工程及提升工程已剛完工。合營企業夥伴雙方正在探討各種方案（包括出售），以加快從該投資取得資本回報。該項目的市場推廣工作正在進行中。

(iii)香港九龍旺角新填地街/山東街ONE SOHO九龍內地段第11254號（擁有40%權益）

透過與信和置業有限公司（股份代號：83）之全資附屬公司成立之合營企業，本集團於2017年12月獲得市區重建局在此項目之投標。該項目為一幢商住大廈，包括322個住宅單位、住客會所設施、商業裙樓及12個停車位，商業部份由市區重建局持有。

截至本報告日期止，幾乎所有住宅單位及停車位均已全部售罄，總代價約為2,200,000,000港元，另有2個單位已於回顧期內交付，總代價約為12,900,000港元。該合資公司將繼續推售該項目剩餘之1個住宅單位及3個停車位。

(iv)越南隆安省德和縣（擁有70%權益）根據本集團與合營企業夥伴於2007年6月訂立之協議，本集團持有該項目70%權益。誠如本公司於過往年度之公佈及年度報告所披露，本集團至今尚未能成功執行仲裁裁決條款以收回投資成本，因此本集團已於過往年度就該項目之投資成本約15,000,000美元（相等於約117,200,000港元）全數計提撥備。於上一個財政年度，合營企業夥伴通知本集團其擬終止協議，並提出和解條款及應向本集團支付之賠償。本集團將繼續跟進有關進度，以收回該項目投資成本及取得回報。

(D) Chuang’s China Investments Limited（莊士中國投資有限公司）（「莊士中國」，股份代號：298）（擁有61.15%權益）莊士中國及其附屬公司（統稱「莊士中國集團」）主要從事（其中包括）物業發展、投資及買賣。於截至2025年9月30日止六個月，莊士中國集團錄得權益持有人應佔虧損62,300,000港元（2024年：176,200,000港元）以及收入101,100,000港元（2024年：20,900,000港元）（包括物業銷售收入83,100,000港元（2024年：無）、租金收入及管理費收入11,300,000港元（2024年：10,300,000港元）、墓園資產收入6,200,000港元（2024年：10,300,000港元）以及證券投資及買賣收入500,000港元（2024年：300,000港元））。

(i)投資物業

莊士中國集團於香港、中國及馬來西亞持有以下投資物業組合，提供穩定及經常性租金收入。

1.香港新界屯門業旺路弦坊（莊士中國擁有100%權益）弦坊之總樓面面積約為24,375平方呎，為一幢兩層高的商業裙樓，設有16個商舖及12個商業停車位。於2025年9月30日，該物業以估值約162,700,000港元列賬。於期內，其中7個商舖及若干停車位已分別出租予獨立第三方，每年租金收入合共約2,400,000港元。莊士中國集團將繼續推廣餘下舖位及停車位，以賺取租金收入。

2.遼寧省鞍山市莊士•中心城（莊士中國擁有100%權益）莊士•中心城設有一幢6層高的商業裙樓，總樓面面積合共約29,600平方米。在該裙樓上建有兩座分別為27及33層高的雙子大廈（AB座及C座），總樓面面積合共約62,700平方米。

誠如過往所報告，鞍山市正面臨嚴重的人口流失，突顯當地物業市況下滑及前景黯淡。住宅及零售市場均持續低迷，存貨滯銷，買家興趣有限，令出售或出租單位及商業裙樓的難度日益增加。消費能力偏低，加上網絡購物過度發展，導致眾多商場出現凋敝狀況。無論從人口下跌或商品房銷售量減少的角度來看，供需兩面均釋出負面訊號。該物業於2025年9月30日的估值為人民幣307,800,000元（相等於約336,000,000港元），其中商業裙樓為人民幣94,000,000元，雙子大廈為人民幣213,800,000元。鑒於鞍山經濟及樓市疲弱，莊士中國集團將物色合適機會出售該項目。

3.福建省廈門市之酒店及度假村別墅（莊士中國擁有59.5%權益）該酒店及度假村別墅位於廈門市思明區，由莊士中國集團開發一幢6層高共100間客房的酒店大樓（總樓面面積為8,838平方米）及30幢別墅（總樓面面積合共約9,376平方米）。於2025年9月30日，該等物業的估值下降至人民幣343,000,000元（包括酒店估值人民幣154,000,000元及30幢別墅估值人民幣189,000,000元）。莊士中國集團應佔估值約為人民幣204,100,000元（相等於約222,800,000港元），而莊士中國集團所佔的總投資成本則約為人民幣182,600,000元（相等於約199,300,000港元）。

於期內，酒店大樓及23幢別墅已出租予廈門家鷺江酒店，並以「鷺江•家酒店」經營業務，而另有3幢別墅出租予獨立第三方。於2025年9月30日之後，再有一幢別墅出租予一名獨立第三方。該酒店及度假村別墅的每年租金收入合共約人民幣18,300,000元（相等於約20,000,000港元）。莊士中國集團正積極推廣餘下3幢別墅，以賺取更多租金收入。

