第一太平戴維斯最新的8月香港寫字樓租賃市場報告指出,今年第二季香港甲級寫字樓市場進一步改善,整體租金按季上升1.3%,整體空置率由15.2%回落至14.8%。惟復甦仍高度選擇性,主要集中在中環及其他核心區的優質寫字樓。 中環第二季租金按季升4.8%,空置率降至9.4%。對沖基金及量化基金為中環新增需求的主要動力,部分租戶更在實際人手擴張前預先租用大面積連層樓面,以鎖定日益稀缺的優質供應;相反,九龍東及九龍西租金仍錄跌幅,反映市場復甦尚未全面擴散,企業對地段、樓宇質素及營運效率的取態愈趨審慎。 第二季灣仔/銅鑼灣租金亦升4.1%。中環於今年上半年錄得31.2萬方呎淨吸納量,顯示金融機構對核心優質寫字樓的承租需求顯著提升。 九龍東及九龍西租金分別按季下跌1.4%及0.9%,反映該等市場仍面對結構性供應壓力及需求不足。除基金、財富管理、保險及首次公開招股(IPO)相關行業外,其他行業的擴張需求仍較疲弱。 部分基金在現時員工規模尚未到位前,已租用大面積連續樓層作為未來擴張儲備。此類前瞻性租賃反映租戶對中環優質樓面供應趨緊的預期,亦令需求與當前真正營運人數出現一定程度的脫勾。 個別中環優質寫字樓對對沖基金及量化基金的租戶集中度偏高,例如 Central Yards、LHT Tower、中匯大廈、The Henderson 及國際金融中心二期均錄得較高相關租戶佔比。若個別基金縮減規模或轉租樓面,短期內或會增加相關物業的空置率波動。 2026年至2032年,香港甲級寫字樓年均新增供應預計約60萬方呎,遠低於1996年至2025年每年約200萬方呎的歷史平均水平。供應大幅放緩,尤其是核心商業區的優質供應有限,將為中環及尖沙咀核心優質寫字樓的中期租金表現提供支持。 第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒表示,本港甲級寫字樓市場仍然在選擇性復甦階段,需求明顯集中於中環等核心商業區的優質資產。對沖基金及量化基金為確保取得大面積連續優質樓面,正提前部署未來擴張空間,成為近期中環市場的關鍵推動力。隨著未來數年新增供應顯著減少;加上基金、財富管理及跨境企業服務等高價值行業持續發展,核心區優質寫字樓的租金有望於中期進一步回升。 第一太平戴維斯董事總經理及租務部主管劉偉基指出,租戶對辦公空間的要求日益清晰,選址時除考慮租金外,亦更重視樓宇質素、交通配套、企業形象,以及未來擴張的靈活性。中環及尖沙咀的優質寫字樓將繼續受惠於金融、財富管理、專業服務及內地企業「出海」的需求;業主宜把握市場回暖的窗口,透過優化樓面規劃、提升配套及提供具彈性的租賃安排,吸納優質租戶並鞏固資產競爭力。 第一太平戴維斯九龍商業樓宇租務部副資深董事姚偉明續指,九龍寫字樓市場仍面對較大的供應壓力,租戶普遍更重視營運效率、成本效益及辦公空間的實際使用需要。隨著部分企業持續尋找具質素而租金較具競爭力的辦公樓面,具良好交通連接、完善配套及可靈活分間的項目,將較能吸引企業搬遷或升級辦公空間。業主需要因應市場需求,提供更具競爭力的租賃條款及具彈性的解決方案。 (BC) #第一太平戴維斯
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