四、房企業績：三季度延續平穩態勢，四季度供應加大拉升業績 1、前三季度行業增速明顯放緩，百強房企內部競爭格局仍激烈 2019年以來，房地產市場調控趨於常態化，融資窗口收緊、房貸制度改革等調控手段相繼推出，明確了中央堅定推動樓市向「房住不炒」軌道回歸的決心。前三季度，在市場和融資雙雙承壓環境下，1-8月百強房企權益業績規模較2018年同期僅微增2.6%，行業整體規模增速較前兩年顯著放緩。 雖然行業業績增速趨緩，但是百強房企內部競爭仍相對激烈。截至8月末，除TOP30房企外，TOP100各梯隊房企的權益金額入榜門檻較去年同期均略有提升。其中，TOP50房企權益金額門檻提升幅度最大至11.7%。規模房企伴隨著行業集中度的不斷提升而強者恆強，愈發注重量質並行、穩健發展，門檻變化相對穩定。而TOP50之後的中小房企則面臨著更為嚴峻的競爭格局，需要通過加速週轉和加快搶收回籠資金來實現規模擴張。
2、預計四季度市場大概率延續平穩，房企供應量將繼續加碼搶收業績 展望四季度，我們認為在「房住不炒」定位下，房企規模增速將趨向於穩健提升，房地產市場逐漸向理性回歸。面對著融資端調控收緊，短期債務壓力加大，房企將更加依賴銷售回款來補充資金鍊，未來需要加速銷售推貨，以促進現金回籠。 我們預計，四季度房企整體的供應量將增加，營銷力度也將加強。一方面，從歷年情況來看，房企的供貨高峰會安排在四季度。同時，經過上半年房企集中拿地補庫存，在新開工節奏的影響下今年四季度供應量將明顯加大。另一方面，在銷售承壓、項目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極加大營銷力度。更多持貨觀望的房企將選擇以價換量，通過降價促銷搶收業績、加速項目去化。 綜合來看，儘管目前金九銀十較歷年有所遜色，但相信在供應量和折扣促銷的助推下，四季度企業銷售業績會有所提升，尤其是12月份將迎來房企銷售簽約的高點。
五、房企融資：單月融資降至年內最低，融資環境仍持續收緊 2019年第三季度房企的融資環境繼續收緊，政府出台了多項政策對境外債、信託以及開發貸等融資方式加強了監管力度。由於部分房企在7月上旬抓緊窗口期發債融資，7月的單月融資額有大幅增加，但8、9月份隨著融資限制的密集出台，融資規模急劇下降。同時，由於發債數量的減少，加上融資成本較低的房企發債佔比較大，導致了融資成本的結構性下降，但融資成本整體仍處於較高水平。2019年三季度房企對於赴港上市的熱情大幅降低，沒有企業向港交所遞交上市申請。
1、 融資政策：信託、境外債、開發貸等渠道持續受限 2019三季度房企融資環境繼續延續了收緊態勢，政府出台了多項政策加強了對房企融資的監管，尤其是在海外債、信託貸款以及開發貸方面。7月12日發改委發佈通知，規定房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，提高了對房企發行境外債的要求。同時，銀保監會從7月開始頻頻對信託機構進行窗口指導，要求控制地產信託業務規模，更在8月7日下發了64號文，重點提出要堅決遏制信託規模無序擴張、嚴厲打擊信託市場違法違規行為及有力有效處置信託機構風險等等。受此影響，全國信託貸款餘額在7、8月份持續減少。 而在開發貸方面，8月底多家銀行收到了政府的窗口指導，規定開發貸餘額原則上控制在2019年3月底水平。根據央行的官方統計，2019年3月底全國開發貸餘額約為10.85萬億元，而在6月底則達到了11.04萬億元，因此這就意味著未來房企的開發貸融資難度將會加大。
2、 融資規模：八、九月房企單月融資降至年內最低 據監測數據不完全統計，2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元，同比增加了11.6%，環比增加了0.85%。主要是7月上旬房企抓緊窗口期積極融資，單月融資額出現了強力的反彈，達到了1646億元，僅次於一月份；8、9月份在融資環境收緊的影響下，房企融資持續低迷，單月融資規模降至770億元左右，處於年內低位。前三季度，房企累計融資總額為10940億元，同比增加1.3%，基本與去年同期持平。 從單個企業來看，有50家房企的融資規模同比增加，其中有34家房企的融資增幅超過50%。近一半房企的融資規模有所減少，這主要是因為政府在4月份開始收緊了融資政策，同時企業本身也有去槓桿的需求。2019前三季度融資超200億的企業有17家，與去年持平，主要仍是龍頭房企以及在2019年快速擴張的企業。
