香港樓市正處於一個微妙的交匯點：一方面，港府剛公布首份《五年規劃》及新一份《施政報告》，為未來經濟及土地供應勾勒出清晰藍圖；另一方面，美國3年來重啟加息四分之一厘，但本地銀行選擇維持最優惠利率不變。政策與息口的交錯，為市場注入新思路。
美國聯儲局的舉措顯示美國通脹仍具韌性，然而港美利差未致於觸發資金急速外流。本港銀行承擔成本壓力而不加P，等同向置業人士釋出短期穩定信號。按揭供款暫未增加，買家得以避免即時的加息衝擊，市場情緒因而獲得緩衝。
至於政府的五年規劃與施政報告，焦點並非放在私人住宅市場，而是着眼於長遠供應與產業佈局。北部都會區再度被確認為未來核心，資助房屋階梯亦獲優化，但私樓市場並無「減辣」或「加辣」的新政策。這種「靜中有動」的策略，反映官方認為樓市正處於平穩過渡期，重點在於提供穩定預期，而非短期干預。
市場心理因此呈現以下三重局面：首先是觀望與底線：加息延長了全球高息環境，部分投資者或轉向定存及債券。但由於本港銀行不跟加息，租金回報率與按揭利率的負溢價未再惡化，二手業主的減價底線逐漸確立。
其次為板塊輪動：北部都會區的政策明確性，令市場資金提前部署，新界北及鐵路沿線物業吸引力上升；相對而言，市區二手樓則依靠成熟配套維持流動性，分化趨勢更為明顯。
第三是剛需主導：投資客態度謹慎，市場主導權逐漸回到自住及首置買家。政府對新生兒家庭及首置的支援措施，進一步凸顯「住」的本質。
展望未來，樓市難以出現急速暴升，但韌性依然存在，格局或呈「成交量先行、樓價平穩趨升」。對準買家而言，啟示十分清晰：息口政策屬周期性波動，而土地與產業規劃才是物業價值的長期支撐。銀行不加P固然提供短期喘息，但置業決策仍需以現金流與長期負擔能力為核心，而非追逐短期升幅。
當五年規劃的基建與產業逐步落地，加上高息周期終將結束，現時在平穩市況中築牢的底部，將成為香港樓市邁向健康發展的堅實基石。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