4.廣東省東莞沙田之商業物業（莊士中國擁有100%權益）莊士中國集團於東莞沙田擁有一幢4層高的商業樓宇，提供商業、零售及寫字樓用途，總樓面面積合共約4,167平方米。於2025年9月30日，該物業的估值為人民幣34,200,000元（相等於約37,300,000港元）。

於期內，其中一層及地面層已分別出租予獨立第三方作健身房及零售用途。每年租金收入總額約為人民幣700,000元（相等於約800,000港元）。莊士中國集團將繼續進行招商，以出租該物業的空置單位。

5.馬來西亞吉隆坡蘇丹依斯邁路莊士大廈（莊士中國擁有100%權益）莊士大廈位於市中心核心地段，毗鄰坐落在吉隆坡中心商業區樞紐及著名購物地段的地標購物中心Pavilion KL。莊士大廈建於一幅永久業權地塊之上，為一幢29層高辦公大樓，其商舖及寫字樓面積約為254,000平方呎（其可出租淨面積總數約為195,000平方呎），並設有294個停車位。於2025年9月30日，該物業的估值為158,100,000馬來西亞元（相等於約292,000,000港元），相當於可出租淨商舖及寫字樓面積的平均呎價為每平方呎約811馬來西亞元（相等於約1,498港元）。

莊士大廈已出租予多個租戶，租用率約為66%，每年租金收入約為5,600,000馬來西亞元（相等於約10,300,000港元）。莊士中國集團將尋求適當策略（包括出售）以加快此項投資之回報。

莊士中國集團將物色合適機會出售其投資物業，以加強莊士中國集團的現金儲備及財務狀況。

(ii)物業發展

1.香港鴨洲平瀾街8號弦岸（莊士中國擁有100%權益）該物業的地盤面積約為4,320平方呎，可發展總樓面面積約為40,000平方呎。該物業已發展為一幢27層高的商住大廈，共105個住宅單位，包括住客會所設施，以及設於基座及地面層之商舖。截至本報告日期止，合共有52個住宅單位推出市場銷售，其中已售出42個單位，總銷售額約為215,000,000港元。於上一財政年度，已完成出售10個單位，總銷售額為43,700,000港元，並已確認為收入。於期內，有16個單位已經交付及確認為收入，金額為83,100,000港元。餘下16個單位的銷售額為88,200,000港元，預計將於本財政年度下半年完成。此外，截至本報告日期止，莊士中國集團已將14個住宅單位出租（包括剛出售的一個單位，其銷售將於本財政年度下半年完成），每年租金收入合共約為3,000,000港元，以從該項目賺取更多收入。鑒於當前的銷售進度，已剛加推18個單位出市場，並將很快可以銷售。

莊士中國集團將密切留意香港物業市況，以適時推廣及銷售餘下住宅單位及商舖。

2.遼寧省鞍山市莊士廣場（莊士中國擁有100%權益）莊士廣場毗鄰莊士•中心城，為莊士中國集團通過政府土地拍賣購入於鐵東區核心地段的第二幅土地，土地面積約為39,449平方米。

該地塊於莊士中國集團財務報告中列為「訂金」，淨賬面值約為人民幣93,000,000元（相等於約101,500,000港元）。由於政府機關與當地鐵路公司尚未能妥善整合約1,193平方米之土地業權，故莊士中國集團一直與當地部門就有關土地面積減少進行協商。鑒於上文莊士•中心城一節所詳述的鞍山經濟疲弱市況，加上當地政府部門在政策及執行方面的不確定，莊士中國集團將繼續物色機會出售該項目。

3.其他

四川成都

莊士中國集團持有位於成都市武侯區一個項目51%發展權益，投資成本淨額約為人民幣112,100,000元（相等於約122,600,000港元）。於2025年7月30日，莊士中國集團與獨立第三方（作為承讓人及擔保人）訂立協議，將該項目相關之債權轉讓予承讓人，代價約為人民幣95,000,000元（相等於約103,700,000港元）。該債權轉讓之詳情已由莊士中國及本公司於2025年7月30日刊發公佈，並於2025年9月10日刊載於莊士中國之通函。該債權轉讓已告完成，於截至2025年9月30日止期間之前已收取款項淨額約103,000,000港元。

湖南長沙

莊士中國集團擁有位於長沙市的物業發展項目69%實際權益，而莊士中國集團於中國合營公司作出的歷年投資成本總額約為23,600,000港元。於期內，中國合營公司之自願清盤程序正在執行中。

於2025年9月30日之後，莊士中國集團已獲轉讓三個住宅單位，總估計金額約為人民幣6,600,000元（相等於約7,200,000港元），已作為莊士中國集團出資款之部分還款。莊士中國集團將採取措施出售該等單位，預計中國合營公司之清盤程序的執行仍將持續一段時間。