3、預計四季度房企融資環境預計還將保持收緊 自在5月份發佈23號文限制信託貸款後，開啓房地產融資的新一輪監管，6月底以來陸續對信託貸款、境外發債以及開發貸等都做出了更加嚴格的調控，房企的融資渠道正在全方位收緊。8月初銀保監會下發通知，重點檢查32個城市的銀行的房地產業務。9月10號，銀保監主席郭樹清講話表示「部分交叉金融產品流入房地產領域，以及車險市場亂象等問題果斷採取監管措施，做到立查立改、即知即改」。地方層面也陸續跟進，如浙江銀保監局下發文件，「嚴禁消費貸款資金用於購房首付或者償還購房首付」，北京銀保監局也要求「轄內商業銀行應加強對信用卡大額透支和現金分期業務的資金流向監控，確保個人信用卡透支用於消費領域，不得用於生產經營、購房和投資等非消費領域」。在政府嚴防死守資金流向房地產的背景下，預計四季度房企融資環境還將持續收緊。
六、房企拿地：聚焦、分化是投資主旋律，四季度拿地仍將趨向謹慎 三季度土地市場持續低位、穩定運行，低溢價成交地塊比例上升。企業拿地也維持謹慎、理性的態度，分化顯著的同時，強者恆強的格局未變。 而分化和差異主要體現在企業投資態度上。一方面銷售TOP10房企在新增貨值集中度、拿地銷售比方面表現得較為冷靜，甚至部分房企暫停拿地；另一方面規模較小的企業為了存活不得不被動性拿地，「求生」慾望強烈。 總體而言，在融資收緊、市場下滑的大背景下，「促銷售、抓回款、維穩現金流」是當前房企的主流策略。預計四季度企業投資力度會進一步減弱，謹慎的態勢不變。拿地將更聚焦基本面較好的二線以及強三線城市。
1、 房企拿地強者恆強格局未變，TOP10新增貨值集中度達42% 從2019年企業拿地情況來看，土地資源向頭部房企集中的格局仍未改變，截至2019年8月末，TOP10房企的新增貨值均已突破2000億元，新增貨值集中度維持在42%的較高水平，較上半年下降1個百分點。雖然拿地格局上規模房企優勢明顯，但頭部房企拿地態度已更加理性，與去年同期銷售10強房企新增貨值相比，集中度從51%下降至42%。 其他各梯隊中，TOP11-30強房企的新增貨值集中度大於操盤金額集中度，加大力度拿地為此梯隊中規模房企業績更上一層樓提供了貨值保障；而後50強房企為保持自身市場份額，新增貨值集中度也稍高於操盤金額集中度。
2、 拿地銷售比較去年大幅下滑，後50強房企「求生」慾望強烈 土地市場在三季度整體在低位平穩運行，百強房企中不少企業趁市場靜淡期增加土地儲備，1-8月百強拿地銷售比達到0.41，相較上半年上升0.05，相較2017年百強房企全年的拿地銷售比則大幅下降0.18。 分梯隊來看，TOP10強房企的拿地銷售比表現較為穩定，相較半年度僅從0.37上漲至0.38，保持理性狀態；而11至30強房企拿地銷售比在0.45左右，是TOP50房企中拿地最為積極的梯隊，主要處於提升規模的需求，如美的、中梁1-8月拿地銷售比超過0.7；此外後50強房企在1-8月拿地態度較為積極，「求生」慾望強烈。
3、預計四季度房企投資趨向謹慎，控制土地成本成關鍵 展望四季度，我們認為企業投資將繼續保持理性和謹慎，是否「逆週期」抄底拿地關鍵在於價格合理。 一方面從房企自身來看，大部分上市房企截止到8月份完成了全年銷售目標6成左右，四季度還將以走量、抓回款作為主要任務。 另一方面從外部政策、融資環境來看，自從5月發文對房地產相關貸款嚴格監管以來，7、8月又分別開展了信託公司窗口指導、銀行機構房地產業務專項檢查等工作，融資環境持續收緊，典型房企的融資總量也隨之下降。在這樣的宏觀環境下，標桿企業萬科、碧桂園、恆大表態全年都維持理性的拿地態度，不急於拿地且對於高溢價、高地價地塊敬而遠之。 當然，對於仍有納儲需求的企業而言，建議拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本，通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊。 而在拿地區域的選擇上，大部分三四線城市的市場紅利已過，選擇有產業、人口支撐的核心二三線城市是較為安全的選擇：二線城市如目前快速發展中的鄭州、武漢、成都等、三線城市如經濟基本面良好、易受到核心城市輻射的佛山、常州、南通等均是前景相對明朗的城市。