2022年初之際，由Omicron變種病毒引發的第五波疫情席捲全港，帶來新冠疫情爆發兩年多以來最嚴峻的感染及致命情況，除打沉經濟、引致失業率迅速回升外，更打殘樓市，尤以新盤市場首當其衝，令首季一手私宅買賣登記創下六年來的按季新低，二手亦創兩年最少。總結上半年一、二手私宅市場料共錄近2.26萬宗買賣登記，涉及登記總金額料達2,295億元，量值按半年齊挫三成。

回顧今年首季，樓市飽受第五波疫情蹂躪，但隨著疫情減退，樓價亦隨即反彈，樓市價量在次季已逐步收復失地。數據顯示，截至今年5月份中小型住宅（以全港50個指標屋苑作代表）平均實用呎價為15,069元，較去年底的15,358元仍跌近1.7%，預計整個上半年跌幅有機會收窄，接近持平或微跌收場；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測整個上半年跌幅可收窄至3.3%。

展望下半年一、二手私宅合計買賣登記量可望反彈追落後，料錄得3.30萬宗，當中一大動力是由一手新盤追落後所帶起，二手亦有不俗升幅。目前市場上雖仍存在不明朗的利淡因素，如新冠疫情持續纏繞，不過，香港早前已經歷過十分嚴峻的第五波，減染人數早已突破百萬人，形成一種群體免疫效應下，市民對疫情的恐慌度已大減，漸漸傾向視之為一種風土病。因此，只要下半年疫情沒出現大規模爆發及導致大量致命個案，相信對本地樓市的實際衝擊依然有限。

另一負面因素是美息持續趨升，幸好本港銀行未見跟隨加息，暫可維持超低息水平一段時間。筆者認為，即使未來本地銀行加息1至2厘，本港息口仍屬偏低，是市場可承受範圍。

在政治層面方面，自從國安法實施後，本地政治氛圍明顯改善，社會精力可再次集中在民生及經濟方面的發展；香港回歸25周年之際，特區管治班子快將換屆，市場期待新班子可為香港注入新動力、創造一番新氣象，引領香港寫下新篇章。

市場亦憧憬在新班子換屆下，倘疫情能持續良好受控，下半年限聚可繼續放寬，帶動本港整體經濟進一步恢復動力。當中更重要的是，隨之而來的對外通關可行性，包括恢復與內地市場互通，或至少與外國逐步恢復通關往來，均是目前市場上最大的期望。

展望2022下半年樓價，綜合上亦各項因素，期望中小型住宅下半年樓價可以反彈5%；而若能通關並引進外來購買力，豪宅樓價下半年更料可跑贏大市，錄逾6%的升幅。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