2018年流量銷售規模達到千億的房企從17家大幅增至30家，整體規模大大提升。究其原因，一方面是因為企業自身的增長，另一方面則是合作撬動的影響。據統計，2018年30家企業中有18家的銷售權益比例在80%以下，合作給企業發展帶了不少機遇。整體來看，多數企業「增收不增利」，但仍有部分企業因合作推動增速較快，長期來看掘金存量資產或將是企業長期制勝的關鍵

一、 合作擴大後，50%的千億企業 「增收不增利」 據統計，2017年和2018年千億企業分別有17和30家，但是從營收來看，2017年營業收入在500億以上的企業14家（其中，千億以上6家），除了老牌的千億企業之外，大部分近兩年新晉千億的企業，如金地、新城、旭輝等，其營業收入和資產規模仍然相對較低。

在目前行業集中度不斷提升的情況下，企業間合作也越來越多，規模房企的操盤能力和品牌影響力較強，往往在合作中能夠佔據主導操盤地位，尤其是跟中小企業的合作，小股操盤也是常見，因此其流量銷售在合作的推動下，增長更加迅速，但是實際權益比例卻有下降趨勢。這就導致企業歸母淨利潤和總資產規模增長跟不上其銷售發展的現象。

若是將千億企業的流量銷售規模排名和其營收、歸母淨利潤和總資產規模指標排名進行對比，則可以發現有部分房企財務指標排名相對落後，其中有一半企業歸母淨利潤與流量銷售排名不相稱，如碧桂園、融創、新城等。這些企業在近兩年都保持了相對較高的增長速度，尤其是在2017年，銷售規模增速基本都達到了80%以上，但是權益銷售比例基本都在80%以下。合作推動下，企業的銷售規模快速增長並沒有對其營收以及資產規模形成有效支撐，從而可能會影響外界對其估值以及前景的判斷。在這種情況下，除了增加權益比例外，通過存量資產運營提升企業財務指標或將成為一種不錯的解決辦法。

二、 華潤、龍湖等得益於存量運營，規模與利潤齊發展 在梳理過程中，我們發現也有一些合作比較多、增速相對較快的企業，比如龍湖集團、中國金茂等，其營收、歸母淨利潤與總資產排名高於其銷售排名。究其原因，主要是因為他們都運營著大量的存量資產，如龍湖和金茂在2018年的運營收入榜上分別位列第9和第10位。這就使得他們雖然權益較低，但其營收和總資產規模排名仍然能夠超過其銷售規模。

此外，一些發展相對穩定、銷售增長相對較慢的企業，如榮盛發展、雅居樂、遠洋等，與高歌猛進的「黑馬」房企正好相反，資產和營收規模也相對較為穩定，但是也需警惕銷售增長緩慢對企業市場地位下滑帶來的影響。

三、掘金存量資產或將是企業長期制勝的關鍵 雖然通過大量合作可以促進企業流量銷售規模的快速增長，但是長期來看，權益比例過低，不利於企業營業收入和總資產等財務指標的提升，而財務指標與規模指標的差距拉大，也在一定程度上不利於資本市場對企業的評價。因此，企業在合作擴張規模的同時，要適當控制權益比例。

另一方面，隨著房地產市場的增量市場天花板臨近，房地產進入了存量時代，除了提高權益比例之外，增加存量資產運營也將是企業發展突破的重點。據統計，截至2018年30強千億房企中基本都已經佈局了存量資產市場，有華潤置地、龍湖、富力等老牌的存量資產運營商，也有新城等後起之秀，也有中梁等商業新兵。未來在房企對於存量資產的運營能力普遍提升之後，將更好的促進企業銷售與財務指標的同步發展，從而有利於改善外界對企業的前景判斷。