鑒於中國合營公司處於清盤狀態，本集團於2025年9月30日不再將該中國合營公司的資產及負債合併於本集團的綜合財務報告中。

莊士中國集團將持續關注該清盤進展。

北京四合院

誠如過往所報告，莊士中國集團已獲得北京法院的判決，要求有關四合院登記業主將業權登記予莊士中國集團的指定持有人。一間四合院已於過往年度完成登記，而另一間四合院的登記程序正在進行中。莊士中國集團將持續留意並跟進相關狀況，並尋求機會出售該等物業。

4.廣東省四會市聚福寶（莊士中國擁有86%權益）聚福寶華僑陵園屬於四會市的經營性墓園，由當地政府機關同意安排約518畝之土地作為發展。聚福寶華僑陵園按分期開發方式發展。

第一期佔地約100畝已完成開發5,485幅墓地、一座陵塔提供550個骨灰龕位及一幢行政及客戶服務大樓。

餘下418畝土地將分別為第二期至第五期發展。根據第二期至第五期之經修訂總規劃，268畝土地將可興建約37,798幅墓地，另150畝則規劃為道路及綠化帶。第二期至第三期已取得約143畝之土地使用權，其將可建合共約20,224幅墓地。而第四期至第五期已取得約5.2畝之土地使用權，另外還需取得約119.8畝之土地配額，以興建合共約17,574幅墓地。至於150畝的道路及綠化帶規劃，聚福寶將按當地部門的要求確定有關安排。於期內，第二期及第三期之道路，以及其他土地部份的地盤平整及建造工程，均正在進行施工。

於2025年9月30日，墓園資產（包括非控制性權益）以賬面成本約人民幣645,200,000元（相等於約704,400,000港元）列賬。

聚福寶已取得全面營銷執照，不僅可於中國銷售，亦包括向海外華僑以及香港、澳門及台灣居民銷售。於2025年9月30日，項目約有2,490幅墓地及520個骨灰龕位可供出售。聚福寶將檢討其銷售及市場推廣策略，並在其品牌建立及客戶服務方面採取更積極主動的措施。

(iii)投資於北海集團有限公司（「北海」）及中漆集團有限公司（「中漆」）於2025年9月30日，莊士中國集團擁有北海約19.35%權益及中漆約0.6%權益，該兩間公司均於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）主板上市。

北海及其附屬公司主要從事房地產業務，並透過其擁有75%權益的附屬公司中漆則主要從事以自家品牌製造及銷售油漆產品，並放眼於中國市場。

鑒於北海及中漆於2025年9月30日之股份收市價分別為每股0.207港元（2025年3月31日：每股0.225港元）及每股0.144港元（2025年3月31日：每股0.213港元），莊士中國集團於北海及中漆的投資賬面總值約為77,200,000港元（2025年3月31日：84,200,000港元）。賬面值變動於財務報告內以「儲備」入賬。

(E)證券投資及買賣業務

自過往財政年度以來，本集團已贖回/出售及接納若干上市公司債券投資的重組對換。期內，本集團之證券投資及買賣業務錄得除稅前溢利淨額（未扣除非控制性權益）2,200,000港元，當中包括來自投資之利息及其他收入1,900,000港元、出售投資之收益淨額189,100,000港元，以及主要因於結算日按市值評估所持投資而產生之投資未變現公平值虧損淨額188,800,000港元。

未變現公平值虧損屬會計虧損，對本集團現金流量並無造成直接影響。

於2025年9月30日，本集團持有160,600,000港元之投資（其中40,400,000港元由本集團之全資附屬公司持有，及120,200,000港元由莊士中國集團持有），當中61,400,000港元為上市公司債券投資，1,500,000港元為在聯交所上市之證券投資，而餘下97,700,000港元為其他投資（其中約12,800,000港元以人民幣為單位，及約84,900,000港元以美元為單位）包括金融科技公司、創投平台、高科技公司及投資基金（均未於或剛於市場上市）。本集團將繼續不時監控其相關投資組合之表現。

業務展望 - 截至2025年09月30日六個月止

在香港，隨著期內利率持續下調，買家信心逐步提升，住宅物業市場亦逐漸復甦。本集團對香港的物業市場及整體經濟仍持樂觀態度，亦充滿信心。我們將密切留意有關動態，並採取適當措施以維持本集團的競爭力及把握未來的機遇。

未來數年，本集團將繼續緊貼跟進香港結志街項目之重建進度。本集團亦會採取適當策略以跟進鴨洲弦岸的銷售進度及寶珊道物業的市場推廣工作。

此外，本集團將繼續尋求機遇變現於各項投資物業的投資及減持於非核心資產的投資，從而進一步提升本集團的財務資源及能力以擴充在香港的土地儲備，尤其是豪宅及細價住宅市場，以供未來物業發展及買賣之用。我們深信，上述策略的實施將改善本集團之現金儲備及財務狀況，並為股東創造更多價值。

資料來源: 莊士機構國際 (00367) 中期業績公告