世紀建業79

主要業務

主要業務包括：髮型設計；借貸；物業投資；證券投資；旅店及款待服務；及物業項目管理。

最新業績

截至2025年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔虧損較去年同期 31.1百萬港元收窄至 14.1百萬港元。 每股基本虧損 0.0434港元。 不派末期股息。 期內，營業額下跌 4.3% 至 46.0百萬港元，毛利率增加 0.7% 至 32.1%。 (公佈日期: 2026年03月27日)

業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度

二零二五年是在複雜的宏觀經濟背景下展開的，儘管年內後期曾出現緩和的休戰局面，但上半年地緣政治與貿易緊張局勢仍持續存在。相互加徵關稅及地緣政治的不確定性，持續拖累全球經濟復甦，迫使企業必須展現韌性與戰略靈活性。在嚴峻的貿易緊張局勢與保護主義帶來的挑戰下，全球經濟表現較預期為好，國內生產總值增長率約為3.2%。這股強勁動能主要歸因於企業為避開美國加徵關稅而大幅提前進口、美國強勁的消費支出，以及人工智能相關投資的激增。同樣地，香港經濟在二零二五年亦展現出非凡的韌性。實質本地生產總值較去年增長3.5%並標誌著連續第三年擴張。此增長具有廣泛基礎，主要受出口激增、金融市場復甦以及本地消費需求逐步改善所驅動。然而，本集團的營運並未受惠於市場日益增強的動能。核心業務收益呈現下滑，且本年度發生巨額使用權資產減值虧損。

然而受惠於未來數年人工智能技術加速發展所帶動的高科技股估值飆升，我們主要來自證券投資的顯著公平值收益緩解虧損狀況。

於回顧年度內，本集團之淨虧損減少51%至約港幣15,583,000元，乃經扣除以下各項的影響：(i)毛利較去年同期減少約港幣325,000元；(ii)使用權資產之減值虧損較去年同期增加港幣10,960,000元；(iii)由去年同期的按公平值計入損益之財務資產公平值虧損港幣2,087,000元，轉為按公平值計入損益之財務資產之公平值收益港幣19,459,000元；(vi)於二零二五年並無港幣4,140,000元的出售投資物業虧損，但於二零二四年有錄得；及(vi)融資成本較去年同期減少港幣2,172,000元。

本集團於二零二五年的收入減少約4%至港幣45,956,000元。主要原因是髮型設計收益、款待服務收入及證券投資收入分別減少約4%、2%及33%。回顧年度的毛利減少約2%至港幣14,739,000元。減少主要由於上述業務分部的毛利減少所致。

其他收入減少4%至港幣1,040,000元。主要是由於受(i)銀行利息收入減少；(ii)收入增加港幣358,000元（包括因於本年度一場暴雨導致我們其中一項酒店物業受到水浸損害而獲得的港幣292,000元保險索賠退款）；以及(iii)去年錄得但於回顧年度未錄得的港幣320,000元出售物業、廠房及設備所得收益。

融資成本減少港幣2,172,000元，原因是根據信貸條款進行的定期還款導致銀行貸款本金減少，以及回顧年度內美國聯邦儲備委員會三度降息導致本地利率下降。

行政開支減少港幣1,903,000元至港幣26,642,000元。主要是由於本集團採取嚴厲的節流措施，令人員成本、維修及保養成本、法律及專業費用及傢俬、裝置及設備折舊等開支減少。

於二零二五年十二月三十一日，本集團之資產淨值為約港幣205,069,000元，而每股資產淨值為約港幣0.63元。本集團之總資產及總負債分別為約港幣363,255,000元及港幣158,186,000元。

物業投資業務

於回顧年度內，香港及澳門投資物業之租金收入總額為港幣2,928,000元，與去年相比減少約8%。此主要歸因於二零二四年出售兩項住宅投資物業。剩餘投資物業已續租或簽訂新租約，租金維持不變或有所調升，部分情況下亦提供租金優惠。

剩餘投資物業的租金收入較去年同期增加7%。

投資物業的估值虧損為港幣7,400,000元，導致回顧年度的分部虧損增至港幣12,871,000元；截至二零二五年十二月三十一日止年度，投資物業之總估值下降至港幣79,700,000元。於二零二五年，受需求疲弱及宏觀經濟不確定性影響，香港與澳門各物業類別的資產價值均出現下跌。

