利淡因素充斥樓市，二手私宅轉手獲利比率連月急降，堪稱2008年金融海嘯後最嚴峻的跌勢。綜合土地註冊處資料，2022年八月份全港1,683宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,504宗，佔比89.4%，較前月顯著回落2.9個百分點，為2010年一月以來的152個月(即逾12年半)新低，並為期內首度跌穿九成的水平。今年以來，獲利比率已較去年底的96.2%累跌6.8個百分點，為自2008年金融海嘯後，十四年來按年跌幅最驚人的一年。

按物業區域劃分，新界區表現仍最佳，以91.2%之數蟬聯獲利成功比率最高的分區，惟按月跌3個百分點；其次為港島區，報84.9%，按月大跌6.1個百分點；至於九龍區最落後，僅錄得88.3%，按月跌1個百分點。按物業轉售價格分析，樓價介乎801萬至1,000萬元的中價樓組別之獲利比率最高，錄得92.2%，惟按月跌2.3個百分點，涉及宗數285宗；此外，601萬至800萬元組別，月內獲利比率則達91.4%，按月跌4.1個百分點，亦較整體大市表現略佳。

另外，數據顯示今年八月份每宗私宅轉手個案平均賺幅只有56%，按月跌2.3個百分點，連跌3個月，創2012年八月以來的121個月(即10年)新低。八月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為39.4%，按月持平無升跌，共錄663宗；至於帳面錄得虧損者增至155宗，佔比按月升至9.2%，為逾12年半以來的按月新高；而平手的個案則有24宗，佔比亦增至1.4%。

此外，環顧上月10個獲利登記最多的屋苑，當中達百分百獲利者由前月的6個大減至八月只有2個，而每宗平均賺幅則介乎最少的22.5%至最多的121.1%不等。當中嘉湖山莊成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，達逾1.21倍。至於上月榜內賺幅最低者為樓齡相對較低的日出康城，平均每宗只賺約22.5%，次低者為沙田第一城的41.8%。

近期加息之聲響徹雲霄，適逢疫情反覆，再者早前新盤以貼市價甚至低市價開售，導致樓價持續走下坡。目前最新情況未見改善，加上美國聯儲局最新再次加息3/4厘且表明大幅加息步伐將持續，而香港亦剛剛掀開加息序幕，早前已有部分業主選擇先行止蝕沽貨離場，亦有業主寧願減價賺少一點，故筆者預期九月份私宅轉手獲利比率有機會下試至88%的水平；至於平均賺幅亦料再收窄至53%，持續徘徊在2012年八月以來的十年低位，而十月份相關趨跌的情況料仍延續。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