人工智能(AI)預計將重塑亞太區的工作模式,但寫字樓需求料維持穩健。根據世邦魏理仕最新研究,即使在中度 AI 取代情景下,2026-2030年間的已佔用寫字樓面積仍預計增長13%,僅略低於基準情景下預測的18%增幅。 世邦魏理仕的分析顯示,在亞太區整體就業人口中,面臨 AI 明顯取代風險的職位僅佔1.8%。儘管另有約8%的勞動力可能受到 AI 影響,但預計不少員工可透過技能提升及職業轉型適應變化。 世邦魏理仕香港諮詢服務首席營運官馮慧詩表示:「在香港,AI 預計將輔助而非取代工作場所及寫字樓需求的作用。相反,AI 將進一步提升高質素辦公空間的重要性,尤其是能促進團隊協作、生產力、創新及客戶互動的工作環境。隨著 AI 愈來愈深入企業營運,租戶將更重視辦公空間的質素,而非單純追求面積規模。我們預期市場需求將進一步集中於具備現代化規格、優秀可持續發展表現,以及有助提升生產力和吸引人才配套設施的優質寫字樓。這將進一步鞏固並加速香港寫字樓市場已出現的『優質化辦公』（Flight-to-Quality)趨勢。」 AI 亦將影響企業選址策略。未來需求預計將更集中於有利協作、創新及科技驅動工作模式的優質寫字樓項目。此趨勢將進一步加快市場向優質資產集中的步伐,提升優質物業的競爭優勢,同時擴大與次級物業之間的表現差距。相對而言,較低質素物業的業主將面對更大壓力,需要透過升級改造、重新定位或轉作其他用途以提升競爭力。 在香港,企業租戶愈來愈將房地產視為吸引人才、促進協作及提升業務表現的重要策略工具。隨著 AI 應用加速,市場需求預料將持續集中於具備現代化設施、優秀 ESG 表現及高質素工作環境的甲級及優質寫字樓,進一步支持市場的優質化租賃活動。 亞太區各市場的寫字樓需求增長動力有所不同。在澳洲、香港、日本、新加坡及南韓等成熟市場,由於疫情期間企業持續優化房地產組合,已佔用辦公空間增長速度落後於辦公室就業人口增長。隨著員工返回辦公室的比例提高,以及企業更重視員工體驗,預期租戶將逐步增加人均辦公空間配置。在中度 AI 取代情景下,成熟市場於2026-2030年間的已佔用寫字樓面積預計增長5%。 相比之下,中國內地、印度及東南亞等發展中市場的寫字樓需求,則受惠於經濟結構升級,包括服務產業擴張,以及企業由非正式辦公空間遷移至機構級寫字樓。這些長期結構性因素將持續支持需求增長,即使在中度 AI 取代情景下,發展中市場的已佔用寫字樓面積至2030年仍預計增長19%。 AI 亦不太可能為亞太區寫字樓市場帶來嚴重供應過剩問題。近年建築及融資成本高企,加上市場不確定性增加,已促使發展商延遲或縮減新項目規模。因此,整體供應管線正持續收縮。市場預測顯示,2028年新增落成面積將僅相當於2027年第四季存量的3.2%,低於2019年疫情前的5.3%。 世邦魏理仕亞太區研究部主管蔡詠嘉表示:「即使 AI 令寫字樓需求增長速度放緩,我們仍不預期亞太區市場會出現重大的供求失衡。同時,新增供應減少有助維持市場平衡,並支持未來數年空置率維持相對穩定。」 在不同 AI 發展情景下,亞太區寫字樓市場基本面預計均保持穩健。根據 CBRE 基準情景預測,整體空置率將由2026年第二季的16%,輕微回落至2030年的15%。即使在中度 AI 取代情景下,空置率亦僅較基準預測高出約3個百分點。 (BC) #世邦魏理仕 #AI
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