於回顧年度內並無購入或出售投資物業。

坊間推出多元化的營銷活動及密集的推廣行動，以吸引本地消費者及遊客。二零二五年香港零售銷售額出現溫和復甦，全年增長約1%，乃自二零二四年三月以來首次錄得正面累積增長，顯示出韌性及消費開支趨於穩定。核心零售區的空置率有所改善，高級零售地區的復甦勢頭強勁，但對鄰近地區的帶動作用有限。本集團位於上環的零售店舖於年內續租，按總租金收入與原始投資成本計算，投資收益率約為7%。

二零二五年澳門經濟保持穩定增長，本地生產總值增長4.7%。增長主要受旅遊及博彩服務業強勁復甦帶動，該地區產出已達至疫情前水平的89.6%。然而，由於經濟增長的驅動力僅集中於個別產業，整體經濟倘要實現突破仍面臨多項結構性挑戰。當地零售業持續受到北上旅遊、消費下滑及財富收縮等因素的影響。根據仲量聯行澳門分公司的數據，二零二五年黃金地段街舖的租金與資本價值分別下跌0.9%及8.9%。儘管預期今年租金將持平，但受制於非旅遊區表現疲弱，資本價值可能進一步下滑。儘管市場氣氛低迷，本集團的零售租戶仍行使續租選擇權，將原定於二零二五年底屆滿的租約續期兩年，租金調升10%。

來自澳門物業的租金收入增加約9%至2,418,000港元。主要歸因於：(i)儘管租金維持不變且無租金優惠期，但本集團的寫字樓租約於回顧年度內已續約；以及(ii)於二零二五年第三季就本集團的住宅物業簽訂新租約，租金增幅為5%。以澳門物業的總租金收入與原始投資成本計算，錄得約4%的平均收益率。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，二零二五年寫字樓租金價值下跌3.4%，而整體寫字樓市值則按年下跌7.9%。年內，本集團的寫字樓投資物業公平值下跌8%。預計所有衛星賭場經已於二零二五年底正式關閉，此舉將持續對房地產市場構成挑戰，整體商業物業價值仍處於低谷，且預測今年將進一步下跌。成本控制已成為多數企業的首要任務，隨著一年期租約於今年屆滿，租約備有行使權最長續約兩年，本集團不感意外寫字樓租戶為削減租金開支而整合辦公空間，截至年底，本集團的寫字樓投資物業已達滿租狀態，惟有一間自二零二一年第二季起空置的寫字樓單位除外。

綜觀住宅市場，市場經歷顯著的調整，特徵為住宅價格下跌及成交量放緩。本年度，本集團的住宅投資物業錄得8%的公平值虧損。儘管如此，市場情緒已顯現出

謹慎樂觀的「微弱復甦」跡象。近期銀行降息，加上政府推出包括將住宅按揭貸款成數提高至80%，以及將印花稅豁免門檻提高至6百萬澳門元等刺激措施，旨在提振市場。預計住宅市場將於二零二六年趨於穩定。

髮型設計業務

過去一年，髮型設計業務分部的表現，可置於香港經濟緩慢復甦的大背景下加以審視。近期，香港不得不面對多項長期結構性挑戰，包括低迷的房地產市場、動盪的金融市場，以及許多人面臨的就業不確定性。此等因素均直接影響消費者支出，為包括我們在內的商品或服務零售業的多個行業帶來經濟挑戰。情況因香港市民持續北上，前往消費力更強的大灣區跨境消費商品及服務的趨勢而進一步加劇。

部分原因在於隨著近年香港的人口外流，同時市場未能迎來新的客源導致客源萎縮，本分部的營業額較去年同期下跌約4%至港幣12,412,000元，其中服務收入的營業額下跌3%。與此同時，產品銷售亦減少21%。因此，本集團錄得分部虧損港幣1,029,000元，而去年同期則錄得港幣12,000元的微薄分部溢利。分部溢利轉為分部虧損乃由於(i)於二零二三年撥備的使用權資產減值虧損導致二零二四年度使用權資產折舊大幅減少，(ii)收入減少；及(iii)就二零二五年第四季髮型屋租約續租，已就使用權資產減值虧損撥備港幣809,000元。

為提升該業務部門的營收並促進其獲利能力，本集團已針對服務及產品實施相關行動計畫。業界正朝著個性化美容體驗的方向轉變，且對先進的頭皮護理療程需求頗高，特別是在像我們這樣的高級髮型屋中。因此，除了已於二零二四年在接髮服務中推出「羽毛接髮」新產品線，以回應客戶對脫髮╱薄髮的顧慮外，髮型屋現已提供頭皮護理療程，以解決頭皮發炎問題。我們已調撥資金購置相關新設備及產品，以開展這項新服務範疇。與此同時，我們亦察覺到市場商機：隨著大眾日益意識到化學物質對頭髮及頭皮健康的危害，消費者對更健康且環保的護髮產品（例如有機及無化學添加的選項）的需求正穩步上升。在年結時，我們成為香港極少數從英國進口的新款高級護髮產品系列（包含洗髮水、護髮素及造型產品）的髮型屋之一。此等高級產品品質卓越，生產於以零污染著稱的湖區，並在受控的實

