老師，你好。有事情想請教, 謝謝
[本人資料如下]
本人, 年齡40, 單身, 公營機構長工
月薪: 8萬(已到職位頂,唔會有升職),日後人工每年跟機構百分比加
每月開支: 家用及個人使費: 2.5萬; 供樓: 2.1萬; 管理費+差餉: 約3-4千; 儲蓄保險: 1.2萬; 剩返儲起for年尾交稅同扣稅年金保費
物業: 康城區兩房自住, 2015年約700萬一手買, 現值約850萬, 剩餘按揭460萬, 年半前轉按過, 仲要供多廿幾年
資產: 現金40萬, 港股60萬(帳面跌兩成), 美股10萬(帳面打個和) (兩者科技類和收息類都有); 扣稅年金供埋今年, 2029年可以拎返30幾萬; 儲蓄保險(主要包含美股和港股基金)仲要供多18年(每月保費第日可以傾供少D), 現值15萬
[父母]
60幾歲已退休
合共現金40萬, 港股50萬(帳面跌一成, 全部收息類藍籌), 銀債+綠債+ I-bond合共10幾萬, 24-25年到期
父母原居東九龍高樓齡已供滿居屋, 最近有感居所環境太殘舊及惡劣, 已賣出, 即將收到總樓價450萬現金
父母想搬往TKO康城區半新樓兩房(約800-900萬)或天晉兩房(約1000萬), 但本人收入連一家三口資產應未能負擔第二層達800或以上樓價的物業, 因此父母打算利用450萬現金購入收息類資產, 租住該區單位, 租金預算每月$18000-$20000
問題:
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因這筆錢是父母畢生財富, 想請教有哪些穩健投資, 而又每年有5%或以上利息?
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假設我要買入第二層物業, 以我收入及一家三口資產, 最高可負擔樓價多少? 而政府最近放寬按揭成數, 如把我的物業加按套現再加上本身現金買第二層, 會否反而更好? (因第二物業壓力測試有更高要求)
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但在考慮 2)的時候, 感到自己已年過40, 在這種年齡不宜增加負債, 而應增加現金流, 另外唔想父母年紀大要可能隔幾年搬一次屋咁辛苦. 因此如父母搬入我的物業, 自己利用該450萬產生利息, 租一房居住反而更節省開支, 若干年後父母百年歸老才搬回自己物業居住, 這方案會否更好?(註:不會考慮一家三口同住本人物業,因只有一個洗手間,一家人雜物亦太多,亦會犧牲私人空間和人均居住面積)
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請問有沒有其他更好的方案?
本人大前題是滿足父母晚年居住有會所新樓的願望, 希望賜教良方, 不勝感激
個案重點：
‧年齡40，單身，公營機構長工
‧月入$80000
‧擁自住物業，現值850萬，按揭$460萬
‧現金40萬，股票70萬
‧父母已退休，賣出物業有$450萬
‧父母其他資產約$100萬
重點目標：
‧穩陣幫父母理財，收息
‧買第二物業的可能
龔成老師分析：
- 先講你父母部分。
作為退休人士，你父母可以將這$450萬(連同本身資產)，分成5部分。
第一部分投資收息股，可以建立一個收息股的組合，目標是5%以上股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以，你可以了解下，並從中選股。
你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。
第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。
第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。
第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。
第五，持有現金，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你也可以考慮買到更多的收息股，因股息率會進一步上升。
他們可以將現有資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。(雖然部份項目息率無咁高，但現時收息股息率唔低，而且考慮到平衡性，以上會係較穏當方法。)
2 + 3) 其實以你年紀，投資增值的重心應該放係累積資產(即係增值，唔係創造現金流)。到你累積到一定金額，才慢慢轉成收息資產，創造被動現金流支持退休生活。
至於物業部份，其實你已經有按揭係身，再加上唔係自住，所以你就算加上公母架450萬現金，都未必足以應付測試要求。(當然，具體你要問翻銀行)
所以大方向上，不算特別建議你買第二個物業。
- 至於更好的方方案，我會講述你自己，以及你父母。
你本人部份，以我理解你係每月都無額外資金，去進行財富增值，咁其實唔太理想。建議你審視一次所有開支，有無邊D可以唔要，努力令自己可以每月有一定閒錢去買優質股。
你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。
如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。
另外，"保險"主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。
但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。
而你再買一個物業，不算特別建議。
至於你父母部份，我相信以他們現有資產(不計450萬)，應該都不足以支援他們退休生活。
因此，我建議佢地用我上面(1)所建議方法，去創造一個收息組合。同時，去組一個他們能力範圍內覺得舒服，扣除租金後，資金又足夠他們生活的單位，咁會較好。
又或者，選擇遠少少架地區(可能細少少、同係舊樓)，找一些價格較平宜架單位去購入。再用餘下資金創造收息組合，都係可以。
當然，咁佢地要承受租金波動風險，同埋可能要成日搬屋架煩惱，而且不是他們所願。但考慮到雙方財力和而有狀況，這個會是一個較折衷架方法。
龔成老師簡介
‧ 暢銷書《圖解美股小百科》、《圖解股票小百科》、《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《38全球倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《5年買樓4部曲》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《千萬富翁致富學問》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁數千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾30,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 證券業持牌人士
‧ 投資課程導師，香港及澳門學生人數逾5,000 人
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