驗室環境中製造。我們以極具競爭力的推廣價格推出這系列全新高級護髮產品，銷售量與營收表現出乎意料地優異。如同所有新服務與產品皆需時日發展方能取得顯著成果，其全年影響將於二零二六年全面顯現。

香港的髮型設計行業是一個技術門檻高且競爭激烈的市場，預計短期內將保持溫和增長，同時對具備專業護理及數位整合功能的高端服務需求亦將持續上升。鑑於該行業的技術密集型特性，彼等不僅面臨著對經驗豐富且受過專業培訓╱具備資格的髮型師的人力競爭，同時也面臨著髮型助理及接待人員的高流動率。其中許多人屬於年輕一代，彼等極為重視工作與生活的平衡，且不願長時間工作。於二零二五年第四季，若干經驗豐富且備受同業推崇的新人才加入本集團，並與我們分享了彼等對未來發展的業務願景。與此同時，我們亦投入資源持續培訓我們全體的髮型師，更新並強化其數位行銷知識，藉此推廣及展示其現有或新學習的技能，並觸及新舊客戶。在技術層面，我們由資深專業髮型師╱技術人員主持，針對相關領域定期舉辦系統性的每週內部培訓課程，以提升髮型助理的知識與服務技能，特別是在髮型屋推出新服務╱產品之際。我們亦鼓勵髮型助理參與公司舉辦的「模特之夜」活動，屆時髮型屋將為選擇由參與活動的髮型助理服務的顧客提供免費美髮服務。

在營運硬體方面，我們位於中環的旗艦店已於二零二五年第四季以減租條件續租三年。為透過市場區隔拓展業務版圖，我們於二零二五年十二月簽訂新租約，在旗艦店鄰近區域開設一間小型「交鑰匙」髮型屋。我們計劃以此開拓年輕客群的新客源，並以更優惠的價格為彼等提供美髮服務。展望未來，本集團將持續優化策略並密切關注市場發展，以推動營收增長，同時深化對營運效率及審慎成本管理的承諾。

旅店及款待服務業務

於二零二五年，香港旅遊業持續強勁復甦，接待旅客達49.9百萬人次，較上年同期增長12%。根據香港旅遊發展局數據，作為香港最大客源市場的中國內地旅客較上年同期增長11%，而非中國內地旅客的增長速度則更快，達至15%。受中國內地經濟疲軟及港幣兌人民幣匯率偏高影響，更多中國內地旅客選擇留在大灣區並以一日遊形式造訪香港。因此，本年度來自中國內地的過夜旅客僅增長2.4%。另一方面，長途市場（包括美國及歐洲）、短途市場（不包括中國內地）以及東盟國家、印度及中東等新興市場，分別錄得20%、15%及17%的增長。此持續的增長凸顯了香港作為頂級國際旅遊目的地的持久吸引力，擁有豐富多彩的重大體育賽事、國際演唱會及頂級金融會議。

截至二零二五年十二月三十一日，本集團的旅店及款待服務業務組合包括三個以「Homy Central」、「Homy Inn」及「Homy Residence」名義營運的地點。本分部營業額減少2%至港幣28,745,000元，並錄得分部虧損港幣9,844,000元。營業額減少乃主要歸因於上環賓館及北角旅館的收入分別較去年同期減少4%及3%，此情況部分被油麻地酒店營業額較去年同期增長3%所抵銷。上環賓館、北角旅舍及油麻地酒店的每日平均房租則分別較去年同期下跌6%、0.2%及3%，但整體入住率仍維持在90%的高水平。若與香港整體酒店業市場進行對比，本集團的營運指標大致與二零二五年市場平均入住率87%的水平相符，且每日房價表現或勝於市場平均水平；二零二五年的市場平均房價較去年下降約5.2%。我們於中價位市場營運，該市場在二零二五年上半年錄得19.9%的同比最大跌幅，原因是該市場區間內的酒店為爭取注重成本的客群，展開了激烈的價格競爭。該分部的虧損較去年同期增加港幣6,568,000元至港幣9,844,000元。分部虧損主要歸因於使用權資產折舊增加，以及根據對自有酒店物業進行的估值，上環賓館的減值虧損在回顧年度內大幅上升。

香港酒店業的表現反映出激烈的競爭格局：在營運成本上升及面臨深圳等地區競爭對手的情況下，各酒店正採取定價策略以提升入住率並增加營收。深圳作為一個交通便利且價格實惠的航空樞紐及體驗型城市目的地，持續吸引中國內地旅客及香港居民前往。因此，儘管訪客人數增加且入住率表現強勁，但房價走低加上營運成本上升，已對多數營運商的整體表現造成影響。儘管入住率高，但與多數酒店營運商一樣，我們在旅店及款待服務分部面臨的重大挑戰在於：如何確保旅客人數帶來的營收增長能夠轉化為更強勁的營運收益，更重要的是，能產生現金流。

隨著旅遊市場復甦，消費者偏好的轉變與產業態勢的演變正重塑酒店業格局。踏入二零二六年，中東戰火爆發及持續的貿易緊張局勢，導致全球地緣政治環境動盪不安，對旅遊相關企業構成挑戰，需採取審慎周密的經營策略。在應對市場不確定性的過程中，本集團持續靈活應變，並以卓越服務為核心，鞏固競爭優勢。在政府支持政策的推動下，包括撥款12億港元實施《旅遊業發展藍圖2.0》、將「個人遊」計劃擴展至中國內地59個城市，以及今年及未來將在香港舉辦的一系列精彩大型盛事，本集團對香港作為亞洲盛事之都的強勁前景充滿信心。此外，政府推動遊艇經濟、賽馬及郵輪旅遊等利基旅遊領域的措施，預計將吸引高消費遊客，帶動零售、餐飲及酒店業的增長。與此同時，本集團一直積極尋求增值機會及新的酒店物業，並考慮在現有物業租約屆滿時進行搬遷。在物色搬遷地點的過程中，值得注意的是，生活風格酒店現已成為酒店業的新主力增長引擎。此類酒店物業融合了精品酒店的個性化、溫馨氛圍與現代化設施。生活風格酒店的興起，反映出旅客越來越傾向於追求體驗而非單純的住宿。

證券投資

本集團上市證券投資組合的表現，通常會受到全球及區域性的經濟、政治及金融市場環境影響，並容易受金融市場波動的影響。

於二零二五年十二月三十一日，本集團按公平值計入損益之財務資產為約港幣52,733,000元（二零二四年十二月三十一日：港幣43,000,000元）。證券投資組合由美國證券及香港房託基金單位組成，具備良好的流動性，而後者則提供合理的股息率。回顧年度錄得證券投資股息收入港幣1,785,000元。

於二零二五年，香港股市表現強勁，儘管很早就觸及高點，但受貿易緊張局勢影響，二零二五年四月曾出現短暫急挫，隨後再度回升。生指數飆升27.8%，主要受以下因素驅動：(i)透過「南向通」流入的內地資金；(ii)對人工智能未來發展的樂觀預期；以及(iii)降息措施。因此，證券市場出現自二零一七年以來最佳的表現，二零二五年的成交額創下歷史新高，香港亦重拾作為首次公開發售首選市場的地位。市場樂見在投資者信心重燃的推動下，許多藍籌股已從「被動低估」轉向更為可持續的上升階段。年內，鑑於公共事業及房託基金單位的市場價格自疫情前收購後的谷底已逐步溫和回升，本集團按當時市價出售部分香港藍籌股。鑑於技術創新是未來發展的重要引擎，且具有潛在豐厚的資本收益，此次出售使本集團得以重新分配資源，並增加對美國科技股的證券投資。

觀察美國市場，儘管面臨高波動性、貿易關稅的不確定性及人工智能泡沫的擔憂，美國股市在二零二五年仍實現連續第三年兩位數增長，標普500指數上升16%至18%。科技板塊持續主導市場，主要的人工智能相關科技股貢獻了標普500指數逾半數的回報。推動股市強勁表現的關鍵因素包括：(i)受人工智能投資帶動的企業獲利強勁；(ii)貿易政策—隨著貿易協議談判及全球關稅費率趨於緩和，市場出現強勁反彈；以及(iii)貨幣政策—美國聯邦儲備委員會的降息提振投資者信心。

對美國股市的前景看法異常分歧，主要分析師們對同一議題持截然相反的觀點。

部分市場專家預測，受惠於人工智能創新、企業獲利持續成長以及美國聯邦儲備局可能降息，市場將維持成長態勢，儘管波動性會增加，並預估年終標普500指數目標價將逼近7800點。亦有分析師將標普500指數目標下調至7200點，警告市場對地緣政治風險過於樂觀，特別是伊朗衝突長期化及油價持續飆升可能引發經濟衰退。然而，所有預測的共同點在於預期波動性將加劇，意味著積極管理與分散投資可能是應對未來數月市場的關鍵。我們的投資策略將保持靈活，持續根據市場演變評估現有投資組合，並平衡各類投資產品。

物業項目管理業務

於回顧年度，由於未能獲得新住宅買家或現有住宅業主的裝修項目，因此並無錄得收入，亦無任何已完工或進行中的項目。扣除業務行政開支後，分部錄得虧損港幣8,000元。

隨著經濟進一步復甦，我們致力透過尋求與本地知名建築師╱室內設計師合作以發掘更多新項目，以復興本業務分部。

其他業務分部

本集團透過本公司間接全資附屬公司世紀建業融資有限公司（「世紀建業融資」）從事借貸業務。該公司根據放債人條例持有放債人牌照，可於香港從事借貸業務。

於回顧年度，該分部產生的利息收入及經營溢利分別為港幣86,000元（二零二四年：港幣80,000元）及港幣3,000元（二零二四年：虧損港幣4,000元）。

於二零二五年十二月三十一日，放債業務錄得四筆無抵押貸款（包括個人及企業貸款）。截至二零二四年及二零二五年十二月三十一日止兩個年度，本集團並無就未償還應收貸款產生任何減值。

管理層已制定建立內部監控系統的基本政策。本集團將採取審慎方法以及就貸款組合的組成及向各客戶收取的貸款利率定期檢討，以最大化借貸業務的回報及分散信貸風險。

業務展望 - 截至2025年12月31日止年度

展望未來，全球市埸在短期內料將持續處於不確定且波動的狀態。美國關稅政策的不確定性、地緣政治緊張局勢以及金融環境趨緊，預計將對全球貿易、投資、旅遊及消費支出造成壓力。就兩大經濟體而言，中國正面臨房地產市場調整及外需疲軟的挑戰，而美國則需應對高利率與保護主義政策。此等不確定性，加上貿易摩擦與通脹持續，預示著經濟與商業前景將趨於謹慎，可能影響各產業及不同地區的消費者與企業活動。

最近的伊朗戰爭已引發嚴重的全球能源供應衝擊，油價飆升至歷史高點。霍爾木茲海峽的航運中斷造成最嚴重的全球供應斷裂，恐將加劇通脹並引發全球經濟衰退。受伊朗戰爭帶來的通脹壓力影響，市場對二零二六年年降息的預期正逐漸消退。美國聯邦儲備局目前預測，二零二六年僅會降息25個基點。因此，在高利率環境下，本集團的融資成本仍將是主要成本之一。與此同時，伊朗戰爭的爆發對香港酒店業產生複雜且雙重層面的影響。航空燃油成本上漲促使航空公司調高票價及燃油附加費，可能抑制前往香港的整體長途旅遊需求。另一方面，中東地區旅遊受阻，亦可使香港成為一個穩定、中立的替代目的地，吸引該等因避開歐洲及中東而改道而來的遊客。

儘管全球經濟面臨日益加劇的逆境，本集團對核心市場的長期前景仍充滿信心，此等市場包括我們提供核心服務的香港，以及我們持有投資物業的澳門。中國第十五個五年規劃為國家下一階段的發展提供了清晰的藍圖，並重申將支持香港及澳門鞏固其獨特優勢，加速粵港澳大灣區基礎設施的融合。中央政府支持香港鞏固其作為國際金融中心、航空及航運中心以及貿易中心的地位。該規劃支持澳門發展博彩業以外的經濟多元化，深化其旅遊休閒中心地位，並作為中國與葡語國家之間的貿易及服務合作中心。根據國家藍圖，香港正制定首個五年規劃，以使本地政策與國家戰略保持一致。澳門亦正在起草第三個五年規劃，以確保同步發展。我們相信，這一切將為香港及澳門的長遠、可持續發展提供進一步的動力。

儘管有此等積極的發展，以及香港特區政府為提升香港作為「亞洲盛事之都」的旅遊吸引力並吸引高端過夜旅客所採取的積極措施，酒店業仍持續面臨多項結構性挑戰，尤其是消費者偏好的轉變，以及需求正逐漸轉向短途、當日往返及體驗導向的旅遊模式。因此，為維持香港的競爭力，業界必須積極應對，包括強化體驗式服務、多元化服務模式，並更緊密地配合當今旅客不斷演變的期望。本集團對此等動態變化保持高度警覺，並預期我們的旅店及款待服務業務在二零二六年將面臨充滿挑戰且複雜的營運環境。我們將保持審慎態度，密切檢視並調整業務策略，以應對不斷變化的商業環境，同時把營運效率與卓越服務擺在首位，從而強化我們的競爭力。

資料來源: 世紀建業 (00079) 全年業績公告